一、二手房買賣要審查的對象

（一）權(quán)屬審查

二手房買賣業(yè)務(wù)，應當審查二手房的權(quán)屬證明及相關(guān)文件，未依法登記取得房地產(chǎn)權(quán)證書的，不得買賣；并向房地產(chǎn)交易中心調(diào)查核實權(quán)利證書及其記載內(nèi)容的真實性。

（二）買賣雙方主體資格審查

1、二手房轉(zhuǎn)讓人應當是依法登記取得房地產(chǎn)權(quán)證書的二手房權(quán)利人。

2、二手房受讓人可以是中華人民共和國境內(nèi)外的自然人、法人和其他組織，但法律、法規(guī)、規(guī)章另有規(guī)定或者土地使用權(quán)出讓合同另有約定的除外。

3、二手房屬于有限責任公司、股份有限公司的，應當審查公司董事會、股東會審議同意的書面文件。

4、二手房屬于國有或集體資產(chǎn)的，應當審查政府主管部門的批準文件。

（三）共有財產(chǎn)審查

共有二手房，應當審查有無共有人同意轉(zhuǎn)讓的書面證明。

（四）權(quán)利限制審查

應當審查司法機關(guān)或者行政機關(guān)有無依法裁定，決定查封或者以其他形式限制二手房權(quán)利的情況。

（五）他項權(quán)利設(shè)置審查

應當審查二手房有無抵押等他項權(quán)利設(shè)置情況。若有，要審查有無取得抵押權(quán)人等他項權(quán)利人書面同意買賣的證明。

（六）優(yōu)先購買權(quán)審查

1、共有二手房買賣時，在同等條件下，二手房共有人享有優(yōu)先購買權(quán)。

已經(jīng)出租的二手房買賣時，在同等條件下，二手房承租人享有優(yōu)先購買權(quán)。

2、應當審查二手房優(yōu)先購買權(quán)人有無放棄優(yōu)先購買權(quán)的證明。應合理提示買受人如承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)，買受人購房后應繼續(xù)履行租賃合同，并與承租人簽訂租賃主體變更合同。

（七）審查二手房有無下列禁止買賣情形：

1、司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定，決定查封或者以其他方式限制二手房權(quán)利的；

2、依法收回土地使用權(quán)的；

3、共有二手房，未經(jīng)其他共有人書面同意的；

4、權(quán)屬有爭議的；

5、未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；

6、已抵押且未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)讓的；

7、列入動拆遷范圍的；

8、法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

（八）境外人士買賣的限制

委托人，出于國家安全和軍事安全的考慮，國家安全部門規(guī)定：有些地域的房屋是不能出售給境外人士的?？上蚍课菟诘赜嘘P(guān)政府部門、街道辦事處或居民委員會進行調(diào)查。

（九）要合理提示委托人買賣的房屋應能保持正常使用功能

為保證委托人的合法權(quán)益，要提供委托人其所購買的商品房應保持正常使用功能，超過合理使用年限后若繼續(xù)使用的，產(chǎn)權(quán)人要委托具有相應資質(zhì)等級的勘察、設(shè)計單位鑒定。

二、二手房買賣中的中介霸王條款

（一）違反法律規(guī)定的居間不成功無報酬的規(guī)定

這一類條款比較常見，中介公司利用購房者不熟悉法律，而設(shè)置了這種條款。其格式一般為：“因可歸責于買受方的原因?qū)е沦I賣合同無法簽訂或簽訂后未能履行的，出售方收取違約金并支付中介公司相當于沒收違約金金額的50%作為中介公司在委托期限內(nèi)進行活動所發(fā)生的費用的補償”

這一霸王條款表達的意思是中介公司無論居間是否成功，均可取得相應報酬，這顯然違反了公平原則，加重了買賣雙方的責任，因此是無效的。因為居間合同要求居間人促成合同成立的，委托人應當按照約定支付報酬。居間人未促成合同成立的，不得要求支付報酬，但可以要求委托人支付從事居間活動支出的必要費用。這是法律對中介服務(wù)收費的一般規(guī)定，中介公司不能違反法律規(guī)定亂收費。

（二）剝奪售房者的中介選擇權(quán)

這種條款見諸很多中介二手房買賣合同，其格式一般為：“委托期限屆滿后兩個月內(nèi)，本人及與本人相關(guān)的其他人士不以任何形式與我公司介紹的房屋業(yè)主達成私下交易，否則我公司有權(quán)要求本人支付本次交易雙方總傭金之和的違約金”。

為什么說這種條款屬于霸王條款呢？這是因為它違反了我國《消費者權(quán)益保護法》關(guān)于消費者享有自主選擇商品或者服務(wù)的權(quán)利的規(guī)定。而眾所周知，客戶和中介公司之間是居間合同關(guān)系。根據(jù)法律規(guī)定，居間人未促成合同成立的，不得要求支付報酬。

客戶同時在多家中介公司看過這套房屋之后，有權(quán)自主選擇中介公司，選擇接受哪家中介公司的服務(wù)?？蛻粲袡?quán)選擇自己信任的中介公司成交，在客戶與中介公司成交后，才有權(quán)收取報酬，未促成合同成立的，不得要求支付報酬。不能僅僅因為通過這家中介公司看過房，就要支付違約金，這侵犯了客戶的自主選擇權(quán)，是典型的霸王條款。因此，這種霸王條款是無效的，購房者可以直接拒絕。

（三）中介公司未完成居間義務(wù)卻侵犯委托人選擇權(quán)

這類霸王條款的格式一般為：“委托方在委托期限內(nèi)或在委托期限結(jié)束后三個月內(nèi)與中介公司曾介紹的買方成交，應按委托價格總額的1%支付違約金”

賣方與買方成交，并不是利用原來中介公司提供的信息、條件和機會，而是通過其他中介公司的居間活動完成的，原中介公司并沒有完成居間義務(wù)。因此而規(guī)定上述霸王條款，當中介公司沒有完成居間義務(wù)時，買賣雙方不能選擇其他途經(jīng)進行交易，否則要支付違約金，這明顯免除了中介公司的責任，侵犯了委托人的選擇權(quán)。屬于霸王條款，顯然無效。

（四）中介利用優(yōu)勢地位剝奪購房者沒收定金權(quán)利

這一類條款的一般格式為：“賣方收到定金后，中途不得借故中止賣房，否則加倍賠償定金，中介方有權(quán)分享其中12%的違約金；買方未能如期簽訂合同、付清房款，則支付給賣方的定金不予退還，由賣方與中介方平均分享?！?/p>

這一條款通常出現(xiàn)在賣方、買方與中介三方簽訂的居間合同中，這是中介利用其優(yōu)勢地位，對消費者作出的不公平、不合理的規(guī)定，剝奪消費者依法享有的沒收定金的法定權(quán)利，目的就是使自己在交易中無論哪種情況都保持盈利，而且還是暴利。根據(jù)合同法規(guī)定，中介方居間不成，不得要求委托人支付報酬，只能收取從事居間活動的一些必要費用，如交通費、人工費、電話費。而定金收付的雙方應該是房屋買賣雙方，所謂的“雙倍返還定金”等原則也只適用于房屋買賣雙方。中介方用看似公平的條款，對違約方進行處罰，但事實上卻侵犯了守約方的權(quán)益，將原本全部屬于守約方的違約金拿走了一半。這不僅違反公平合理、誠實信用、公序良俗的民事原則，同時也不利于行業(yè)發(fā)展和社會進步，容易引發(fā)更大地糾紛。