一、二手房買賣需要審查什么
（一）權(quán)屬審查
二手房買賣業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)審查二手房的權(quán)屬證明及相關(guān)文件，未依法登記取得房地產(chǎn)權(quán)證書的，不得買賣；并向房地產(chǎn)交易中心調(diào)查核實(shí)權(quán)利證書及其記載內(nèi)容的真實(shí)性。
（二）買賣雙方主體資格審查
1、二手房轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)是依法登記取得房地產(chǎn)權(quán)證書的二手房權(quán)利人。
2、二手房受讓人可以是中華人民共和國境內(nèi)外的自然人、法人和其他組織，但法律、法規(guī)、規(guī)章另有規(guī)定或者土地使用權(quán)出讓合同另有約定的除外。
3、二手房屬于有限責(zé)任公司、股份有限公司的，應(yīng)當(dāng)審查公司董事會、股東會審議同意的書面文件。
4、二手房屬于國有或集體資產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)審查政府主管部門的批準(zhǔn)文件。
（三）共有財產(chǎn)審查
共有二手房，應(yīng)當(dāng)審查有無共有人同意轉(zhuǎn)讓的書面證明。
（四）權(quán)利限制審查
應(yīng)當(dāng)審查司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)有無依法裁定，決定查封或者以其他形式限制二手房權(quán)利的情況。
（五）他項(xiàng)權(quán)利設(shè)置審查
應(yīng)當(dāng)審查二手房有無抵押等他項(xiàng)權(quán)利設(shè)置情況。若有，要審查有無取得抵押權(quán)人等他項(xiàng)權(quán)利人書面同意買賣的證明。
（六）優(yōu)先購買權(quán)審查
1、共有二手房買賣時，在同等條件下，二手房共有人享有優(yōu)先購買權(quán)。
已經(jīng)出租的二手房買賣時，在同等條件下，二手房承租人享有優(yōu)先購買權(quán)。
2、應(yīng)當(dāng)審查二手房優(yōu)先購買權(quán)人有無放棄優(yōu)先購買權(quán)的證明。應(yīng)合理提示買受人如承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)，買受人購房后應(yīng)繼續(xù)履行租賃合同，并與承租人簽訂租賃主體變更合同。
（七）審查二手房有無下列禁止買賣情形：
1、司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定，決定查封或者以其他方式限制二手房權(quán)利的；
2、依法收回土地使用權(quán)的；
3、共有二手房，未經(jīng)其他共有人書面同意的；
4、權(quán)屬有爭議的；
5、未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；
6、已抵押且未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)讓的；
7、列入動拆遷范圍的；
8、法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。
（八）境外人士買賣的限制
委托人，出于國家安全和軍事安全的考慮，國家安全部門規(guī)定：有些地域的房屋是不能出售給境外人士的?？上蚍课菟诘赜嘘P(guān)政府部門、街道辦事處或居民委員會進(jìn)行調(diào)查。
（九）要合理提示委托人買賣的房屋應(yīng)能保持正常使用功能
為保證委托人的合法權(quán)益，要提供委托人其所購買的商品房應(yīng)保持正常使用功能，超過合理使用年限后若繼續(xù)使用的，產(chǎn)權(quán)人要委托具有相應(yīng)資質(zhì)等級的勘察、設(shè)計單位鑒定。
二、二手房出現(xiàn)質(zhì)量問題誰負(fù)責(zé)
（一）如果房屋仍處于商品房質(zhì)量保修期內(nèi)，你可以要求房屋的開發(fā)商承擔(dān)保修范圍內(nèi)的保修責(zé)任。
（二）如果上家出售房屋時故意隱瞞房屋質(zhì)量問題的，你可以要求上家承
擔(dān)賠償責(zé)任。如果上家已如實(shí)告知或者你買房時明知房屋有質(zhì)量問題，則上家不承擔(dān)責(zé)任。此外，對上家也不知曉的房屋隱蔽工程質(zhì)量問題，上家也不需承擔(dān)責(zé)任。
（三）如果中介公司在提供中介服務(wù)時未如實(shí)告知房屋質(zhì)量問題的，可以認(rèn)定中介服務(wù)不規(guī)范，你可以要求中介公司退還或者減少相應(yīng)的中介費(fèi)。
（四）如果該房屋出現(xiàn)的質(zhì)量問題在共用部位，則應(yīng)由物業(yè)公司負(fù)責(zé)維修，所需費(fèi)用從物業(yè)維修基金帳戶中列支。
