一、房產(chǎn)交易都會出現(xiàn)什么糾紛

（一）一般質(zhì)量問題

一般質(zhì)量問題包括裂縫、脫皮、空鼓、漏水、漏電等。因質(zhì)量不符合合同約定或房屋通常品質(zhì)，買受人可以拒絕接受，由出賣人承擔(dān)修理、更換、重做與賠償損失責(zé) 任，逾期交付的，應(yīng)當(dāng)支付延期履行違約金。交付后質(zhì)量問題產(chǎn)生或隱蔽瑕疵暴露的，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)保修責(zé)任，拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，根據(jù)《關(guān) 于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（下稱“解釋”）第13條，買受人可以自行修復(fù)或者委托他人修復(fù)，修復(fù)費用及修復(fù)期間造成的其他損 失由出賣人承擔(dān)。

（二）房屋質(zhì)量不合格

《建筑法》61條規(guī)定：“建筑工程竣工經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用?！爆F(xiàn)行竣工驗收合格標(biāo)準(zhǔn)分為工程驗收合 格、綜合驗收合格、分期綜合驗收合格，北京市則將規(guī)劃驗收合格作為合格標(biāo)準(zhǔn)。工程驗收合格以取得《工程竣工驗收備案表》為標(biāo)志，綜合驗收合格與規(guī)劃驗收合 格則包括公共設(shè)施、綠化、道路、停車場等整體驗收，還包括取得規(guī)劃、消防、環(huán)保部門出具的認可文件。房屋交付前未經(jīng)驗收或經(jīng)驗收不合格的，買受人可以拒絕 接受房屋，并請求解除合同。房屋交付后質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格的，買受人可以主張相同權(quán)利。

（三）遲延交付房屋

根據(jù)《解釋》第15條，出賣人遲延交付房屋，在催告后三個月的合理期限內(nèi)仍未履行的，買受人可以請求解除合同，并要求出賣人承擔(dān)支付違約金、賠償損失等違 約責(zé)任，但當(dāng)事人另有約定的除外?！爱?dāng)事人另有約定”實質(zhì)是出賣人事先在買賣合同中約定的允許遲延交房事由，該事由成立將免除出賣人的逾期交房的違約責(zé) 任，故其合法性與公平性將成為爭議焦點。出賣人通常會將不可抗力、政府行為、社會事件、惡劣天氣、技術(shù)難題等作為免責(zé)事由。作者認為：能否免責(zé)應(yīng)當(dāng)考慮 1、出賣人是否能夠或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到；2、出賣人是否能夠或應(yīng)該能夠解決；3、該事由是否足以導(dǎo)致延期施工。

（四）配套設(shè)施遲延或者交付不能

配套基礎(chǔ)設(shè)施包括水、電、氣、暖、通訊、有線、寬帶等；配套公共設(shè)施包括停車場、運動場、游泳池、道路、花園、綠化、醫(yī)院、學(xué)校、超市、會所等。基礎(chǔ)設(shè)施 完備是買受人正常居住必備條件，如該設(shè)施缺乏，買受人可以拒絕接受房屋，逾期交付的，可以要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任。公共設(shè)施是房屋舒適居住、價值增長的不 可或缺要素，其內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)以規(guī)劃圖、銷售廣告、售樓書為準(zhǔn)。銷售廣告對公共設(shè)施的描述具體明確，足以影響買受人是否購買與房屋價格的，應(yīng)當(dāng)視為要約，出賣 人拒絕交付或遲延交付時，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。

（五）裝飾和設(shè)備不合約定

買賣合同經(jīng)常約定出賣人提供精裝房，并在合同附件三和補充協(xié)議中約定裝飾材料與工藝標(biāo)準(zhǔn)。房屋交付時，買受人發(fā)現(xiàn)材料低檔、做工粗糙，因此與出賣人發(fā)生爭 執(zhí)。材料與工藝標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)依合同約定為準(zhǔn)，無約定或約定不明的，根據(jù)《合同法》62條確定。裝修不符合合同約定的，由出賣人承擔(dān)更換、重做、維修和賠償損失 的責(zé)任。交付房屋時，出賣人必須提供室內(nèi)空間檢測報告，否則買受人有權(quán)拒絕接受。裝修物存在有害物質(zhì)如氨氣、甲醛、氡氣，造成室內(nèi)空氣污染，危及人體健康 時，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

