一、二手房買賣要審查的對(duì)象

（一）權(quán)屬審查

二手房買賣業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)審查二手房的權(quán)屬證明及相關(guān)文件，未依法登記取得房地產(chǎn)權(quán)證書的，不得買賣；并向房地產(chǎn)交易中心調(diào)查核實(shí)權(quán)利證書及其記載內(nèi)容的真實(shí)性。

（二）買賣雙方主體資格審查

1、二手房轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)是依法登記取得房地產(chǎn)權(quán)證書的二手房權(quán)利人。

2、二手房受讓人可以是中華人民共和國(guó)境內(nèi)外的自然人、法人和其他組織，但法律、法規(guī)、規(guī)章另有規(guī)定或者土地使用權(quán)出讓合同另有約定的除外。

3、二手房屬于有限責(zé)任公司、股份有限公司的，應(yīng)當(dāng)審查公司董事會(huì)、股東會(huì)審議同意的書面文件。

4、二手房屬于國(guó)有或集體資產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)審查政府主管部門的批準(zhǔn)文件。

（三）共有財(cái)產(chǎn)審查

共有二手房，應(yīng)當(dāng)審查有無(wú)共有人同意轉(zhuǎn)讓的書面證明。

（四）權(quán)利限制審查

應(yīng)當(dāng)審查司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)有無(wú)依法裁定，決定查封或者以其他形式限制二手房權(quán)利的情況。

（五）他項(xiàng)權(quán)利設(shè)置審查

應(yīng)當(dāng)審查二手房有無(wú)抵押等他項(xiàng)權(quán)利設(shè)置情況。若有，要審查有無(wú)取得抵押權(quán)人等他項(xiàng)權(quán)利人書面同意買賣的證明。

（六）優(yōu)先購(gòu)買權(quán)審查

1、共有二手房買賣時(shí)，在同等條件下，二手房共有人享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

已經(jīng)出租的二手房買賣時(shí)，在同等條件下，二手房承租人享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

2、應(yīng)當(dāng)審查二手房?jī)?yōu)先購(gòu)買權(quán)人有無(wú)放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的證明。應(yīng)合理提示買受人如承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，買受人購(gòu)房后應(yīng)繼續(xù)履行租賃合同，并與承租人簽訂租賃主體變更合同。

（七）審查二手房有無(wú)下列禁止買賣情形：

1、司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定，決定查封或者以其他方式限制二手房權(quán)利的；

2、依法收回土地使用權(quán)的；

3、共有二手房，未經(jīng)其他共有人書面同意的；

4、權(quán)屬有爭(zhēng)議的；

5、未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；

6、已抵押且未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)讓的；

7、列入動(dòng)拆遷范圍的；

8、法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

（八）境外人士買賣的限制

委托人，出于國(guó)家安全和軍事安全的考慮，國(guó)家安全部門規(guī)定：有些地域的房屋是不能出售給境外人士的。可向房屋所在地有關(guān)政府部門、街道辦事處或居民委員會(huì)進(jìn)行調(diào)查。

（九）要合理提示委托人買賣的房屋應(yīng)能保持正常使用功能

為保證委托人的合法權(quán)益，要提供委托人其所購(gòu)買的商品房應(yīng)保持正常使用功能，超過(guò)合理使用年限后若繼續(xù)使用的，產(chǎn)權(quán)人要委托具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的勘察、設(shè)計(jì)單位鑒定。

二、二手房買賣中的中介霸王條款

（一）違反法律規(guī)定的居間不成功無(wú)報(bào)酬的規(guī)定

這一類條款比較常見，中介公司利用購(gòu)房者不熟悉法律，而設(shè)置了這種條款。其格式一般為：“因可歸責(zé)于買受方的原因?qū)е沦I賣合同無(wú)法簽訂或簽訂后未能履行的，出售方收取違約金并支付中介公司相當(dāng)于沒收違約金金額的50%作為中介公司在委托期限內(nèi)進(jìn)行活動(dòng)所發(fā)生的費(fèi)用的補(bǔ)償”

