一、什么樣的商品房可以預售

開發(fā)商商品房預售應當符合下列條件：

1、開發(fā)商應當具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書。

2、已取得建設用地規(guī)劃許可證；

3、已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；

4、持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

5、已辦理預售登記，取得《商品房預售許可證》；

6、開發(fā)商已簽訂前期物業(yè)管理合同。

7、已確定竣工及交付日期；

8、已符合當?shù)氐胤椒ㄒ?guī)、行政規(guī)章及行政機關規(guī)定的開發(fā)程序規(guī)定的預售條件。

二、開發(fā)商在商品房預售中有什么責任

1、開發(fā)商未按約定時間交付房屋的法律責任。

未按約定時間交付房屋除具有法定免責事由和約定免責事由外開發(fā)商應承擔逾期交房的違約責任。通常情況下，雙方在合同中約定：賣方不能按期交房的，比照中國人民銀行有關延期付款的規(guī)定，按每遲延交付一天，按預期交房部分房款總值計算向買方支付一定數(shù)額的違約金。超過一定期限未交付的買方可以解除合同，賣方應雙倍返還定金，返還已支付的購房款并按銀行同期固定資產(chǎn)貸款利率償還購房款利息。對于合同中未約定逾期交房違約責任的其責任應如何承擔，實踐中往往按逾期期限及逾期理由來考慮違約責任，如逾期在合理期限以內(nèi)，則違約方應承擔違約金并繼續(xù)履行合同，如逾期時間較長，開發(fā)商怠于交房則購房一方有權(quán)要求解除合同和賠償損失。

2、房屋已實際交付但不能按約辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證明的法律責任。

辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證明是買方的權(quán)利、賣方的義務，賣方不能如約辦理，一般應承擔違約責任，即賠償買方由此造成的損失，實踐中往往對買方的損失不易確定，可按照逾期天數(shù)賠償一定數(shù)額的賠償金。如果因開發(fā)商的原因，無法辦出房地產(chǎn)權(quán)證，買方可要求退房，并賠償經(jīng)濟損失。

如不能辦理權(quán)屬證明是買方或房地產(chǎn)管理機構(gòu)的原因造成的，則賣方不應承擔違約責任。

3、開發(fā)商交付的房屋不符合合同規(guī)定的法律責任

交付的房屋不符合合同規(guī)定，通常有面積數(shù)量不符合、質(zhì)量不符合、房型不符合等，對于面積不符的合同有約定的，從約定，合同沒有約定的，按有關法律法規(guī)規(guī)定：因勘察誤差，公用面積分攤計算失誤的，應按原合同價不變，因開發(fā)商變更設計發(fā)生面積誤差的，雙方按實際面積協(xié)商價格。協(xié)商不成允許退房開發(fā)商應承擔違約責任，上述兩項原因之外，發(fā)生面積誤差的，原則上以有利于購房一方的原則處理即實際面積超過合同面積的，按合同價不變，實際面積不足合同面積的，不足部分應當退款。對于質(zhì)量不符合的，應由賣方采取補救措施，對房屋進行修理并賠償買方的經(jīng)濟損失，如果房屋存在缺陷，不符合安全標準，在合理期限內(nèi)無法修復的應當允許買方解除合同，賠償損失。交房同時開發(fā)商應交付住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書，按規(guī)定履行保修義務。