一、履行租賃合同的糾紛怎么處理

1、出租人出租的房屋有瑕疵的，承租人如何支付租金？

《合同法》第二百三十一條規(guī)定：“因不可歸責(zé)于承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金；因租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實現(xiàn)合同目的的，承租人可以解除合同?！币虼?，房屋有瑕疵的，首先分清房屋瑕疵的責(zé)任。在房屋瑕疵是出租人責(zé)任的情況下，根據(jù)租賃房屋瑕疵情況和承租人實際使用的情況，可以部分減少相應(yīng)的租金；如果導(dǎo)致租賃房屋完全不能使用的，可以不付租金。

2、由于第三人的原因影響承租人對房屋使用、收益的，承租人是否有權(quán)利要求減少租金？

合同責(zé)任是嚴(yán)格責(zé)任，只要是非承租人自己過錯的原因影響承租人使用、收益的，承租人均可以向出租人主張合同權(quán)利，出租人不得以系第三人侵權(quán)為由而免除自己的責(zé)任。出租人與第三人之間的關(guān)系是另一法律關(guān)系。

3、承租人承租的房屋遭到第三人侵權(quán)，承租人是否可以直接向侵權(quán)人主張侵權(quán)責(zé)任？

承租人基于承租權(quán)而對房屋具有使用、收益的權(quán)利，當(dāng)?shù)谌说男袨橛绊懫涑凶鈾?quán)時，承租人基于占有人的地位，可以相應(yīng)地請求排除妨礙、損害賠償。但承租人所主張的權(quán)利范圍僅限于因占有地位享有的權(quán)利，而不得主張屬于所有權(quán)人的權(quán)利。不過，房屋所有權(quán)人對房屋的權(quán)利與承租人對房屋的權(quán)利有時是會有交叉的。因此，雙方的權(quán)利如何行使、協(xié)調(diào)，一直是比較有爭議的問題。

我們認(rèn)為，雙方的權(quán)利行使應(yīng)當(dāng)堅持如下原則：即就雙方權(quán)利重合的部分，其中一方行使權(quán)利的，另外一方可以加入已經(jīng)主張權(quán)利的當(dāng)事人一方，但不能重復(fù)主張這部分權(quán)利。所有權(quán)人的權(quán)利與承租人權(quán)利不一致的地方，應(yīng)當(dāng)各自主張。如侵權(quán)行為人針對承租人的營業(yè)而實施侵權(quán)行為，承租人可以要求侵權(quán)人承擔(dān)責(zé)任，而所有權(quán)人則不能主張。同理，第三人所侵害的權(quán)利僅僅是所有權(quán)人的權(quán)利，而不影響承租人權(quán)利的行使的，承租人也不得主張。比如第三人未經(jīng)出租人同意，而在出租人所有的房屋頂部堆放物品，但不影響樓下承租人對該房屋進(jìn)行使用的，承租人就不能向第三人主張權(quán)利。

4、租賃合同解除時，租賃物上的添附物或其殘值如何處理？

《合同法》第二百二十三條第二款規(guī)定：“承租人未經(jīng)出租人同意，對租賃物進(jìn)行改善或增設(shè)他物的，出租人可以要求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失?！币虼?，租賃合同解除時，添附物可以取回的，由添附人取回，不能取回的，租賃雙方對房屋添附的處理有約定的按約定，沒有約定的，可以視不同情況分別處理：一、未經(jīng)出租人同意，承租人自行決定添附的，承租人應(yīng)當(dāng)自行將添附物除去。如不能除去的，出租人一般不必補(bǔ)償。因為在這種情況下，如果要求出租人給予補(bǔ)償，對出租人而言，該補(bǔ)償將構(gòu)成強(qiáng)制得利的補(bǔ)償。而依照不當(dāng)?shù)美囊?guī)則，強(qiáng)制得利是不應(yīng)補(bǔ)償?shù)?。二、?jīng)過出租人同意的添附，在合同解除后，由于該添附物不能取回，已經(jīng)成為添附方的損失。對于這種損失，原則上按照過錯承擔(dān)賠償責(zé)任。如雖系承租方違約，但所留裝潢物對于出租方確有再利用價值的，可由出租方酌情給予補(bǔ)償。

5、租賃合同當(dāng)事人約定，租賃物上的添附物或其殘值在合同終止時歸出租人?，F(xiàn)因一方當(dāng)事人違約而致合同提前被解除的，添附物歸屬如何確定？

