一、商品房的銷售面積如何計算

商品房的銷售面積是指購房者所購買的套內(nèi)或單元內(nèi)的建筑面積（即套內(nèi)建筑面積）與應(yīng)分攤的公用建筑面積之和。

即：商品房銷售面積＝套內(nèi)建筑面積十分攤的公用建筑面積之和。

（一）套內(nèi)建筑面積的計算方法：

套內(nèi)建筑面積：套內(nèi)使用面積十套內(nèi)墻體面積十陽臺建筑面積

1、套內(nèi)使用面積：住宅按《住宅建筑設(shè)計規(guī)范》（GBJ96—86）規(guī)定的方法計算；其他建筑，按照專用建筑設(shè)計規(guī)范規(guī)定的方法或參照《住宅建筑設(shè)計規(guī)范》計算；

2、套內(nèi)墻體面積：商品房套內(nèi)使用空間周圍的維護或承重墻體，有共用墻及非共用墻兩種：

（1）共用墻包括各套之間的分隔墻，套與公用建筑空間投影面積的分隔墻以及外墻（包括山墻）；共用墻墻體水平投影面積的一半計入內(nèi)墻體面積；

（2）非共用墻墻體水平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面積。

（二）商品房分攤的公用建筑面積的計算方法主要包括以下兩部分：

1、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過道等其功能上為整樓建筑服務(wù)的公共用房和管理用房之建筑面積；

2、各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50％。

下列空間不得計入公用建筑面積：

作為獨立使用空間租、售的地下室、車棚等；作為人防工程的地下室。

公用建筑面積計算公式：

公用建筑面積＝整棟建筑的面積-各套套內(nèi)建筑面積之和-已作為獨立使用空間租、售的地下室、車棚、人防工程地下室

公用建筑面積分攤系數(shù)＝公用建筑面積、各套套內(nèi)建筑面積之和

分攤的公用建筑面積＝各套套內(nèi)建筑面積×公用建筑面積分攤系數(shù)

一般高層住宅公用建筑面積分攤系數(shù)為0．4左右。

因此，商品房銷售面積公式還可表達為：

商品房銷售面積＝套內(nèi)建筑面積（l十公用建筑面積分攤系數(shù)＜約為0．4＞）

二、房屋面積糾紛應(yīng)該如何處理

合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：

（一）面積誤差比絕對值在3％以內(nèi)（含3％），按照合同約定的價格據(jù)實結(jié)算，買受人請求解除合同的，不予支持；

（二）面積誤差比絕對值超出3％，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應(yīng)予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3％以內(nèi)（含3％）部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3％部分的房價款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人；房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3％以內(nèi)（含3％）部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3％部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。