一、哪些二手房不能上市交易
不能上市交易的二手房為：
1、未依法取得房屋所有權(quán)證的房屋；
2、只取得使用權(quán)的房屋，如房屋管理局直管公房；
3、鑒定為危房的房屋；
4、以標準價購買，尚未按成本價補足剩余價款，向全產(chǎn)權(quán)過渡的房屋；
5、在農(nóng)村集體土地上興建的房屋；
6、已經(jīng)被列入拆遷公告范圍的房屋；
7、所有權(quán)共有的房屋，其他共有人不同意出售的房屋；
8、所有權(quán)有糾紛的房屋；
9、已經(jīng)抵押，并且未經(jīng)抵押人書面同意的房屋；
10、依法被查封、扣押或者依法以其他形式限制權(quán)屬轉(zhuǎn)移的房屋；
11、房屋已出租他人，出賣人未按規(guī)定通知承租人，侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)等權(quán)益的；
12、法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。
二、購買二手房要注意什么
（1） 收購行為要慎行
1、 有些房主因為某此原因急需用錢，因此給了中介公司“收購”業(yè)務(wù)存在的合理性。這無疑給中介公司的違規(guī)行為留下了操作空間，在買賣價格上大做文章，消費者有必要與中介公司約定在其出售時要見買方并了解實際的交易價格，以確認中介公司沒有得到除代理費外的不合理收益。
2、 如果時間不緊迫，最好選擇買賣雙方見面的交易，以真正杜絕某此中介公司的非分之想。
3、 買房身份與資格確認
由于一些特殊性質(zhì)的房屋需要客戶具備一定的資格才可購買，如未滿5年的經(jīng)濟適用房對購買人的收入和資格都有明確的限制，因此如果業(yè)主不了解客戶是否具有購買資格而到了購買后期才暴露資格問題，會直接導(dǎo)致此樁交易的中途夭折。
（2） 合同條款權(quán)利清
1、 如果出現(xiàn)買方違約，賣方應(yīng)擁有怎樣的權(quán)利，在利益上得到怎樣的權(quán)利，在利益上得到怎樣的補償都要約定清楚，違約金的數(shù)量以及交付時間應(yīng)寫清楚。
2、 賣方還應(yīng)了解買方款項的打入情況，如首付款、尾款的支付比例、數(shù)量和時間等。
3、明確買房付款方式， 因此在二手房買賣安例中存在客戶貸款方式購買二手房卻因為批貸不成而導(dǎo)致交易失敗的例子。因此，為了避免浪費無謂的時間，業(yè)主應(yīng)盡早對客戶是能被批貸進行確認。
（3） 購買方要注意的問題：
1、 查證件、見房主
客戶在買房時核對證件身份三步走：第一要檢驗房產(chǎn)證的真?zhèn)尾⑴c實際物業(yè)地址吻合；第二一定要核對房屋產(chǎn)權(quán)證上的所有人姓名是否與房主身份證上所載相同，第三房主本人是否與其身份證上的照片相符。
2、 由于二手房的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)復(fù)雜，如已購公房存在成本價和標準價問題，同時還可能存在已抵押存在已抵押等債務(wù)登記問題。因此對于房屋的隱形問題消費者應(yīng)給予足夠的重視。
3、 查驗房層顯性問題——結(jié)構(gòu)及市政配套
4、 實地看房要看面積、看結(jié)構(gòu)、看裝修 、看市政配套（水、電、煤氣、暖氣、有線電視）、看物業(yè)管理，以上各項缺一不可，且越細致越能避免今后的居住麻煩，而實際情況如何需要在合同上明確記載，即買賣雙方認可簽字，這樣可以在最大程度上保障買方的利益。
（4） 合同簽署三注意
1、過戶時間要明確，買房人最在乎的某過于什么時間房屋最終屬于我，因此約定過戶時間是合同中較重要的條款之一，買方慎重的簽訂準確的時限。
2、 賣房單方違約——不賣了或拖延時間不配合過戶要承擔的責任需在合同里寫明，即買房可以得到的經(jīng)濟賠償。
3、 交易最后進入物業(yè)交割階段，需房屋交付條款里約定的以何時何地點作為水、電、煤氣、物業(yè)、供暖等各項費用的交接時間，同時如果是公房交易，對于物業(yè)、供暖等費用的繳納時間和標準，原房主所在單位是否有些歷史要求或改變，買方需改簽協(xié)議時賣房應(yīng)做出的配合等，都應(yīng)在合同中明確注明，從而達到維護買房利益的目的。
（5） 資金安全最重要
客戶買二手房最怕的就是資金的風險，沒有得到房層產(chǎn)權(quán)時全款卻已經(jīng)支付，這時如果出現(xiàn)任何問題，購買方利益都將受到 極大的威肋，因此，如何讓買房的資金得到妥善的安置直到過戶完成才是關(guān)鍵問題所在。而想達到這一點只能靠擔保方的介入，即將推出的二手房交易資金托管――只有當房屋過戶到買方名下后，銀行才將全部房款打入賣方賬戶，有了金融機構(gòu)的參與，買方就可以高枕無憂地進行二手房買賣交易了，這也是在最大程度上維護了買方的經(jīng)濟權(quán)益。
