一、什么是商品房認(rèn)購書

商品房認(rèn)購書指購房者與開發(fā)商簽訂的一份合同，而且獨(dú)立于正式房屋買賣合同。認(rèn)購書并不是購房過程中的必須的法律程序，在《合同法》上認(rèn)購書視為要約合同。雖然認(rèn)購書所約定的購買行為有效，但是買賣雙方仍需簽訂正式的購房合同。

因此，最終的購房法律文本只有購房合同。即便購房者不簽認(rèn)購書，開發(fā)商也無權(quán)要求購房者簽訂。認(rèn)購書并不是法律規(guī)定的必要環(huán)節(jié)，只是習(xí)慣做法。但認(rèn)購書只要約定了所購房子的房號、單價(jià)、總價(jià)、付款方式等內(nèi)容，并經(jīng)買賣雙方簽訂，也同樣具備法律效力。

只不過在實(shí)踐中，由于不同項(xiàng)目在認(rèn)購書中規(guī)定的內(nèi)容有多寡之別，印刷質(zhì)量有優(yōu)劣之分，對于一些印制簡單的認(rèn)購書，購房者尤其是初次購房者重視程度還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。對其中約定的“幾日后定金不退”的條款也并未放在心上。很多情況下，簽完了認(rèn)購書很快就后悔的情況相當(dāng)普遍。 于是，由此而引發(fā)的糾紛就成為不少購房人的煩惱。對此，希望購房人能充分重視。根據(jù)《中華人民共和國民法通則》有關(guān)規(guī)定，“認(rèn)購書”是當(dāng)事人的“預(yù)約”請求。即在訂立購房合同前，當(dāng)事人約定將來簽訂合同的民事行為。因此，“認(rèn)購書”在購房合同尚未簽訂前屬于預(yù)約合同。

二、簽訂商品房認(rèn)購書要注意什么

在正式房地產(chǎn)買賣合同簽訂之前，買方一般先與發(fā)展商簽訂購房臨時(shí)認(rèn)購書?！墩J(rèn)購書》雖然是臨時(shí)的，但也具有法律效力。

《合同法》規(guī)定：“當(dāng)事人在簽訂正式的房地產(chǎn)買賣、租賃等合同前，又訂立《意向書》、《預(yù)訂書》等的，如確系雙方真實(shí)意思表示，權(quán)利義務(wù)內(nèi)容不違反現(xiàn)行法律、法規(guī)的，該《意向書》、《預(yù)訂書》等對雙方均有約束力?！笨梢?，臨時(shí)認(rèn)購書是具有法律效力的，不可隨便簽訂，否則將會嚴(yán)重影響你的利益。簽署購房臨時(shí)認(rèn)購書之前應(yīng)注意： 要對開發(fā)商有個基本了解，做到“一看、二問、三查”。

“一看”是看發(fā)展商的有關(guān)證件及資料，包括營業(yè)執(zhí)照、土地使用權(quán)出讓合同書及補(bǔ)充協(xié)議、該塊土地的房地產(chǎn)證、房地產(chǎn)預(yù)售許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證等。

“二問”是在看的過程中，可以對自己不甚清楚或有疑問的地方及時(shí)向發(fā)展商、代理商的銷售人員進(jìn)行詢問。其次，還應(yīng)當(dāng)多問問同一樓盤的其他業(yè)主，包括不同時(shí)間購房的業(yè)主，以期核對別人所獲得的信息及看法與自己有何不同。在對某些購房所涉及的專業(yè)問題或法律問題不能肯定時(shí)，還可向律師等專業(yè)人士咨詢。

“三查”是盡可能多地調(diào)查了解發(fā)展商及該樓盤的相關(guān)信息，包括發(fā)展商經(jīng)營業(yè)績、資金狀況、商業(yè)信譽(yù)、以往售樓糾紛情況等。

要細(xì)審《認(rèn)購書》條款。《認(rèn)購書》中至少應(yīng)對雙方達(dá)成一致的基本內(nèi)容尤其是達(dá)成意向的房屋位置、面積、單價(jià)、總價(jià)等必須有明確的約定，否則《認(rèn)購書》沒有產(chǎn)生效力的事實(shí)基礎(chǔ)。實(shí)際上，只要《認(rèn)購書》具備合同主要條款并生效后，在與正式合同沒有沖突的情況下，他可以做主合同的補(bǔ)充。