一、二手房交易前必須注意什么

目前，市場(chǎng)上的二手房產(chǎn)權(quán)性質(zhì)多樣，有的是售后公房，有的是共有房屋，還有的房屋當(dāng)初單位

在分配時(shí)是限制轉(zhuǎn)讓的。這使得二手房在上市交易時(shí)有不同的要求，需要滿足不同的條件。因此，在二手房買賣時(shí)，上下家必須解除房屋原來(lái)存在的買賣限制。

1、“老式私有宅院”需滿足兩個(gè)條件

一般來(lái)說(shuō)，“老式私有宅院”的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，這類房屋作為二手房上市交易須滿足兩個(gè)條件：一是房屋所有權(quán)已經(jīng)得到有批準(zhǔn)權(quán)的（一般是區(qū)縣一級(jí)）人民政府批準(zhǔn)出售；二是如果屬于非居住用途的，還需與區(qū)縣土地局簽訂土地使用權(quán)出讓合同，補(bǔ)繳土地出讓金；若仍用于居住的，雖不需簽訂土地使用權(quán)出讓合同，但要繳納土地收益金。滿足上述條件，房屋所有人才可以取得土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)證書，房屋才可以上市出售。因此，上下家在交易此類房屋時(shí)，應(yīng)對(duì)上述條件如何實(shí)現(xiàn)有所約定，以保證交易的合法進(jìn)行。

2、售后公房買賣需同住人簽字

根據(jù)本市的規(guī)定，公有獨(dú)用成套鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、混合結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)公寓住房以及新式里弄住房可以出售。這些可售公有住房在出售給符合條件的承租人或同住人后，即成為售后公房，可以作為二手房上市交易。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，公有住房可以直接上市買賣，在實(shí)際操作中，這里包括兩個(gè)步驟：第一步是使用權(quán)先轉(zhuǎn)為產(chǎn)權(quán)，第二步是轉(zhuǎn)為產(chǎn)權(quán)后的房屋上市交易。由于公有住房除了承租人有使用權(quán)外，同住人也享有一定的居住權(quán)，而且這類公有房屋的承租人與同住人之間往往有比較復(fù)雜的親屬關(guān)系，因此售后公房上市交易，除房產(chǎn)證上記載的產(chǎn)權(quán)人簽字外，還需同住人簽字同意。如未經(jīng)同住人同意，售后公房的買賣很難成功。

3、非獨(dú)立成套公房只可轉(zhuǎn)讓承租權(quán)

非獨(dú)立成套公房的承租權(quán)可以有償轉(zhuǎn)讓，但是這類房屋轉(zhuǎn)讓是無(wú)法辦理出“小產(chǎn)證”的，因此不

能作為二手房進(jìn)行買賣。

4、權(quán)利受限制的二手房買賣

常見(jiàn)權(quán)利受限制的二手房大致有以下幾類：一是設(shè)有抵押，如通過(guò)按揭貸款購(gòu)買的房屋。買賣設(shè)有抵押的二手房需征得抵押權(quán)人的書面同意，如果抵押權(quán)人不同意，只能在解除抵押關(guān)系后方可進(jìn)行交易過(guò)戶。二是被法院等機(jī)關(guān)查封。一般需要產(chǎn)權(quán)人向法院提供另外的財(cái)產(chǎn)將被查封房屋換出來(lái)，或通過(guò)其他方式依法解除查封后，方可進(jìn)行二手房買賣。三是房屋當(dāng)初分配給承租人時(shí)，對(duì)今后的轉(zhuǎn)讓就設(shè)有一定的限制條件，該條件一般會(huì)在房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)備案。這種情況多數(shù)出現(xiàn)在房屋的產(chǎn)權(quán)人原在某個(gè)單位，之后單位將房屋作為實(shí)物分配給職工。職工盡管是“小產(chǎn)證”上的產(chǎn)權(quán)人，但要符合一定條件時(shí)，才能將房屋上市轉(zhuǎn)讓。買賣這樣的二手房，一般需要設(shè)定轉(zhuǎn)讓條件的原分配單位出具同意轉(zhuǎn)讓的書面證明。

二、賣共有二手房需全體共有人同意嗎

我國(guó)《民法通則》規(guī)定， 共有財(cái)產(chǎn)進(jìn)行處分須經(jīng)全體共有人同意， 否則處分無(wú)效。因此，在二手房買賣中， 上下家應(yīng)對(duì)房屋權(quán)利是否存在共有情況予以特別注意。由于房地產(chǎn)所有權(quán)采用記名登記制度，因此交易時(shí)房屋的所有權(quán)利人，均應(yīng)在《房地產(chǎn)買賣合同》上簽字， 下家應(yīng)注意這些簽字的真實(shí)性。除未成年人的簽字可以由父母代簽外，其他代簽行為代簽人必須有合法的書面授權(quán)書，該授權(quán)還應(yīng)經(jīng)過(guò)公證機(jī)關(guān)的公證。 需要特別注意的是，如果當(dāng)作為夫妻共有財(cái)產(chǎn)的房屋產(chǎn)權(quán)僅登記了一方的名字時(shí)，下家需要確認(rèn)夫妻雙方出售房屋的意愿是一致的。

在實(shí)踐中，有時(shí)會(huì)出現(xiàn)這樣的情況：屬于共有財(cái)產(chǎn)的房屋未經(jīng)全部共有人同意而被個(gè)別人出售后，其他共有權(quán)利人提起訴訟要求確認(rèn)買賣行為無(wú)效時(shí)，如果下家是善意購(gòu)房，即不知道上家未經(jīng)全體共有人同意且房屋已經(jīng)過(guò)戶，法院一般不會(huì)判決二手房交易無(wú)效。這是從穩(wěn)定房地產(chǎn)交易秩序并便于司法操作角度考慮的。其他共有人只能向擅自出售房屋的個(gè)別權(quán)利人追究責(zé)任。