一、購(gòu)房前調(diào)查房產(chǎn)哪些情況

人們?cè)谫?gòu)買房地產(chǎn)時(shí)常常會(huì)遇到一些意想不到的問題。有些購(gòu)房者因急于購(gòu)置房產(chǎn)，在對(duì)所購(gòu)房產(chǎn)了解甚少的情況下，便匆忙作出購(gòu)買的決定。實(shí)際上有的房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)歸屬不定，存在爭(zhēng)議，當(dāng)不了解情況的購(gòu)房人一旦盲目付了款，就會(huì)陷入一場(chǎng)曠日持久的訴訟。

這種情況不僅發(fā)生在購(gòu)置舊房產(chǎn)時(shí)，甚至在購(gòu)置新房產(chǎn)時(shí)也會(huì)遇到，因?yàn)榻?jīng)常有幾個(gè)單位聯(lián)建住宅樓，并出售其中一部分，當(dāng)聯(lián)建幾方在分配不公發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)，購(gòu)房人就會(huì)陷入困境。在購(gòu)置舊房產(chǎn)時(shí)還會(huì)遇到更棘手的問題，即舊房產(chǎn)位于經(jīng)批準(zhǔn)征用或拆遷劃撥建設(shè)用地的范圍內(nèi)，這樣的房產(chǎn)按規(guī)定不允許買賣，即使買了也過不了戶最終拿不到產(chǎn)權(quán)證，這種情況常發(fā)生在私下買賣交易中。

購(gòu)房人還應(yīng)該清楚，設(shè)定抵押權(quán)的房產(chǎn)不能出售，除非獲得抵押權(quán)人的同意。購(gòu)房人在買房前，一定要弄清楚房屋的基本情況，如果房產(chǎn)在購(gòu)買前已成為抵押物，則此房產(chǎn)不應(yīng)在銷售之列，因?yàn)榈盅簷?quán)人可能隨時(shí)要求實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，這樣購(gòu)房人就會(huì)陷入一場(chǎng)無(wú)謂的官司中去。

經(jīng)人民法院裁定限制產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的房產(chǎn)也不能出售，此時(shí)房產(chǎn)所有權(quán)人無(wú)權(quán)出售自己的房產(chǎn)，在此期間的交易行為沒有法律效力，所以，購(gòu)房人在選購(gòu)房產(chǎn)前，應(yīng)要求產(chǎn)權(quán)人詳細(xì)介紹房產(chǎn)有關(guān)情況，并要產(chǎn)權(quán)人提供有關(guān)產(chǎn)權(quán)文件。

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，一些發(fā)展商申請(qǐng)銀行為其客戶提供房地產(chǎn)抵押貸款，他們?cè)谑鄯繌V告上常登出“某某銀行提供銀行按揭”，導(dǎo)致購(gòu)房人產(chǎn)生一種誤解，認(rèn)為只要購(gòu)買此廣告上所刊登的房產(chǎn)，就可以獲得銀行貸款。但購(gòu)房人往往忽視了銀行要對(duì)每一位申請(qǐng)人進(jìn)行資格審查，只有具備了銀行規(guī)定條件的申請(qǐng)人才有資格獲得貸款。所以，每一位想獲得銀行抵押貸款購(gòu)買房產(chǎn)的人，應(yīng)先了解銀行的貸款條件后再?zèng)Q定是否買房，這樣就會(huì)避免許多不應(yīng)遇到的麻煩。

購(gòu)置房產(chǎn)一般涉及金額較大，有時(shí)是購(gòu)房人一輩子的積蓄，因此購(gòu)房人應(yīng)謹(jǐn)慎行事。房產(chǎn)買賣交易程序復(fù)雜，涉及問題較多，最近政府又頒布了一系列有關(guān)房產(chǎn)買賣、預(yù)售、轉(zhuǎn)讓和抵押的法規(guī)，所以，購(gòu)房前應(yīng)了解一下這方面的有關(guān)規(guī)定和有關(guān)程序。如果購(gòu)房人要想更有把握，也可到專業(yè)律師事務(wù)所進(jìn)行咨詢。

購(gòu)買房產(chǎn)雖然表面上不像購(gòu)買股票那樣變化莫測(cè)，但實(shí)際上也會(huì)遇到各種各樣復(fù)雜的問題，需要具備多方面的知識(shí)，尤其是有關(guān)的法律知識(shí)。比如，在一般情況下，由于購(gòu)房者大多數(shù)是首次購(gòu)置房產(chǎn)，許多問題不可能預(yù)見到，更無(wú)經(jīng)驗(yàn)起草或參與修訂合同，這樣就會(huì)給購(gòu)房者買房造成困難，難以確實(shí)保護(hù)自己的合法權(quán)益。在這種情況下，購(gòu)房者可選擇精通房地產(chǎn)法律業(yè)務(wù)的律師協(xié)助自己與發(fā)展商簽合同。完善的房產(chǎn)買賣合同既可以有效地規(guī)范發(fā)展商的行為，也能有效地保障購(gòu)房者的合法利益。

