一、開發(fā)商逾期交房應(yīng)承擔(dān)什么責(zé)任

1、購房人有權(quán)要求開發(fā)商支付違約金并繼續(xù)履行交付房屋的義務(wù)。根椐合同法的規(guī)定，當(dāng)事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應(yīng)當(dāng)履行債務(wù)。

2、購房人有權(quán)要求支付違約金并解除合同。

（1）法定解除。依據(jù)《合同法》第九十四條規(guī)定，有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：（二）在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的。如果商品房始終未具備交付條件或長期無法履行交房的義務(wù)，導(dǎo)致購房人無法實現(xiàn)購房目的，購房人有權(quán)解除合同。

（2）約定解除。商品房買賣合同示范文第九條第二款規(guī)定，出賣人逾期超過一定期限，買受人有權(quán)解除合同，買受人解除合同的，出賣人應(yīng)自買受人解除合同通知到達(dá)之日起一定期限內(nèi)退還全部房款，并按買受人累計已付款的一定比例支付違約金。

（3）合同解除的法律后果?！逗贤ā返诰攀邨l規(guī)定，合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。

3、購房人有權(quán)要求賠償損失。

《合同法》第一百一十四條規(guī)定，當(dāng)事人可以約定一方違約時應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于造成損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。

二、何時可以要求退房

1、有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的；

（二）在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；

（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；

（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的；

（五）法律規(guī)定的其他情形。

法律規(guī)定或者購房人約定解除權(quán)行使期限，期限屆滿購房人不行使的，該權(quán)利消滅。

法律沒有規(guī)定或者購房人沒有約定解除權(quán)行使期限，經(jīng)對方催告后在合理期限內(nèi)不行使的，該權(quán)利消滅。

當(dāng)事人一方依照本法第九十三條第二款、第九十四條的規(guī)定主張解除合同的，應(yīng)當(dāng)通知對方。合同自通知到達(dá)對方時解除。對方有異議的，可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除合同的效力。法律、行政法規(guī)規(guī)定解除合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)的，依照其規(guī)定。

2、 根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行，購房人一方請求解除合同的，應(yīng)予支持，但購房人另有約定的除外。法律沒有規(guī)定或者購房人沒有約定，經(jīng)對方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個月。對方當(dāng)事人沒有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅。