一、 商品房過戶具體流程

房屋過戶流程分為繼承過戶流程，轉(zhuǎn)讓過戶流程，二手房過戶流程以及商品房過戶流程，本文介紹一下商品房過戶的流程。

如賣方的房屋所有權(quán)證辦理完畢且未設(shè)定抵押，買方不通過貸款的方式支付房款，則賣方持房屋所有權(quán)證、身份證明、共有人同意出售的聲明、買方持身份證明，買賣雙方的房屋買賣合同及申請(qǐng)房屋所有權(quán)變更登記表共同到交易窗口辦理過戶申請(qǐng)，工作人員核驗(yàn)身份后要求在相關(guān)過戶文件上簽字，然后出具交納稅費(fèi)的憑證，雙方交完相關(guān)稅費(fèi)后則交易中心向買方出具領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單，一般在若干個(gè)工作日后買方即可領(lǐng)取新的房屋所有權(quán)證，有些區(qū)縣對(duì)某些類過戶當(dāng)天即可取證。（某些區(qū)縣的交易過程有些不同，交易時(shí)不交稅，是在領(lǐng)取房屋所有權(quán)證時(shí)再交納稅費(fèi)，然后才發(fā)證）。

如買方通過貸款方式支付房款，則與買賣雙方的過戶無關(guān)，交易中心不審查雙方房款的支付及流向，但銀行以房屋所有權(quán)證完全完成變更登記為準(zhǔn)作為向買方放款的依據(jù)。在辦理二手商品房交易時(shí)，房屋交易主管部門將其稱為“存量私房買賣”，交易主管部門收繳的證件有：

（一）房屋所有權(quán)證原件；

（二）房屋買賣合同；

（三）賣方身份證復(fù)印件（核驗(yàn)原件）；

（四）買方身份證明（核驗(yàn)原件）。買方是本市個(gè)人留存身份證復(fù)印件，外地戶口留存身份證復(fù)印件、暫住證或工作寄住證復(fù)印件，軍人留存軍官證復(fù)印件，外國人留存護(hù)照復(fù)印件及北京市涉外安全項(xiàng)目審查辦公室出具的準(zhǔn)予購房證明；

（五）房屋所有權(quán)證附件（平面圖、登記表不復(fù)印原產(chǎn)權(quán)人）復(fù)印件。

如賣方的房屋未還清銀行貸款，房屋所有權(quán)證處在抵押狀態(tài)，則買賣雙方必須通過第三方墊資的方式，先將賣方的房屋所有權(quán)證解除抵押，然后再辦理過戶手續(xù)。

二、商品房過戶費(fèi)怎么算

買方需要繳納契稅、印花稅。其中契稅由市財(cái)政部門負(fù)責(zé)征收，相關(guān)規(guī)定請(qǐng)咨詢財(cái)政局。賣方取得的收入需要繳納營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加、個(gè)人所得稅和印花稅。具體規(guī)定如下：

（一）營業(yè)稅：按照《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格意見的通知》（國辦發(fā)〔2006〕37號(hào)）的文件規(guī)定：自2006年6月1日起，個(gè)人將購買不足5年的住房對(duì)外銷售全額征收營業(yè)稅：個(gè)人將購買超過5年（含5年）的普通住房對(duì)外銷售，給予免征營業(yè)稅： 個(gè)人將購買超過5年（含5年）的非普通住房對(duì)外銷售，按其售房收入減去購買房屋的價(jià)款后的余額征收營業(yè)稅。營業(yè)稅及附加的綜合征收率為5.55％，購房起始時(shí)間，以房屋產(chǎn)權(quán)證、契稅完稅證明為準(zhǔn)。

（二）個(gè)人所得稅：個(gè)人出售住房取得的所得，由住房座落地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)按照“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項(xiàng)目征收個(gè)人所得稅，適用比例稅率，稅率為20％。

（1）能夠提供完整、準(zhǔn)確的住房原值憑證，能夠正確計(jì)算應(yīng)納稅所得額的，按轉(zhuǎn)讓住房收入額扣除買房原值和合理費(fèi)用后的稅率20％繳納；

（2）不能提供住房原值憑證，按轉(zhuǎn)讓住房收入額的1％繳納；

3、對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用達(dá)五年以上，并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，暫免征收個(gè)人所得稅。其中自用生活用房的起始時(shí)間，以房屋產(chǎn)權(quán)證、契稅完稅證明或《國有住房出售收入專用票據(jù)》上注明的時(shí)間，按孰先原則確定。

4、個(gè)人出售住房一年內(nèi)按市場價(jià)重新購房者，按照購房金額多少，相應(yīng)退還其全部或部分出售原住房繳納的納稅保證金。

（三）印花稅：個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房買賣雙方均要繳納印花稅，適應(yīng)“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”和“權(quán)利、許可證照”稅目?！爱a(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”稅目稅率為萬分之五，計(jì)稅依據(jù)為書據(jù)中所載的金額；“權(quán)利、許可證照”稅目適用每件5元的定額稅率。