一、什么樣的商品房可以預(yù)售

商品房預(yù)售是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房者約定，由購房者交付定金或預(yù)付款，而在未來一定日期擁有現(xiàn)房的房產(chǎn)交易行為。其實(shí)質(zhì)是房屋期貨買賣，買賣的只是房屋的一張期貨合約。買期房可使購房人獲得較優(yōu)惠的房價，在房屋的戶型方面有更大的選擇余地。在目前房產(chǎn)市場交易活躍，買期房成了大多數(shù)居民主要方式。俗話說“眼見為實(shí)”，由于期房尚未成型，因而買家就要與發(fā)展商共同承擔(dān)風(fēng)險。為確保自身利益，購房者必須了解簽定合同的有關(guān)知識。

首先，買期房最主要的當(dāng)屬查看與你簽約方是否有預(yù)售許可證。凡符合以下條件預(yù)售商品房，經(jīng)相關(guān)房產(chǎn)局批準(zhǔn)才可上市：

1、土地使用權(quán)以出讓方式取得，已經(jīng)支付全部的土地使用權(quán)出讓金；

2、土地使用權(quán)已經(jīng)依法登記并取得房地產(chǎn)權(quán)證書；

3、取得商品房的建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

4、取得商品房的建設(shè)工程施工許可證；

5、商品房建筑安裝工程的總投資已經(jīng)完成25%以上，或者商品房的建筑基礎(chǔ)工程已經(jīng)驗(yàn)收合格；

6、已經(jīng)確定商品房的竣工交付日期，并落實(shí)了市政、公用和公共建筑設(shè)施的配套建設(shè)計劃；

7、已經(jīng)與在上海注冊登記的銀行（以下稱監(jiān)管銀行）簽訂了預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議；

8、已經(jīng)制定房屋使用公約，并與物業(yè)管理企業(yè)訂立了前期物業(yè)管理服務(wù)合同。

購房者要確認(rèn)自己所購之房在預(yù)售范圍之內(nèi)，同時預(yù)售合同的預(yù)售方必須是取得該預(yù)售許可證的房產(chǎn)開發(fā)公司，謹(jǐn)防“張冠李戴”。

其次是暫測房屋建筑面積。由于購房總價款是根據(jù)開發(fā)商暫測的房屋建筑面積計算的，因而直接影響到總價款的支付。這里先介紹計算建筑面積是如何計算的。

二、怎么計算建筑物面積

計算建筑面積的范圍包括：

1、單層建筑物不論其層高均按一層計算，其建筑面積按建筑物外墻勒角以上的外圍水平面積計算。單層建筑物內(nèi)如帶有部分樓層者，亦應(yīng)計算建筑面積。 多層建筑物的建筑面積按其建筑面積的總和計算，其低層建筑物按外墻勒角以上外圍水平面積計算，二層及二層以上按外墻外圍水平面積計算。

2、層高超過2.2米的地下室、半地下室、地下車庫、倉庫、商店、地下指揮部等及相應(yīng)出入口的建筑面積按其上口外墻（不包括采光井、防潮層及其保護(hù)墻）外圍的水平面積計算。用深基礎(chǔ)做架空層加以利用，層高超過2.2米的，按架空層外圍的水平面積的一半計算建筑面積。 坡地建筑利用吊腳做架空層加以利用且層高超過2.2米，按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算建筑面積。

3、 穿過建筑物的通道，建筑物內(nèi)的門廳、大廳不論其高度如何，均按一層計算建筑面積。門廳、大廳內(nèi)回廊部分按其水平投影面積計算建筑面積。 電梯井、提物井、垃圾道、管道井等均按建筑物自然層計算建筑面積。

4、建筑物內(nèi)的技術(shù)層（管道層、附層、夾層）是指房屋的局部層次，層高超過2.2米的，按其墻外圍水平面積計算建筑面積。 與建筑連接的有柱雨蓬按柱外圍水平面積計算建筑面積；獨(dú)立柱雨蓬按其頂蓋水平投影面積的一半計算建筑面積。有柱的車棚、貨棚、站臺等按其頂蓋水平投影面積的一半計算建筑面積。

5、 突出屋面的有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房等按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算建筑面積。

6、 突出墻外的門斗按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算建筑面積。 封閉陽臺、挑廊，按其水平投影面積計算建筑面積。凹陽臺、挑陽臺按其水平投影面積的一半計算建筑面積。

7、 建筑物墻外有頂蓋和柱的走廊、檐廊，按柱的外邊線水平面積計算建筑面積。無柱的走廊、檐廊按其投影面積的一般計算建筑面積。

8、兩個建筑物間有頂蓋的架空通廊，按通廊的投影面積計算建筑面積。無頂蓋的架空通廊按其投影面積的一半計算建筑面積。

9、 室外樓梯作為主要通道和用于疏散的，按每層水平投影面積計算建筑面積；樓內(nèi)有樓梯的，室外樓梯按其水平投影面積的一半計算建筑面積。 跨越其他建筑物、構(gòu)筑物的高架單層建筑物，按其水平投影面積計算建筑面積，多層者按多層計算。

10、原始設(shè)計為假層（含頂層閣）屋面全部翻高后，前后墻沿口到樓板高度超過1.8米的，按實(shí)際計算建筑面積。