一、房地產(chǎn)中介的常見風(fēng)險(xiǎn)有哪些

房地產(chǎn)中介的風(fēng)險(xiǎn)主要是房地產(chǎn)中介會(huì)存在一些欺詐行為，房地產(chǎn)中介存在的主要欺詐行為有：

（一）以包銷的名義，隱瞞委托人的實(shí)際出賣價(jià)格和第三方進(jìn)行交易，獲取傭金以外的報(bào)酬。

（二） 從事成套獨(dú)用居住房屋使用權(quán)買賣經(jīng)紀(jì)活動(dòng)。

（三）無(wú)照經(jīng)營(yíng)、超越經(jīng)營(yíng)范圍和非法異地經(jīng)營(yíng)。

（四）房地產(chǎn)執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人出租、出借經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)證書。

（五）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織濫用自己的優(yōu)勢(shì)地位，利用格式合同對(duì)相對(duì)人作出不合理、不公正的規(guī)定。

（六）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織未按規(guī)定期限辦理備案手續(xù)。

（七）各類房地產(chǎn)廣告信息、內(nèi)容中未標(biāo)注忠告語(yǔ)，以及未經(jīng)登記發(fā)布房地產(chǎn)印刷品廣告。

這些行為損害了消費(fèi)者直接的經(jīng)濟(jì)利益，并且間接損害了國(guó)家利益，擾亂了房地產(chǎn)市場(chǎng)正常的操作、運(yùn)行秩序。如何防范并解決這些問題，房地產(chǎn)律師提出了些建議：

在房產(chǎn)交易場(chǎng)所通過發(fā)放宣傳單提醒購(gòu)房者，注意區(qū)別居間合同與行紀(jì)合同中這兩種行為。購(gòu)房前認(rèn)真索取中介機(jī)構(gòu)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、執(zhí)業(yè)資格證書等證件；對(duì)于所謂的 “可轉(zhuǎn)換產(chǎn)權(quán)房” 應(yīng)當(dāng)向房產(chǎn)管理部門咨詢了解該房產(chǎn)的真實(shí)情況并且在合同中約定中介方如果提供情況不實(shí)應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)的賠償責(zé)任。對(duì)于房產(chǎn)中介方的廣告、店堂招貼等宣傳資料上， 凡標(biāo)明符合合同要約要件的內(nèi)容，視為要約作為合同的附件，一并寫入合同中，以此約束相對(duì)方。達(dá)成協(xié)議后，對(duì)辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)本人親自辦理，以 避免產(chǎn)權(quán)無(wú)法過戶風(fēng)險(xiǎn)等。

二、如何預(yù)防房地產(chǎn)中介風(fēng)險(xiǎn)

（一） “霸王條款”要挾客戶。特點(diǎn)：在合同中設(shè)置“霸王條款”，以違約賠償金要挾客戶，限制客戶的契約自由和選擇權(quán)。

案例：一位市民委托一家房屋中介公司代為售房，并簽訂了一份“出售房屋委托書”，接受委托的中介公司只帶著購(gòu)房人去看過一次房。這位市民認(rèn)為中介公司服務(wù)不到位，又將買房之事委托給另一家信得過的中介公司，結(jié)果房子很快賣出。前一家中介公司得知消息，拿出當(dāng)初雙方簽訂的“看房約定書”，將這位市民告上法庭，約定書上稱：“自看房之日起六個(gè)月內(nèi)，委托人不得與第三方交易，否則需按房屋轉(zhuǎn)讓總價(jià)的3。5%支付違約金。”

利用原告中介公司的信息和機(jī)會(huì)，甩掉中介“跳單交易”，逃避中介費(fèi)，而是不滿服務(wù)另?yè)袢思?，屬于法律賦予的選擇權(quán)。中介公司沒有很好地履行義務(wù)，而用“看房約定書”來(lái)阻止客戶選擇其他途徑進(jìn)行交易，這種合同條款非但免除了中介公司的責(zé)任，還侵犯了客戶的自由選擇權(quán)，并加大了客戶的責(zé)任，純屬不平等的“霸王條款”，依法不具備法律效力，應(yīng)予撤銷。

