一、買房前要做什么準(zhǔn)備

買房是大事，必須慎之又慎，因此買房前做好資金和心理上的準(zhǔn)備是十分重要的．準(zhǔn)備工作一般包括幾個(gè)方面：買房目的，買房預(yù)算，買房時(shí)機(jī)，房地產(chǎn)知識(shí)．

1、思量買房目的

通常買房有兩個(gè)目的：自住或投資。如果是買房自住的話，您要考慮的是地段、環(huán)境、交通、價(jià)格、房型面積、配套設(shè)施等多種因素；如果買房單單是為了投資，則除了以上這些因素之外，還要考慮房產(chǎn)能否升值以及投資回報(bào)的問題。

2、估算您的買房能力

您在買房之前，需要制訂一個(gè)詳細(xì)購房預(yù)算，根據(jù)自己的住房需求、資金實(shí)力以及市場(chǎng)行情等因素，估算自己的實(shí)際購買能力，最終確定所要購買房屋的價(jià)位。估算家庭凈資產(chǎn)：等于家庭總資產(chǎn)（包括各種有價(jià)證券、動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)）減去家庭總負(fù)債。家庭總資產(chǎn)的多寡直接關(guān)系到您到底能承擔(dān)購買什么檔次的房子。估算月還款能力：計(jì)算一下家庭的平均收入、家庭的日常開支以及用于醫(yī)療、保險(xiǎn)、預(yù)防意外災(zāi)害等方面的預(yù)備資金。將家庭平均月收入扣除日常生活開支預(yù)備資金，得到家庭每月可以靈活運(yùn)用的資金，由此可估算出月還款能力。根據(jù)所估算的月還款能力進(jìn)一步推算出按揭貸款的最大額度。除了要付清房款以外，您還要把其他一些費(fèi)用考慮在內(nèi)，比如按揭、公證、保險(xiǎn)的費(fèi)用，買房要交的稅費(fèi)，入住后的物業(yè)管理費(fèi)用等等。

3、選擇買房的時(shí)機(jī)

選擇購房時(shí)機(jī)可參照“五率”指標(biāo)，即經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率、按揭貸款利率、通貨膨脹率、房屋銷售率、房屋空置率。從宏觀角度來看，當(dāng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率保持在較高的水平，而銀行的按揭貸款利率和通貨膨脹率又處于相對(duì)低位的時(shí)候，應(yīng)該是介入買房的最好時(shí)機(jī)。政府刺激房產(chǎn)市場(chǎng)的重大利好政策之初往往也是購房的黃金時(shí)機(jī)。從微觀角度來看，當(dāng)房屋的空置率處于高位，說明房屋的供給量增加較快，房?jī)r(jià)在一段時(shí)間內(nèi)將處于調(diào)整或下跌狀態(tài)，這時(shí)候購房就應(yīng)該特別謹(jǐn)慎，最好等房?jī)r(jià)調(diào)整趨于穩(wěn)定之后再買房不遲。此外，就樓盤個(gè)案而言，一般在開盤或銷售接近尾聲的時(shí)候買房是比較劃算的。

4、了解一些房地產(chǎn)知識(shí)

買房之前您還應(yīng)該多少了解一些有關(guān)房地產(chǎn)方面的基本知識(shí)。這些知識(shí)并不復(fù)雜，但對(duì)您買房會(huì)有很大的幫助。

二、買房時(shí)怎么談判簽約

您在選定了購房目標(biāo)后，就進(jìn)入了和開放商進(jìn)行實(shí)質(zhì)性的談判階段。這一階段通常包括三個(gè)過程：談判內(nèi)容、淺認(rèn)購書、簽訂合同。

1、談判談什么？

談判主要包括房子的價(jià)格、付款方式、裝修交工標(biāo)準(zhǔn)、配套設(shè)施、入住時(shí)間、物業(yè)管理費(fèi)用等等必須涉及的內(nèi)容。其中房?jī)r(jià)的談判最為重要，您應(yīng)該爭(zhēng)取到最大限度的優(yōu)惠價(jià)格，保護(hù)自己的利益。

2、簽訂《房屋認(rèn)購書》

買房先簽《房屋認(rèn)購書》并交納定金是現(xiàn)在售樓過程中的習(xí)慣性做法，但簽《房屋認(rèn)購書》并不是正式簽約的必要前提，因?yàn)槲覈嚓P(guān)法律和法規(guī)并未明確規(guī)定購房者在簽訂正式銷售合同前，必須簽訂《認(rèn)購書》。認(rèn)購書約定購房者在限定時(shí)間內(nèi)簽訂正式合同，否則視為購房者違約，定金將被扣除。因此簽訂認(rèn)購書對(duì)于您來說是有一定風(fēng)險(xiǎn)的，必須全面考慮清楚后才能簽。

3、簽訂正式購房合同

首先您應(yīng)該帶著簽訂合同所需的身份證、手章等資料在約定的時(shí)間來開發(fā)商的售樓處簽合同。簽訂購房合同是購房過程中最重要的一個(gè)環(huán)節(jié)，您的權(quán)利和義務(wù)盡在其中，一旦簽訂即受法律的制約。因此奉勸您在簽訂合同之前，請(qǐng)?jiān)偃遄煤贤瑮l款，熟知簽訂購房合同應(yīng)注意的問題，并確信您已經(jīng)清楚了合同各條款的含義。

合同備案。一般地說，雙方自簽訂合同之日起30日內(nèi)，開發(fā)商會(huì)持商品房銷售許可證、合同，到房地產(chǎn)管理部門進(jìn)行合同備案。需辦理銀行貸款購房的，合同備案后還應(yīng)到銀行、房地產(chǎn)管理部門、保險(xiǎn)及公證部門辦理貸款手續(xù)。