一、什么樣的房產(chǎn)才能轉(zhuǎn)讓

房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓最重要的一點(diǎn)就是要有房屋產(chǎn)權(quán)所屬證明，如果沒(méi)有則無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)。以前，由于這方面法規(guī)不完備，一些轉(zhuǎn)讓雙方未完成全部的法定程序，只簽訂轉(zhuǎn)讓合同代替權(quán)屬證件的行為是不對(duì)的，而且轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目時(shí)，如果轉(zhuǎn)讓方未按照土地出讓合同向國(guó)家支付全部使用權(quán)出讓金，并且也未按照合同約定完成開發(fā)投資總額的2 5 ％以上的，這樣的房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目也不得轉(zhuǎn)讓。

劃撥的土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓，但轉(zhuǎn)讓前要報(bào)國(guó)家有關(guān)部門批準(zhǔn)。這里轉(zhuǎn)讓方實(shí)際上轉(zhuǎn)讓的僅是擁有國(guó)家土地的權(quán)利，因?yàn)槭莿潛艿耐恋兀聪驀?guó)家交土地出讓金，所以在轉(zhuǎn)讓時(shí)，應(yīng)按合同規(guī)定由受讓方辦理土地出讓手續(xù)，即土地出讓金由受讓方支付。

已經(jīng)設(shè)定抵押并且在抵押合同中約定未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意不能處置的房地產(chǎn)不能轉(zhuǎn)讓。這樣的房產(chǎn)只有在抵押權(quán)人書面同意時(shí)才能辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)，但在辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)前，轉(zhuǎn)讓人應(yīng)自動(dòng)告訴受轉(zhuǎn)讓人關(guān)于所轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的抵押情況。

司法機(jī)關(guān)或行政機(jī)關(guān)已經(jīng)依法決定查封或經(jīng)其他方式限制其權(quán)利的房地產(chǎn)不能轉(zhuǎn)讓。工商管理部門或稅務(wù)部門或衛(wèi)生檢疫部門查封的房產(chǎn)都是不能轉(zhuǎn)讓的。因?yàn)樯鲜鰢?guó)家司法機(jī)關(guān)或權(quán)利部門的決定已使原產(chǎn)權(quán)所有人權(quán)力的行使受到限制，使房地產(chǎn)的所屬權(quán)有了極不確定的因素。

有爭(zhēng)議的房產(chǎn)不能轉(zhuǎn)讓。無(wú)論是聯(lián)建的房產(chǎn)，還是共有的房產(chǎn)，都常會(huì)出現(xiàn)權(quán)屬爭(zhēng)議的問(wèn)題。每當(dāng)一出現(xiàn)權(quán)屬爭(zhēng)議時(shí)，爭(zhēng)議一方常會(huì)首先想到先轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)、改變房屋所有權(quán)的價(jià)值形態(tài)。轉(zhuǎn)讓這類房產(chǎn)最容易陷入法律糾紛之中，最終會(huì)使受轉(zhuǎn)讓人的資金有去無(wú)回。

二、房屋保修期是多長(zhǎng)

（1）建設(shè)部的《商品房銷售管理辦法》第三十三條：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容做出約定。保修期從交付之日起計(jì)算?！?/p>

（2）關(guān)于保修期的長(zhǎng)短，依據(jù)《商品房銷售管理辦法》第三十三條：“商品住宅的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向房地產(chǎn)商出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期；存續(xù)期少于《規(guī)定》中確定的最低保修期限的，保修期不得低于《規(guī)定》中確定的最低保修期限?！币虼朔康禺a(chǎn)商對(duì)購(gòu)房人負(fù)有保修責(zé)任，但實(shí)際真正承擔(dān)保修工作的是建設(shè)工程承包單位，保修期是以建設(shè)工程承包單位對(duì)房地產(chǎn)商承諾的時(shí)間為基礎(chǔ)的。該條里說(shuō)的《規(guī)定》，是《商品房銷售管理辦法》第三十二條注明的《商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說(shuō)明書制度的規(guī)定》，而該《規(guī)定》第六條講明：“國(guó)家對(duì)住宅工程質(zhì)量保修期另有規(guī)定的，保修期限按照國(guó)家規(guī)定執(zhí)行?！?/p>

（3）依據(jù)國(guó)務(wù)院的《建筑工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第四十條規(guī)定：在正常使用條件下，建設(shè)工程的最低保修期限為：

A基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限（注：該年限可能會(huì)達(dá)到樓宇的使用年限）；

B屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；

C供熱與供冷系統(tǒng)，為2個(gè)采暖期、供冷期；

D電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為2年；

E其他項(xiàng)目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定；

F建設(shè)工程的保修期，自竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算。

因此，“建設(shè)工程的保修期，自竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算”的說(shuō)法更為準(zhǔn)確。即使房地產(chǎn)商和購(gòu)房人約定保修期從交付使用日起算，他們很可能會(huì)減去房屋竣工驗(yàn)收合格到交付之間的時(shí)間，買尾房或現(xiàn)房的購(gòu)房人，收房時(shí)一定要注意保修期的時(shí)限，避免錯(cuò)過(guò)保修時(shí)間