如果雙方約定合同終止時添附物歸出租人的，則該約定屬于關(guān)于添附物歸屬的附條件的約定。即以合同正常履行完畢，作為將添附物價值完全移轉(zhuǎn)給出租人的條件。因此，根據(jù)附條件法律行為的規(guī)則，如因出租人違約而致條件不能成就的，則承租人取回添附物；添附物不能取回的，承租人可以參照上條，要求出租人賠償。如果因承租人違約導(dǎo)致合同解除的，視為阻止條件成就的行為，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)添附物歸出租人所有；同時，出租人也不必給予承租人賠償。但是，所留裝潢物對于出租方確有再利用價值的，參照上條規(guī)定處理。

二、有關(guān)優(yōu)先購買權(quán)要注意什么

1、未經(jīng)登記的租賃合同，承租方是否有優(yōu)先購買權(quán)？

租賃合同中的承租方依照法律規(guī)定依法享有優(yōu)先購買權(quán)，不因登記與否而影響該項權(quán)利。但是，未經(jīng)登記的租賃合同，其承租人的優(yōu)先購買權(quán)不得對抗第三人。這里所說的不能對抗第三人，是指一旦房屋所有權(quán)已經(jīng)變更，除非能夠證明第三人是惡意的，否則，未經(jīng)登記的租賃合同的承租人不得以優(yōu)先購買權(quán)為由要求優(yōu)先取得房屋所有權(quán)。

當(dāng)然，優(yōu)先購買權(quán)是租賃合同中承租人的一項法定權(quán)利，由于出租人向第三人出賣房屋的行為導(dǎo)致承租人不能實現(xiàn)優(yōu)先購買權(quán)的，應(yīng)當(dāng)視為出租人違約，承租人可以要求出租人承擔(dān)違約責(zé)任。

2、出租人就租賃房屋已經(jīng)與第三人訂立買賣合同，承租人要求行使優(yōu)先購買權(quán)的，其優(yōu)先購買權(quán)如何行使？

優(yōu)先購買權(quán)的行使是以取得租賃物的所有權(quán)為目的的，因此，在其他人尚未取得租賃物所有權(quán)之前，承租人行使優(yōu)先購買權(quán)的，都可以得到支持。也就是說，如果出租人僅僅與第三人訂立了合同，而尚未辦理過戶、登記手續(xù)，且承租人也在知道或者應(yīng)當(dāng)知道該情形的3個月內(nèi)提出優(yōu)先購買要求的，無論第三人是否為善意，也不管租賃合同是否登記，承租人都可以要求優(yōu)先購買該房屋。在房屋已經(jīng)過戶登記為第三人所有時，則要根據(jù)第三人是否為善意而決定承租人是否可以行使優(yōu)先購買權(quán)。而租賃合同是否登記、第三人是否知曉租賃事實等則為判斷第三人是否善意的重要考慮因素。

3、承租人的優(yōu)先購買權(quán)主要在哪些情形下受到限制？

主要有共有人優(yōu)先購買、出租人基于特殊身份而出賣租賃物、租賃物以特定方式發(fā)生權(quán)屬變化等等。如出租人將房屋贈與他人的，房屋被強(qiáng)制征收、征用的，房屋以招標(biāo)形式出賣的，以及房屋被強(qiáng)制執(zhí)行等。這主要是考慮到，在賦予承租人優(yōu)先購買權(quán)的同時，也要保障出租人的合法權(quán)益，而不是犧牲出租人的權(quán)利來滿足承租人的要求。因此，優(yōu)先購買權(quán)的行使不是沒有任何條件和限制的，它不能損害出賣人的實體利益，而且也不是絕對地剝奪其他人的購買機(jī)會。因此，共有人主張優(yōu)先購買權(quán)的，共有人的優(yōu)先購買權(quán)優(yōu)于承租人的優(yōu)先購買權(quán)，承租人的優(yōu)先購買權(quán)不能對抗共有人的優(yōu)先購買權(quán)；出租人基于與第三人的親屬關(guān)系或其他特殊關(guān)系，以低于市價出賣房屋，而離開該人身關(guān)系，出租人則不愿出售房屋的，一般情況下承租人不能享有優(yōu)先購買權(quán)；承租人僅租賃部分房屋，而出租人出售整體房屋的，承租人也不是當(dāng)然可以行使優(yōu)先購買權(quán)。