（二） “陰陽(yáng)合同”逃稅騙貸。特點(diǎn)：為得到中介業(yè)務(wù)，一些房屋中介公司參與合謀，在房屋買賣合同中虛填房?jī)r(jià)，簽訂“陰陽(yáng)合同”，幫助客戶達(dá)到少交稅或多貸款的目的，損害國(guó)家和銀行的利益。

案例：一家中介公司為得到一份生意，為買方出了一個(gè)主意，允諾在售房合同中將房?jī)r(jià)填低，達(dá)到少交契稅的目的，于是，這宗房產(chǎn)中介買賣的實(shí)際成交價(jià)為96萬(wàn)元，而合同虛填房?jī)r(jià)為87萬(wàn)元。豈料，買方在其后也動(dòng)起了歪腦筋，以合同價(jià)為據(jù)，指控中介公司多收了他9萬(wàn)元購(gòu)房款，打官司要求返還。法院在另一起案子中還發(fā)現(xiàn)，明明房屋成交價(jià)為38萬(wàn)元，中介公司在售房合同中卻虛填為50萬(wàn)元，使買房人可從銀行多得到貸款，這番“好心”同樣惹來(lái)了官司，想占便宜的賣房人也以合同為據(jù)，指控中介公司少給了賣房款12萬(wàn)元。

法院在查清上述兩案的真相后，駁回了他們的訴訟請(qǐng)求，最終，搞虛假合同的所有人均沒得到好處，法院對(duì)他們的不法行為進(jìn)行了訓(xùn)誡，責(zé)令中介公司及有關(guān)當(dāng)事人還合同以本來(lái)面目，該補(bǔ)交的稅款限時(shí)補(bǔ)交，多得的貸款限時(shí)退回。

（三） “低吸高拋”賺取差價(jià)。特點(diǎn)：阻斷買賣雙方見面，隱瞞真實(shí)的房?jī)r(jià)，“低吸高拋”從中賺取差價(jià)，侵害客戶利益，非法獲得高額利潤(rùn)。

案例：徐某委托一家房產(chǎn)中介公司出售一套房子，經(jīng)中介公司評(píng)估，約定出售價(jià)格為26萬(wàn)元。當(dāng)日，這家中介公司將這套房子以35萬(wàn)元的價(jià)格售出，高出委托價(jià)格的9萬(wàn)元不是給了賣方，而是落入了中介公司的囊中。當(dāng)徐某在辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶時(shí)，得知被中介公司轉(zhuǎn)手交易吃掉了9萬(wàn)元，即提起訴訟，要求被告中介公司返還不當(dāng)?shù)美?/p>

房產(chǎn)中介行業(yè)不允許中介公司“低吸高拋”賺取差價(jià)，因此，法院在審理該案時(shí)認(rèn)為，對(duì)已經(jīng)收取房屋買賣中介服務(wù)費(fèi)的公司，不能在中介服務(wù)時(shí)違規(guī)獲取售房差價(jià)。在司法的作用下，上述中介公司只得退還給原告徐某9萬(wàn)元，案件以和解而告終。

（四）“擅自轉(zhuǎn)讓”騙走房款。特點(diǎn)：房產(chǎn)中介實(shí)施的詐騙案屢發(fā)，一些騙子混入房產(chǎn)中介行業(yè)，他們偽造或騙取客戶的身份證、房屋產(chǎn)權(quán)證，未經(jīng)客戶同意擅自轉(zhuǎn)讓房屋，收取房款后逃之夭夭。

案例：一家中介公司以全權(quán)代理售房為名，騙取了吳某身份證、房屋產(chǎn)權(quán)證和房門鑰匙，接著就將他的房屋在暗地里賣給了馮某，不知就里的馮某在向中介公司交付大部分房款后，裝修入住。中介公司的老板在得到房款后關(guān)門潛逃，于是，兩個(gè)受害人吳某和馮某為爭(zhēng)奪房權(quán)打起了官司。

在法院和律師做了大量的調(diào)解工作后，這個(gè)案子的兩個(gè)受害者分別承擔(dān)部分損失，解決了房權(quán)之爭(zhēng)。律師提請(qǐng)市民，要強(qiáng)化防范房產(chǎn)中介騙局的意識(shí)，不要輕易將有關(guān)證件、私章等重要物品交由中介方保管，房款的交接要避免通過中介轉(zhuǎn)交，牢牢把住在處分房屋時(shí)的每個(gè)環(huán)節(jié)。