一、什么是優(yōu)先購(gòu)買權(quán)

優(yōu)先購(gòu)買權(quán)又稱先買權(quán)，是指特定人依照法律規(guī)定或合同約定，在出賣人出賣標(biāo)的物于第三人時(shí)，享有的在同等條件優(yōu)先于第三人購(gòu)買的權(quán)利。優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是民商法上較為重要的一項(xiàng)制度，古今中外立法對(duì)此都有相應(yīng)規(guī)定。優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是法律賦予特定對(duì)象的先于其他權(quán)利人主張自己財(cái)產(chǎn)權(quán)利的權(quán)利。關(guān)于房屋租賃優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的規(guī)定有：出租人出售房屋的，應(yīng)該提前15日通知承租人，在同等條件下承租人享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

二、房屋轉(zhuǎn)租次承租人有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)嗎

分析次承租人是否享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，重要的是弄清優(yōu)先購(gòu)買權(quán)制度的功能。從本質(zhì)上說(shuō)，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是對(duì)出賣人的所有權(quán)所施加的負(fù)擔(dān)。但其設(shè)立目的，在于保護(hù)買受人獲得某物的特殊利益，而保護(hù)買受人的這一利益，不僅有利于權(quán)利人個(gè)人而且對(duì)經(jīng)濟(jì)秩序的穩(wěn)定發(fā)展具有十分重要的意義，在租賃關(guān)系中，所有權(quán)的占有、使用、收益權(quán)能是與所有權(quán)相分離的，在現(xiàn)實(shí)社會(huì)生活中，租賃房屋者，要么是無(wú)房者或者在該地?zé)o房者，要么是租房用來(lái)從事?tīng)I(yíng)業(yè)，承租人對(duì)房屋的使用往往有一個(gè)較長(zhǎng)的過(guò)程始得達(dá)成其租賃房屋的目的，因此，在所有人出賣房屋時(shí)，賦予房屋的實(shí)際使用人以優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，就可以使房屋的所有權(quán)與使用權(quán)統(tǒng)一于一個(gè)主體，穩(wěn)定物的使用關(guān)系。換言之，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)制度的功能主要在于保護(hù)標(biāo)的物實(shí)際占有使用人的利益。

由此可以認(rèn)為，在同意轉(zhuǎn)租的情形下，次承租人應(yīng)享有租賃房屋的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，并且還要優(yōu)先于承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)；在自行轉(zhuǎn)租的情形下，出租人解除租賃合同的，次承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)便無(wú)從談起，出租人不解除合同的，次承租人不得享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。所以，出賣人于適法的期限內(nèi)為通知義務(wù)時(shí)，通知次承租人即可，不必同時(shí)又通知承租人。

現(xiàn)在的問(wèn)題是，假若出租人于適法的期限內(nèi)僅通知了承租人而未通知次承租人，承租人取得了房屋的所有權(quán)后，如何對(duì)次承租人予以救濟(jì)。

如果嚴(yán)格適用“買賣不得擊破租賃”規(guī)則，次承租人仍是繼續(xù)依租賃合同對(duì)房屋加以利用，即使其優(yōu)先購(gòu)買權(quán)未得到尊重，但對(duì)其未有任何損害。這種觀點(diǎn)顯然是不妥當(dāng)?shù)?。誠(chéng)然，依“買賣不得擊破租賃”規(guī)則，次承租人仍繼續(xù)享有租賃權(quán)，但買受人（承租人）可能不遵循“買賣不得擊破租賃”規(guī)則，次承租人欲實(shí)現(xiàn)自己的租賃權(quán)，得費(fèi)很大的精力和財(cái)力去尋求公力救濟(jì)，在訴訟效率不理想的情況下，他得付出相當(dāng)大的訴訟成本，因此，不能認(rèn)為其未受損害。更為重要的是，優(yōu)先權(quán)制度的設(shè)立不僅在于穩(wěn)定占有、使用關(guān)系，更在于保障權(quán)利人優(yōu)先得到房屋的所有權(quán)，它和“買賣不得擊破租賃”規(guī)則的設(shè)立目的并不完全相同。

既然次承租人享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，在出租人未履行適法的通知義務(wù)而將房屋賣給承租人之后，若其欲以同等條件優(yōu)先購(gòu)買，自然可以請(qǐng)求法院確認(rèn)該買賣合同無(wú)效。法院一旦確認(rèn)，即使出租人與承租人已辦理了房屋所有權(quán)登記手續(xù)，由于登記的基礎(chǔ)和條件不復(fù)存在，因此應(yīng)予撤銷

在次承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)受到損害的情況下，如何對(duì)其進(jìn)行賠償，也是值得研究的。關(guān)鍵的問(wèn)題在于怎樣確定次承租人的損害。由于優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是一種物權(quán)期待權(quán)，對(duì)它的侵害乃是對(duì)權(quán)利人期待利益的損害。次承租人準(zhǔn)備購(gòu)買而支出的費(fèi)用以及為主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)而尋求公力救濟(jì)所支付的合理費(fèi)用，當(dāng)屬可計(jì)算的利益損害，應(yīng)由出租人賠償。