一、商品房售預合同出賣人有何義務
1、按約定建設并交付房屋
預售商品房是一種期房買賣，開發(fā)商向買受人交付合同約定的房屋是其最主要的義務。首先，房地產(chǎn)開發(fā)商應當按照事先獲得批準的規(guī)劃，設計建設的商品房。若需變更的經(jīng)規(guī)劃部門批準的規(guī)劃變更，以及合同約定的其他影響商品房質(zhì)量或使用功能的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在變化確定之日起10日內(nèi)，書面通知買受人。買受人在收到通知之日起15日內(nèi)決定是否退房。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定的時間內(nèi)通知買受人的，買受人有權退房，并可要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔違約責任。當然作為開發(fā)商最為看重的是買受人的資金是否足額給付，所以就針對開發(fā)商的權利可以保留房屋的所有權。這是開發(fā)商權利最有力的保障。在買受人因不能支付價款而解除合同時， 開發(fā)商可以將房屋再行轉讓、銷售， 其權利不受影響。
其次，出賣人不得擅自改變房屋的面積。在商品房預售中，出賣人竣工交付的房屋實際面積往往偏大偏小，由此產(chǎn)生很多的糾紛。根據(jù)《城市商品房銷售管理辦法》的有關規(guī)定，按套內(nèi)使用面積或者建筑面積計價的，當事人應當在合同中載明約定面積與產(chǎn)權登記面積發(fā)生誤差的處理方式。合同中未作約定的，按照以下原則處理：如果面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%）的，根據(jù)實測建筑面積結算房價款；建筑面積、套內(nèi)建筑面積誤差比絕對值其中有一項超出3% 時，買受人有權要求退房。買受人要求退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在買受人提出要求退房至日起30日內(nèi)將其已付的房價款退還，同時支付已付房價款的利息。買受人不退房的，產(chǎn)權面積大宇合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款由買受人補足；超過3%部分的房價款由開發(fā)商企業(yè)承擔，產(chǎn)權歸買受人。產(chǎn)權面積小于合同約定面積時，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還給買受人；誤差比超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還[3]給買受人。
最后，出賣人應當按期交付房屋。由于預售的商品房在合同訂立時，房屋并未建成，開發(fā)商保證在合同規(guī)定的時間內(nèi)交付房屋成為了合同履行的關鍵之一。除不可抗力外，開發(fā)商遲延交付房屋的，應當承擔違約責任。
2、 出賣人的質(zhì)量擔保義務
商品房交付使用后，買受人認為主體結構不合格的，可以依照有關規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測機構核驗。經(jīng)核驗，確屬主體結構質(zhì)量不合格的，買受人有權退房；給買受人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當依法承擔賠償責任。預售商品房的合同效力所表現(xiàn)的出賣人的合同義務也應包含出賣人的質(zhì)量擔保義務。出賣人的質(zhì)量擔保義務，是指出賣人所預售的商品房的質(zhì)量不得低于一定的標準或者應當適于一定的用途。預售當事人雙方可以在合同中約定商品房應當達到通常的標準或者應當符合適用于合同目的的特定標準。如果當事人雙方?jīng)]有約定的，商品房的建筑質(zhì)量必須符合有關的國家標準或者行業(yè)標準。
3、辦理商品房產(chǎn)權證書，并及時交付給買方
預售商品房建成之后，開發(fā)商應持土地使用權證書到縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門申請產(chǎn)權登記，房產(chǎn)管理部門核實后頒發(fā)房屋所有權證書。然后，由買賣雙方持預售合同到縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門申請土地使用權變更登記，經(jīng)土地管理部門核實，由同級人民政府變更土地使用權證書。至此，買方取得了房產(chǎn)證，商品房的產(chǎn)權才移轉給了購買者。
二、商品房售預合同買受人有何義務
1、支付購房款
支付購房款是買受人的主要義務，買受人應當依約定得數(shù)額支付房款，并按約定的時間和地點支付。這是買受人最基本的義務，也是其獲得預售的商品房所必須支付的對價。對支付地點沒有約定或者約定不明確的，可以協(xié)議補充，不能達成協(xié)議的，應當在出賣人營業(yè)地支付。對支付的時間沒有約定或者約定不明確的，可以協(xié)議補充，不能達成補充協(xié)議的，按合同有關條款或者交易習慣確定的時間支付。買受人支付購房款的方式和數(shù)額，應當依據(jù)預售合同的約定，可以一次性支付，也可以分期分批支付。
2、驗收預售的商品房，要求賣方辦理房屋產(chǎn)權證書
預售的商品房建成后，出賣人應當通知買受人接受房屋，買受人在收到驗收通知后，可以自行或者委托有關機構對房屋進行驗收，確認房屋面積質(zhì)量是否符合約定，房屋附屬設施是否俱全。驗收合格后，可要求賣方在合同約定期限內(nèi)辦理過戶產(chǎn)權證書。