二、怎樣查詢二手房產(chǎn)權(quán)狀況

“二手房”交易一般都是個(gè)人之間的買賣行為，因此對(duì)比開發(fā)商出售的商品房，在交易的復(fù)雜性上，它的難度可能還要更大一些。特別是對(duì)產(chǎn)權(quán)狀況的了解，購(gòu)房人只有通過房管部門和對(duì)出售人身份的了解，才有可能獲得真實(shí)的信息。下面就將調(diào)查“二手房”產(chǎn)權(quán)狀況的方式及程序作一介紹。

要了解房屋的產(chǎn)權(quán)狀況，購(gòu)房人第一步要做的是要求賣方提供合法的證件，包括產(chǎn)權(quán)證書、身份證件、資格證件以及其他證件。

產(chǎn)權(quán)證書是指“房屋所有權(quán)證”和“土地使用權(quán)證”。身份證件是指身份證、工作證和戶口簿。資格證件是指查驗(yàn)交易雙方當(dāng)事人的主體資格。例如：商品房出售要查驗(yàn)出售方房屋開發(fā)經(jīng)營(yíng)資格證書；代理人要查驗(yàn)代理委托書是否有效；共有房屋出售，需要提供其他共有人同意的證明書等等。其他證件是指：出租房產(chǎn)，要查驗(yàn)承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的協(xié)議或證明；共有房產(chǎn)，要查驗(yàn)共有人放棄優(yōu)先購(gòu)買的協(xié)議或證明；中獎(jiǎng)房產(chǎn)，要查驗(yàn)中獎(jiǎng)通知單和相應(yīng)的證明等。

第二步是向有關(guān)房產(chǎn)管理部門查驗(yàn)所購(gòu)房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的來源。查驗(yàn)的具體方式是：

查驗(yàn)產(chǎn)權(quán)記錄。

包括：

1、房主是誰(shuí)，假如為共有財(cái)產(chǎn)，則應(yīng)注意各共有人的產(chǎn)權(quán)比例及擁有權(quán)形式；

2、檔案文號(hào)，即該宗交易的文件編號(hào)，假如查詢者希望獲得整份文件，可依此編號(hào)向有關(guān)方面取閱該份文件副本；

3、登記日期，此日期為該項(xiàng)交易的簽訂日期；

4、成交價(jià)格，即該項(xiàng)交易的成交價(jià)，查詢者應(yīng)注意如果成交價(jià)是注明“部分成交價(jià)”，則代表該成交價(jià)不單只包括該房屋，并且包括其他房地產(chǎn)成品；

5、其他內(nèi)容，如房屋平面圖等。

第三步是查驗(yàn)房屋有無(wú)債務(wù)負(fù)擔(dān)。

房屋產(chǎn)權(quán)記錄只登記了房主擁有產(chǎn)權(quán)的真實(shí)性以及原始成交事實(shí)。至于該房屋在經(jīng)營(yíng)過程中發(fā)生的債務(wù)和責(zé)任，則必須查驗(yàn)有關(guān)的證明文件。包括：抵押貸款的合同、租約等，還要詳細(xì)了解貸款額和償還額度、利息和租金的金額，從而對(duì)該房產(chǎn)有更深的了解。另外，購(gòu)房者還需了解的內(nèi)容有：所購(gòu)房有無(wú)抵押、房屋是否被法院查封等。最后，應(yīng)提醒購(gòu)房人注意的是，購(gòu)買二手樓房，尤其要搞清楚所購(gòu)房源是否屬于房改出售的房屋。因?yàn)榘凑辗扛牡挠嘘P(guān)規(guī)定，城市職工以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)或成本價(jià)購(gòu)買的房屋，在購(gòu)房后5年之內(nèi)不得上市交易；5年之后，如果出售房屋，原產(chǎn)權(quán)單位也有優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。如果購(gòu)買的是這樣的房屋，就有可能出現(xiàn)問題。

總之，要了解房屋產(chǎn)權(quán)的真實(shí)情況，購(gòu)房者除了要向賣房方索要一切產(chǎn)權(quán)文件，仔細(xì)閱讀外，還要到房屋管理部門查詢有關(guān)房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)記錄，兩者對(duì)照，才能清楚地知道該房的一切產(chǎn)權(quán)細(xì)節(jié)，不至于有所遺漏。