一、二手房交易流程是什么

1 看房→2 談價(jià)→3 交定金→4 簽定意向→5 簽合同→6 打首付款→7 評(píng)估、辦理按揭8 驗(yàn)證（簽定網(wǎng)絡(luò)電子合同） →9 打余款→10 辦理過戶→11 領(lǐng)房產(chǎn)證→12 辦理物業(yè)交接→（完）

1、買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書、身份證件及其它證件、房屋的基本狀況、房屋的權(quán)屬狀況、房屋產(chǎn)權(quán)有無查封、有無抵押質(zhì)押、有無債務(wù)糾紛、共有權(quán)人是否同意出售房屋、房屋出租情況及承租人是否放棄優(yōu)先購買權(quán)等（由中介公司落實(shí)~~!）。

2、如賣方提供的房屋合法，可以上市交易。買賣雙方通過協(xié)商，對(duì)房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價(jià)格、房屋交付時(shí)間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達(dá)成一致意見后， 雙方可以簽訂定金合同，交納購房定金（交納購房定金不是商品房買賣的必經(jīng)程序），買賣雙方簽訂房屋買賣合同（合同內(nèi)容一般包括下例條款：當(dāng)事人的名稱或是姓名和住所、房屋的位置（房產(chǎn)證號(hào)）、數(shù)量、房款、支付方式、產(chǎn)權(quán)過戶時(shí)間、違約責(zé)任、解決爭(zhēng)議的方法等），雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。（買賣雙方以及中介公司一手一份）

3、對(duì)貸款的買受人來說在與賣方簽訂完房屋買賣合同后由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)（賣方提供材料：本人身份證原件、結(jié)婚的提供結(jié)婚證或單身的提供單身證明…房產(chǎn)證及戶口簿；買方提供材料：本人身份證原件、結(jié)婚的提供結(jié)婚證或單身的提供單身證明、戶口簿及蓋單位公章收入證明）銀行審核買方的資信，對(duì)雙方欲交易的房屋進(jìn)行評(píng)估，以確定買方的貸款額度，然后批準(zhǔn)買方的貸款，辦理完這些后等銀行的承諾函（一般為3-5個(gè)工作日，不包括公休日），雙方帶銀行函到房產(chǎn)交易中心辦理過戶，完成產(chǎn)權(quán)登記變更，銀行將貸款一次性發(fā)放（一般10-15個(gè)工作日），買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證（一般30個(gè)工作日）。

4、買賣雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請(qǐng)，接受審查。買賣雙方攜帶身份證、戶口簿，向房地產(chǎn)管理部門提出申請(qǐng)手續(xù)后，管理部門要查驗(yàn)有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對(duì)符合上市條件的房屋準(zhǔn)予辦理過戶手續(xù)，對(duì)無產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書面同意的情況拒絕申請(qǐng)，禁止上市交易。

二、買二手房要注意什么

確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的可靠度

1、注意產(chǎn)權(quán)證上的房主是否與賣房人是同一個(gè)人；

2、搞清楚是成本價(jià)房還是標(biāo)準(zhǔn)價(jià)房或者是經(jīng)濟(jì)適用住房；

3、一定要驗(yàn)看產(chǎn)權(quán)證的正本，而且到房管局查詢此產(chǎn)權(quán)證的真實(shí)性。

查看是否有私搭私建部分

1、是否有占用屋頂?shù)钠脚_(tái)、走廊的情況；或者屋內(nèi)是否有搭建的小閣樓；

2、是否改動(dòng)過房屋的內(nèi)外部結(jié)構(gòu)，如將陽臺(tái)改成臥室或廚房，將一間屋分隔成兩間；

3、陽臺(tái)是否是屋主自己封閉的，這牽涉到陽臺(tái)面積應(yīng)該怎么計(jì)算的問題。

確認(rèn)房屋的準(zhǔn)確面積

1、包括建筑面積、使用面積和戶內(nèi)的實(shí)際面積；

2、產(chǎn)權(quán)上一般標(biāo)明的是建筑面積；

3、最保險(xiǎn)的辦法是自己測(cè)量一下房屋內(nèi)從墻角到墻角的面積。

觀察房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)

1、戶型是否合理，有沒有特別不適合居住的缺點(diǎn)；

2、管線是否太多或者走線不合理；

3、天花板是否有滲水的痕跡，墻壁是否有爆裂或者脫皮等明顯的問題。

考核房屋的市政配套

1、打開水龍頭觀察水的質(zhì)量、水壓；

2、打開電視看一看圖象是否清楚，能收視多少個(gè)臺(tái)的節(jié)目；

3、確認(rèn)房子的供電容量，避免出現(xiàn)夏天開不了空調(diào)的現(xiàn)象；

4、觀察戶內(nèi)外電線是否有老化的現(xiàn)象；

5、電話線的接通情況，是普通電話線還是ISDN電話線。

查驗(yàn)物業(yè)管理的水平

1、觀察電梯的品牌、速度及管理方式，觀察公共樓整潔程度及布局；

2、小區(qū)是否封閉？保安水平怎樣？觀察一下保安人員的數(shù)量和責(zé)任心；

3、小區(qū)綠化工作如何？物業(yè)管理公司提供哪些服務(wù)。

了解居住的費(fèi)用

1、物業(yè)管理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；

2、車位的費(fèi)用。

追溯舊房的歷史

1、哪一年蓋的？還有多長(zhǎng)時(shí)間的土地使用期限；

2、是否欠物業(yè)管理公司的費(fèi)用以及水、電、煤的費(fèi)用。

算計(jì)一下房?jī)r(jià)

1、自己通過對(duì)市場(chǎng)上公房的反復(fù)比較判斷房屋的價(jià)值；

2、委托信得過的中介公司或者評(píng)估事務(wù)所進(jìn)行評(píng)估；

3、銀行提供按揭時(shí)會(huì)做保值評(píng)估，這個(gè)價(jià)格可以看成房屋的最低保值價(jià)。

產(chǎn)權(quán)是否完整

1、確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的完整性，有沒有抵押（包括私下抵押）、共有人等等；

2、只可相信自己的眼睛，一定要在過完戶以后才能將房款轉(zhuǎn)移到原戶主手上。