一、什么是商品房預(yù)約合同

民法理論中，契約可以分為本約與預(yù)約，本約是相對(duì)于預(yù)約而言的，在預(yù)約中約定將來要訂立的契約即為本約；預(yù)約，則是約定將來訂立一定契約的契約。預(yù)約，或稱為預(yù)備性契約，是談判當(dāng)事人一方或雙方為將來訂立確定性本合同達(dá)成的書面允諾或協(xié)議。一般認(rèn)為，預(yù)約合同包括意向書，允諾書、認(rèn)購書、購買不動(dòng)產(chǎn)的定金收據(jù)、原則協(xié)議，諒解備忘錄、協(xié)議要點(diǎn)、談判紀(jì)要等。

二、商品房預(yù)約合同有什么特征

預(yù)約合同應(yīng)具備下列特征：

第一，預(yù)約合同是諾成合同。諾成合同不受要物約束，強(qiáng)調(diào)當(dāng)事人主觀意志在合同成立中的決定作用的特征，對(duì)于預(yù)約尤其明顯和重要。

第二，預(yù)約是談判期間對(duì)未來事項(xiàng)的預(yù)先規(guī)劃。

第三，預(yù)約之標(biāo)的是當(dāng)事人為將來訂立本約而談判。

第四，預(yù)約必須具備書面形式。

第五，有效的預(yù)約應(yīng)當(dāng)是有約束力的法鎖。

第六，預(yù)約合同的內(nèi)容應(yīng)具有確定性。由此可見，預(yù)約合同是當(dāng)事人約定將來訂立一定合同的合同，預(yù)約合同當(dāng)事人的義務(wù)是訂立本合同，預(yù)約合同應(yīng)以書面方式為之。同時(shí)我們應(yīng)該認(rèn)識(shí)到，預(yù)約既然以訂立一定內(nèi)容的合同為其內(nèi)容，這就要求當(dāng)事人在訂立預(yù)約時(shí)必須就將要訂立的本約的主要內(nèi)容達(dá)成一致，也就是說，在預(yù)約中，應(yīng)當(dāng)含有未來本約的基本（主要）條款和基本內(nèi)容，否則就不能視為預(yù)約。

根據(jù)上述對(duì)預(yù)約合同特征的分析，預(yù)約與將來履行的合同在性質(zhì)上不同。在將來履行的合同，合同已經(jīng)成立并生效，雙方的合同權(quán)利、義務(wù)已經(jīng)發(fā)生，僅僅是履行期限未到而已。而在預(yù)約，本約并未成立、生效，雙方本約上的合同權(quán)利，義務(wù)并未發(fā)生，預(yù)約這一合同的效力不過是在當(dāng)事人之間產(chǎn)生屆時(shí)簽訂本約的權(quán)利和義務(wù)。預(yù)約與條件，附期限的合同在性質(zhì)上也有不同。在附條件、附期限的合同，合同已經(jīng)成立，但還未發(fā)生效力。而在預(yù)約，只是本約尚未成立，預(yù)約是獨(dú)立合同；單獨(dú)發(fā)生法律效力，并不需要等到簽訂本約的條件具備時(shí)再生效。