（六）房屋相關(guān)資料不完備

房屋交付時，出賣人應(yīng)當(dāng)提供以下資料：1、政府機構(gòu)出具的《建設(shè)工程竣工驗收備案表》，較權(quán)威地證明房屋業(yè)已竣工驗收合格；2、房屋測繪機構(gòu)出具測繪資 料，該資料用于權(quán)屬登記，也可以確定實測面積與約定面積之間的誤差；3、《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，前者是出賣人對商品住宅承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的 法律文件，后者是對住宅的結(jié)構(gòu)、性能和各部位（部件）的類型、性能、標(biāo)準(zhǔn)等作出說明，并提出使用注意事項的文書。出賣人未提供第1和2項資料時，買受人可 以拒絕接受房屋；未提供“兩書”時，有判例認為：“兩書”是為加強商品住宅質(zhì)量管理，確保商品住宅售后服務(wù)水平，維護住宅消費者的合法權(quán)益而規(guī)定，未提供 不構(gòu)成拒絕接受房屋的條件。

（七）房屋負擔(dān)其他權(quán)利或產(chǎn)權(quán)瑕疵

出賣人交付的房屋之上可能負擔(dān)多種權(quán)利，如銀行的抵押權(quán)、先買受人的債權(quán)、工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)；或者已被司法機關(guān)和行政機關(guān)依法查封或以其他形式限制 房屋權(quán)利。買受人盡管領(lǐng)受房屋，但權(quán)利處于不穩(wěn)定狀態(tài)，產(chǎn)權(quán)證書可能無法辦理，隨時將被真正權(quán)利人起訴騰房。如果出賣人事先未告知實際情況，買受人有權(quán)拒 絕接受房屋。房屋交付后，約定或者法定辦證期限屆滿后超過一年，由于出賣人原因?qū)е沦I受人無法辦理房屋所有權(quán)登記的，買受人可以請求解除合同和賠償損失。 如果屬于一房二賣或者隱瞞抵押的情形，買受人可以根據(jù)《解釋》第8、9條要求出賣人承擔(dān)懲罰性賠償責(zé)任。

二、房產(chǎn)糾紛該準(zhǔn)備什么證據(jù)

（一）房屋買賣糾紛案件

1、房屋產(chǎn)權(quán)憑證；

2、房屋買賣合同及公證書；

3、有關(guān)機關(guān)批準(zhǔn)買賣房屋的文件；

4、關(guān)于房屋交付情況的證明；

5、買賣雙方交付、收取房款的憑證；

6、買主身份、買房用途及房籍情況的證明；

7、共有房屋的其他共有人放棄優(yōu)先購買權(quán)和同意出賣房屋的證據(jù)；

8、出租房屋的承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)的證據(jù)；

9、其他證據(jù)。

（二）房屋產(chǎn)權(quán)糾紛案件

1、房屋產(chǎn)權(quán)憑證；

2、房屋來源（買受、繼承、析產(chǎn)、受贈等）的證明；

3、共有房產(chǎn)形成（共同投資建造、翻建、購買、繼承、受贈等）的證明；

4、房產(chǎn)登記變更（登記、變更登記、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移等）的證據(jù)；

5、房屋使用、管理、收益情況證明；

6、交納房地產(chǎn)稅人的姓名及納稅時間、金額、票據(jù)等；

7、其他證據(jù)。

（三）房屋租賃糾紛案件

1、房屋產(chǎn)權(quán)憑證；

2、房屋租賃許可證；

3、房屋租賃合同；

4、欠租時間、金額的證明或者欠據(jù)；

5、修繕前房屋質(zhì)量情況的證明和為修繕房屋支出的合理費用的憑證；

6、原房屋平面構(gòu)造草圖；

7、轉(zhuǎn)租協(xié)議及轉(zhuǎn)租人從中漁利的證據(jù)；

8、其他證據(jù)。

（四）房屋騰遷糾紛案件

1、房屋產(chǎn)權(quán)憑證；

2、房屋租賃合同；

3、被騰遷人家庭人口及是否有其它住房或可搬遷之處的證據(jù)；

4、房主收回房屋后的用途（自用或繼續(xù)出租等）的證明；

5、出租房被買賣的，是否以同樣價格讓承租人優(yōu)先購買的證據(jù)；

6、房主是否提前三個月通知承租人搬遷的證據(jù)；

7、其他證據(jù)。

（五）建設(shè)工程合同糾紛

1、合同及有關(guān)修改合同的設(shè)計變更文件、洽商記錄、會議紀(jì)要及資料、圖表；

2、提供建筑許可證、資質(zhì)證書等證明其合法主體資格的有關(guān)證據(jù)；

3、工程預(yù)算、決算書；

4、撥付、收取工程款憑證；

5、施工圖紙；

6、施工記錄；

7、發(fā)包方供應(yīng)材料和設(shè)備的證明；

8、承包方采購材料和設(shè)備的證明；

9、工程竣工驗收手續(xù)；

10、有關(guān)部門的鑒定結(jié)論；

11、國家機關(guān)的有關(guān)文件；

12、其他證據(jù)。