就上述情況而言，因共有人對房屋擁有的是所有權(quán)，即使是按份共有，對外而言，每個共有人也都是所有權(quán)人。因此，與承租人相比仍然更有優(yōu)先性。而基于特殊人身關(guān)系建立的買賣關(guān)系，也與一般的買賣關(guān)系不同，它含有身份關(guān)系的考慮在內(nèi)。即僅僅是基于這種特殊的身份關(guān)系，出租人才會給出較優(yōu)惠的出賣條件。沒有這些特殊的身份，出租人就不會給出這樣的出賣條件，也就不存在承租人同等條件下的優(yōu)先購買問題。就房屋的部分與整體而言，法律本身就是規(guī)定承租人對其承租的部分房屋有優(yōu)先購買權(quán)，而對其他部分則沒有優(yōu)先購買權(quán)，故承租人的權(quán)利不能超出合同的范圍。因此，如果將租賃部分單獨出賣給承租人，對整體房屋其他部分出賣不產(chǎn)生實質(zhì)性影響的，承租人對此部分可以行使優(yōu)先購買權(quán)；反之，則不能行使優(yōu)先購買權(quán)。否則，就是對出租人實體權(quán)利構(gòu)成損害。

4、房屋在租賃期間被拍賣，承租人是否可就該拍賣房屋行使優(yōu)先購買權(quán)？

拍賣是買賣的一種特殊形式，但其性質(zhì)是買賣，不能剝奪承租人優(yōu)先購買的權(quán)利，出租人或者拍賣行依然有義務(wù)通知承租人拍賣事宜。具體操作可以參照最高法院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》，其中第十六條規(guī)定：“拍賣過程中，有最高應(yīng)價時，優(yōu)先購買權(quán)人可以表示以該最高價買受，如無更高應(yīng)價，則拍歸優(yōu)先購買權(quán)人；如有更高應(yīng)價，而優(yōu)先購買權(quán)人不作表示的，則拍歸該應(yīng)價最高的競買人”。

5、對于承租人以行使優(yōu)先購買權(quán)為由，訴訟請求確認(rèn)出租人與第三人的房屋買賣合同無效，但未提出行使優(yōu)先購買權(quán)的，如何處理？

一種觀點認(rèn)為，承租人優(yōu)先購買權(quán)一般包含兩個訴訟請求：一為請求出租人與第三人買賣合同關(guān)系無效，二是請求與出租人建立“同等條件下”的買賣合同關(guān)系。這兩個訴訟請求是承租人優(yōu)先購買權(quán)的具體化。為避免訟累，切實維護(hù)承租人的優(yōu)先購買權(quán)，法院在保護(hù)承租人優(yōu)先購買權(quán)的判決中，可以在判決出租人與第三人買賣合同關(guān)系無效的同時，直接判決承租人與出租人買賣關(guān)系成立；出租人應(yīng)依法交付房屋，承租人應(yīng)（在同等條件、期限內(nèi)）支付購房款。如不判明，承租人的優(yōu)先購買權(quán)實際上可能無法實現(xiàn)。第二種觀點認(rèn)為，對保護(hù)承租人優(yōu)先購買權(quán)的判決中，只要宣告買賣合同無效即可，無需再強(qiáng)行判決承租人與出租人優(yōu)先購買房屋的關(guān)系成立及其他。出租人可再根據(jù)房市的情況重新確定房屋的價格，只要出租人出賣房屋，承租人可以再主張其優(yōu)先購買權(quán)。

6、出租人將房屋出售于第三人，因承租人行使優(yōu)先購買權(quán)而將該房屋出賣給承租人時，出租人與承租人之間的買賣合同的主要內(nèi)容如價款、付款方式等如何確定？

出租人與第三人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)作為出租人與承租人之間買賣合同的內(nèi)容。

通說認(rèn)為承租人的優(yōu)先購買權(quán)在權(quán)利分類上屬于形成權(quán)，即享有優(yōu)先購買權(quán)的承租人作出以同等條件購買系爭房屋的意思表示時，該意思表示到達(dá)出租人一方時買賣合同即為成立。一般情況下，承租人主張優(yōu)先購買權(quán)時，出租人已經(jīng)與第三人簽訂了房屋買賣合同，而所謂同等條件即應(yīng)當(dāng)理解為買賣合同的權(quán)利義務(wù)。

7、如何確定優(yōu)先購買權(quán)的放棄？

放棄的形式有兩種，明示和默示。明示表現(xiàn)為出租人向承租人作出出賣房屋的意思表示后，或者承租人知道房屋出賣事實的，承租人明確表示不予購買；默示可以表現(xiàn)為出租人向承租人作出出賣房屋的意思表示后，或者承租人知道房屋出賣事實的，承租人在合理期限內(nèi)沒有買受系爭房屋的意思表示，或表現(xiàn)為積極為出租人尋找買家，承租人另行尋找租賃房屋等。

8、出租人通知承租人有無形式要件要求？

合同法規(guī)定出租人在房屋出賣前合理的期限內(nèi)通知承租人，該合理期限以出租人確定的期限而定。在該期限內(nèi)，承租人行使其優(yōu)先購買權(quán)，超過該期限的，即可推定承租人放棄優(yōu)先權(quán)。

