一、二手房交易有哪些風(fēng)險(xiǎn)

（一）交易主體的風(fēng)險(xiǎn)。具體說(shuō)就是出賣人并非房屋所有權(quán)人，未獲得房屋所有權(quán)人的有效授權(quán)自行賣房。比如說(shuō)，夫妻雙方的一方瞞著對(duì)方出售房屋；不通知房屋產(chǎn)權(quán)共有人就私自賣房；職工不告知單位便出售單位擁有部分產(chǎn)權(quán)的房屋等，這些情況都需要仔細(xì)辨別。

（二）交易房屋的風(fēng)險(xiǎn)。這包括多種情況：用于交易的房屋為違章建筑或已被列入拆遷范圍；房屋權(quán)屬有爭(zhēng)議；房屋已出租他人，出賣人未依規(guī)定通知承租人，侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)益的；房屋已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人書(shū)面同意轉(zhuǎn)讓的；被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋所有權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的；用于交易的房屋存在質(zhì)量瑕疵。

（三）交易手續(xù)的風(fēng)險(xiǎn)。房屋屬于不動(dòng)產(chǎn)，則有別于一般動(dòng)產(chǎn)的交易規(guī)則。房屋產(chǎn)權(quán)及相關(guān)權(quán)利的發(fā)生、變更等均需到有關(guān)政府部門(mén)進(jìn)行登記。出賣人僅將房屋交付買(mǎi)受人使用并不足以產(chǎn)生房屋所有權(quán)變動(dòng)的法律效果。

（四）交易合同的風(fēng)險(xiǎn)。如果雙方對(duì)權(quán)利義務(wù)約定不明，或者合同條款簽訂不明確，那么其中一方的權(quán)益就容易受到損害。

（五）產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)。購(gòu)買(mǎi)二手房也要認(rèn)準(zhǔn)產(chǎn)權(quán)，以免房屋今后不能出手。按規(guī)定，買(mǎi)賣雙方要繳納相關(guān)稅費(fèi)，辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，房地局才會(huì)核發(fā)過(guò)戶后的產(chǎn)權(quán)證。

以上五類情況只是購(gòu)買(mǎi)二手房的主要風(fēng)險(xiǎn)，并不能排除其他風(fēng)險(xiǎn)的存在，為了保證購(gòu)買(mǎi)二手房的交易安全，應(yīng)當(dāng)委托專業(yè)律師幫助審查。

二、怎么防范二手房交易風(fēng)險(xiǎn)

隨著二手房交易量的不斷增長(zhǎng)，各種原因造成的房地產(chǎn)糾紛也不斷地增加。如何在整個(gè)交易過(guò)程中，維護(hù)自己的合法權(quán)益，避免產(chǎn)生糾紛，無(wú)論是業(yè)主還是置業(yè)者，都應(yīng)該睜大雙眼，在細(xì)節(jié)上多加注意?，F(xiàn)對(duì)二手房交易雙方提出以下建議，以保障交易的順利進(jìn)行。

（一）選好選準(zhǔn)二手房

在簽約或下定金之前，要盡可能多地了解住房周邊的環(huán)境情況，房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、有無(wú)抵押等情況。自住房一般應(yīng)盡量選擇環(huán)境清靜、基礎(chǔ)設(shè)施配套較好、附近有好的學(xué)校、公園等處的房產(chǎn)，不僅適合自己居住，同時(shí)也方便孩子上學(xué)、老人養(yǎng)老等。即使出租，出租率和回報(bào)率也比較高。如果作為投資購(gòu)房，則應(yīng)選擇在人流量較大的地段，不僅便于出租，提高租金多回報(bào)率，房產(chǎn)的升值空間也較大。

要認(rèn)真仔細(xì)了解房產(chǎn)情況，應(yīng)在白天、晚上和周六、周日等不同的時(shí)間段到房產(chǎn)周邊進(jìn)行實(shí)地考察，在不了解真實(shí)情況時(shí)盡量避免匆忙簽約。如果簽約后才發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)周邊環(huán)境噪聲大、空氣污染嚴(yán)重等暇疵，此時(shí)往往造成進(jìn)退二難的狀況，悔約則定金收不回來(lái)，繼續(xù)成交又不盡人意。因此，在簽約或下訂前一定要全面了解房產(chǎn)狀況，避免輕信他人而掉入陷阱。

（二）簽約主體要合格，共有房產(chǎn)要取得共有人的書(shū)面同意

出賣方應(yīng)為房產(chǎn)證上登記的所有權(quán)人。如果是共有的房產(chǎn)，合同上不僅要將共有人均列為出賣方，而且要共有人親自簽名。如果共有人委托其他人辦理，則應(yīng)有經(jīng)公證的授權(quán)委托書(shū)。防止合同因未經(jīng)共有人同意出賣而無(wú)效。對(duì)于夫妻雙方共有的房產(chǎn)，雖然房產(chǎn)證上只列了夫或妻一方的名字，但在出賣時(shí)一般也應(yīng)征得另一方的書(shū)面同意。

（三）謹(jǐn)慎處理承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)

對(duì)于出賣時(shí)已處于租賃狀況的房產(chǎn)，由于法律規(guī)定承租人在同等條件下有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，因此，在簽約時(shí)出賣人一方應(yīng)書(shū)面征得承租人放棄優(yōu)先的書(shū)面同意。否則，有可能因承租人主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)而導(dǎo)致合同無(wú)效。