這一霸王條款表達(dá)的意思是中介公司無(wú)論居間是否成功，均可取得相應(yīng)報(bào)酬，這顯然違反了公平原則，加重了買賣雙方的責(zé)任，因此是無(wú)效的。因?yàn)榫娱g合同要求居間人促成合同成立的，委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報(bào)酬。居間人未促成合同成立的，不得要求支付報(bào)酬，但可以要求委托人支付從事居間活動(dòng)支出的必要費(fèi)用。這是法律對(duì)中介服務(wù)收費(fèi)的一般規(guī)定，中介公司不能違反法律規(guī)定亂收費(fèi)。

（二）剝奪售房者的中介選擇權(quán)

這種條款見諸很多中介二手房買賣合同，其格式一般為：“委托期限屆滿后兩個(gè)月內(nèi)，本人及與本人相關(guān)的其他人士不以任何形式與我公司介紹的房屋業(yè)主達(dá)成私下交易，否則我公司有權(quán)要求本人支付本次交易雙方總傭金之和的違約金”。

為什么說(shuō)這種條款屬于霸王條款呢？這是因?yàn)樗`反了我國(guó)《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》關(guān)于消費(fèi)者享有自主選擇商品或者服務(wù)的權(quán)利的規(guī)定。而眾所周知，客戶和中介公司之間是居間合同關(guān)系。根據(jù)法律規(guī)定，居間人未促成合同成立的，不得要求支付報(bào)酬。

客戶同時(shí)在多家中介公司看過(guò)這套房屋之后，有權(quán)自主選擇中介公司，選擇接受哪家中介公司的服務(wù)。客戶有權(quán)選擇自己信任的中介公司成交，在客戶與中介公司成交后，才有權(quán)收取報(bào)酬，未促成合同成立的，不得要求支付報(bào)酬。不能僅僅因?yàn)橥ㄟ^(guò)這家中介公司看過(guò)房，就要支付違約金，這侵犯了客戶的自主選擇權(quán)，是典型的霸王條款。因此，這種霸王條款是無(wú)效的，購(gòu)房者可以直接拒絕。

（三）中介公司未完成居間義務(wù)卻侵犯委托人選擇權(quán)

這類霸王條款的格式一般為：“委托方在委托期限內(nèi)或在委托期限結(jié)束后三個(gè)月內(nèi)與中介公司曾介紹的買方成交，應(yīng)按委托價(jià)格總額的1%支付違約金”

賣方與買方成交，并不是利用原來(lái)中介公司提供的信息、條件和機(jī)會(huì)，而是通過(guò)其他中介公司的居間活動(dòng)完成的，原中介公司并沒有完成居間義務(wù)。因此而規(guī)定上述霸王條款，當(dāng)中介公司沒有完成居間義務(wù)時(shí)，買賣雙方不能選擇其他途經(jīng)進(jìn)行交易，否則要支付違約金，這明顯免除了中介公司的責(zé)任，侵犯了委托人的選擇權(quán)。屬于霸王條款，顯然無(wú)效。

（四）中介利用優(yōu)勢(shì)地位剝奪購(gòu)房者沒收定金權(quán)利

這一類條款的一般格式為：“賣方收到定金后，中途不得借故中止賣房，否則加倍賠償定金，中介方有權(quán)分享其中12%的違約金；買方未能如期簽訂合同、付清房款，則支付給賣方的定金不予退還，由賣方與中介方平均分享?！?/p>

這一條款通常出現(xiàn)在賣方、買方與中介三方簽訂的居間合同中，這是中介利用其優(yōu)勢(shì)地位，對(duì)消費(fèi)者作出的不公平、不合理的規(guī)定，剝奪消費(fèi)者依法享有的沒收定金的法定權(quán)利，目的就是使自己在交易中無(wú)論哪種情況都保持盈利，而且還是暴利。根據(jù)合同法規(guī)定，中介方居間不成，不得要求委托人支付報(bào)酬，只能收取從事居間活動(dòng)的一些必要費(fèi)用，如交通費(fèi)、人工費(fèi)、電話費(fèi)。而定金收付的雙方應(yīng)該是房屋買賣雙方，所謂的“雙倍返還定金”等原則也只適用于房屋買賣雙方。中介方用看似公平的條款，對(duì)違約方進(jìn)行處罰，但事實(shí)上卻侵犯了守約方的權(quán)益，將原本全部屬于守約方的違約金拿走了一半。這不僅違反公平合理、誠(chéng)實(shí)信用、公序良俗的民事原則，同時(shí)也不利于行業(yè)發(fā)展和社會(huì)進(jìn)步，容易引發(fā)更大地糾紛。