出租人的通知形式可以靈活多樣，如可通過信函、在租賃房屋處張貼告示等形式均可。但無論以什么形式通知，都應(yīng)當(dāng)以送達(dá)承租人為必要。單純以登報公告等形式進(jìn)行通知，而未針對承租人進(jìn)行通知的，不發(fā)生通知的效果。

9、出租人在房屋出售前對承租人未盡通知義務(wù)，承租人應(yīng)在多長期限內(nèi)行使優(yōu)先購買權(quán)？

承租人的優(yōu)先購買權(quán)屬于以形成權(quán)的行使為前提的權(quán)利，故該形成權(quán)的行使應(yīng)以除斥期間制度加以規(guī)定，即承租人應(yīng)自知悉出賣事實時起一定期限內(nèi)行使先買權(quán)。該制度與合同法規(guī)定的出租人應(yīng)當(dāng)給出“合理期限”一起（一為基于當(dāng)事人自由意思產(chǎn)生，一為沒有當(dāng)事人意思表示時補(bǔ)充當(dāng)事人意思），共同構(gòu)成承租人行使優(yōu)先購買權(quán)的程序性規(guī)定。

關(guān)于“合理期限”問題，具體標(biāo)準(zhǔn)如何，應(yīng)由當(dāng)事人根據(jù)實際情況而定，不宜強(qiáng)制劃一。而關(guān)于承租人行使權(quán)利的除斥期間，不少人認(rèn)為法律沒有規(guī)定。我們認(rèn)為最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行＜中華人民共和國民法通則＞若干問題的意見》第118條的規(guī)定，實際上就可以理解為對此問題作出的規(guī)定。該條規(guī)定：“出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前三個月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權(quán)?！睆脑摋l文的表述本身來看，其目的無非是在出租人未及時通知承租人的情況下，給予承租人以行使權(quán)利的期間。因為，在出租人通知承租人購買時，實際上是要在承租人和其他人提出相同條件時，優(yōu)先將租賃物出賣于承租人。那么，出租人的主要義務(wù)就是將出賣的意思通知承租人。而承租人在收到通知后必須在合理期限內(nèi)行使其權(quán)利。而設(shè)定優(yōu)先購買權(quán)行使期限的目的，則在于督促承租人盡早行使權(quán)利。因此，其目的應(yīng)該是：出租人出賣租賃物的，應(yīng)當(dāng)通知承租人。承租人在接到通知后，應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)決定是否購買。該期限最長為3個月。

因此，我們傾向于認(rèn)為，承租人行使優(yōu)先購買權(quán)的期間，應(yīng)該為承租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道出租人出賣房屋之日起的3個月。

10、出租人雖然沒有通知承租人行使優(yōu)先購買權(quán)，但房屋已幾經(jīng)轉(zhuǎn)手出售，現(xiàn)房屋承租人主張優(yōu)先購買的，應(yīng)如何處理？

首先，應(yīng)當(dāng)判斷承租人是否超過期限行使權(quán)利；其次，對于租賃的房屋已經(jīng)出售并幾經(jīng)轉(zhuǎn)手，只要后幾個環(huán)節(jié)的房屋買受人中有一個是善意購買的，承租人就不能再主張優(yōu)先購買。當(dāng)然，承租人不能行使優(yōu)先購買權(quán)的，可以要求出租人承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

11、租賃合同未經(jīng)登記對承租人優(yōu)先購買權(quán)的影響

我國法律規(guī)定，房屋租賃應(yīng)實行登記備案制度。但房屋租賃的登記備案與否不影響租賃合同的效力，故審判實踐中當(dāng)事人為逃避稅收等，租賃合同未經(jīng)登記備案的情況較多。

一種觀點認(rèn)為，未經(jīng)登記備案的租賃合同，承租人的優(yōu)先購買權(quán)不能對抗善意第三人。因為租賃合同未經(jīng)登記公示，第三人因此可能不知道所購房屋上存在租賃關(guān)系，而與出租人建立買賣關(guān)系，該第三人是善意第三人。在此情況下，承租人的優(yōu)先購買權(quán)不能對抗善意第三人。另一種觀點認(rèn)為，只有在動產(chǎn)取得問題上存在善意取得制度，不動產(chǎn)取得不存在善意取得問題，承租人優(yōu)先購買權(quán)是法定的權(quán)利，可以對抗任何第三人。

我們傾向第一種觀點。這樣處理有利于保護(hù)第三人的交易安全，在當(dāng)前房價上漲形勢下，也可防止部分出賣人為反悔賣房，惡意與他人串通假造租賃合同關(guān)系，達(dá)到悔約的目的。承租人的優(yōu)先購買權(quán)因此不能實現(xiàn)的，可以請求出租人進(jìn)行賠償。