（四）認(rèn)真審視條文內(nèi)容

二手房轉(zhuǎn)讓合同一般為中介公司的格式合同，盡管每家公司的條文內(nèi)容不盡相同，但都注重于保護(hù)中介公司利益。因此，對(duì)合同條文一定要認(rèn)真審查，不懂的條文內(nèi)容要提出來(lái)，意思隱晦、表述不清的要另附條文作出相應(yīng)解釋。合同的每一項(xiàng)內(nèi)容 “由何人、何時(shí)、何地、以何種方式履行、承擔(dān)何種違約責(zé)任”均要有清楚的表述。違約責(zé)任可分為根本性違約和一般性違約。出現(xiàn)一般性違約的情況下，雙方合同尚可以繼續(xù)履行。而當(dāng)另一方根本性違約時(shí)，合同的另一方可主張解除合同、沒(méi)收定金或雙倍賠償定金。何為一般性違約和根本性違約最好能在合同中予以明確。

（五）區(qū)分“定金”與 “訂金”，確保購(gòu)房定金的安全

法律上，“定金”具有定約性質(zhì)和擔(dān)保作用，其與“訂金”和“預(yù)付款”具有不同的性質(zhì)。如果沒(méi)有合同明確約定，“訂金”或“預(yù)付款”則不具有雙倍返還功能。而“定金”卻不同，收受定金的一方不履行合同的，應(yīng)雙倍返還定金。交付定金的一方不履行合同的，無(wú)權(quán)要求返還定金。

定金最好由中介公司代收并托管，應(yīng)在合同中約定以下內(nèi)容：

1、當(dāng)交易完成后或在出賣方向中介公司交付房地產(chǎn)證原則等相關(guān)辦證資料時(shí)，中介公司才能將定金向出賣方交付。

2、中介公司違約交付導(dǎo)致定金損失的，中介公司應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

3、當(dāng)出賣方違約不履行合同或合同不能履行時(shí)，中介公司應(yīng)無(wú)條件及時(shí)返還定金。防止出賣人收取定金后“一房二賣”。

（六）處理好購(gòu)房細(xì)節(jié)

1、明確房?jī)r(jià)款總額和付款方式。

在房?jī)r(jià)款中最好約定房?jī)r(jià)多少，其他裝修費(fèi)用多少，過(guò)戶產(chǎn)生的稅費(fèi)由誰(shuí)承擔(dān)。定金、首期款在什么時(shí)候支付，由誰(shuí)收取。余款的支付方式是否采用貸款方式。

2、明確履行的先后順序。

買(mǎi)方在交付定金后，出賣方應(yīng)在什么時(shí)間交付過(guò)戶資料。如需贖樓的，應(yīng)在什么時(shí)間內(nèi)辦理贖樓手續(xù)。贖樓手續(xù)是由賣方自己辦理還是由中介公司代為辦理。如果代為辦理，賣方應(yīng)在什么時(shí)間交付那些資料。贖樓手續(xù)費(fèi)用由誰(shuí)承擔(dān)。

3、交房方式和日期。

明確約定交房時(shí)間和方式，交房時(shí)應(yīng)以書(shū)面形式確認(rèn)，交房時(shí)最好同時(shí)辦好煤氣、水電、有線電視等相關(guān)的過(guò)房手續(xù)。附送家私的，應(yīng)列明清單，以免約定不明而產(chǎn)生爭(zhēng)議。

4、明確中介公司的責(zé)任

律師建議：如贖樓、過(guò)戶手續(xù)等是由中介公司負(fù)責(zé)辦理還是僅僅是協(xié)助辦理。避免約定不清而產(chǎn)生糾紛或承擔(dān)違約責(zé)任。

（七）防止中介公司吃差價(jià)

合同中應(yīng)約定過(guò)戶價(jià)格，特別注明如中介公司隱瞞事實(shí)吃差價(jià)而導(dǎo)致交易不能進(jìn)行，中介公司應(yīng)承擔(dān)雙倍賠償定金和賠償其他損失的責(zé)任。在合同沒(méi)有成交前，中介公司無(wú)權(quán)收取中介費(fèi)用（僅可以收取交通費(fèi)等必要的合理費(fèi)用）。

（八）產(chǎn)生糾紛后怎么辦

糾紛產(chǎn)生后應(yīng)選擇好處理方式。對(duì)于訴訟和仲裁方式均各有自己的優(yōu)缺點(diǎn)。選擇向人民法院訴訟的方式，雖然費(fèi)用較低，但時(shí)間較長(zhǎng)。選擇仲裁的方式，雖然時(shí)間較短，但處理費(fèi)用較高。根據(jù)新的仲裁收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，仲裁案件受理費(fèi)最低也要5000元。如果爭(zhēng)議標(biāo)的較小，仲裁處理費(fèi)用相應(yīng)顯得較高。如果選擇仲裁處理方式應(yīng)在合同中明確約定：因合同履行發(fā)生的爭(zhēng)議由深圳仲裁委員會(huì)管轄。因沒(méi)有約定或約定不明的，由房產(chǎn)所在地法院管轄。