一、商品房購(gòu)房程序是什么

商品房是一種特殊的商品，交易金額大，交易時(shí)間的跨度大，了解商品房的交易程序非常必要：

步驟一：買方尋找自己合意的房源，并和開發(fā)商或代銷商洽談，此時(shí)注意審查開發(fā)商及代銷商的資質(zhì)法律法規(guī)企業(yè)的資質(zhì)分類可查看無(wú)憂律師網(wǎng)相關(guān)文章：法律法規(guī)商的資質(zhì)一文。

步驟二：簽訂認(rèn)購(gòu)書； 購(gòu)房者向開發(fā)商支付一定數(shù)額的定金或訂金，定金和訂金的區(qū)別查看無(wú)憂律師網(wǎng)相關(guān)文章：定金、定金和預(yù)付款的區(qū)別。

步驟三：簽訂預(yù)售合同、商品房買賣合同；一般簽訂《上海市商品房預(yù)售合同》、《上海市商品房出售合同》的示范文本。

步驟四：預(yù)售登記備案，或房屋轉(zhuǎn)讓登記；一般在預(yù)售合同簽訂之日起的30天內(nèi)向房地產(chǎn)交易中心辦理備案手續(xù)。

步驟五：辦理入住手續(xù)；包括辦理入住手續(xù)，繳納物業(yè)管理費(fèi)，繳納維修基金，取得房屋鑰匙等 。

步驟六：辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)； 預(yù)售的商品房由開發(fā)商在交付使用之日90日內(nèi)向房地產(chǎn)交易中心辦理過戶手續(xù)； 房屋買賣的自事實(shí)發(fā)生之日起90日辦理過戶手續(xù)。

其他：辦理購(gòu)房貸款等。

二、商品房交付按照什么程序進(jìn)行

《商品房買賣合同》示范文本第11條規(guī)定：商品房達(dá)到交付使用條件后，出賣人應(yīng)當(dāng)書面通知買受人辦理交付手續(xù)。雙方進(jìn)行驗(yàn)收交接時(shí)，出賣人應(yīng)當(dāng)出示本合同第八條規(guī)定的證明文件，并簽署房屋交接單。所購(gòu)商品房為住宅的，出賣人還需提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。出賣人不出示證明文件或出示證明文件不齊全，買受人有權(quán)拒絕交接，由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由出賣人承擔(dān)。這一條對(duì)商品房交付的程序作了一些大概的規(guī)定，也明確了交付時(shí)必須書面通知買受人。根據(jù)實(shí)踐中的一些操作，商品房交付大致按如下的程序進(jìn)行：

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向買受人發(fā)出書面的入住通知，這一通知一般表現(xiàn)為以特快專遞郵寄的《入伙通知書》或《交房通知書》

2、買受人持入住通知要求的證件及其他相關(guān)資料，在入住通知要求的期限內(nèi)到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)指定的地點(diǎn)，查驗(yàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依法應(yīng)當(dāng)取得的書面文件。

3、買受人在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相關(guān)工作人員的陪同下實(shí)地查驗(yàn)所購(gòu)買商品房并填寫驗(yàn)房單。

如果商品房存在法定或約定的可以退房的質(zhì)量問題或存在解除購(gòu)房合同的其他情形，買受人應(yīng)決定是否退房，并在約定的期限內(nèi)書面通知房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；

如果若商品房存在未達(dá)退房條件的質(zhì)量問題或未達(dá)到約定標(biāo)準(zhǔn)，買受人可將商品房存在的質(zhì)量問題或未達(dá)到約定標(biāo)準(zhǔn)的內(nèi)容書面遞交房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在一定期限內(nèi)逐項(xiàng)予以修復(fù)或賠償。

4、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)商品房存在的質(zhì)量問題逐項(xiàng)予以修復(fù)或作出修復(fù)書面承諾并經(jīng)買受人查驗(yàn)同意后，雙方根據(jù)商品房面積實(shí)測(cè)技術(shù)報(bào)告結(jié)算房款。

5、買受人向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)交納商品房買賣合同或商品房預(yù)售合同約定的其他費(fèi)用。

6、買受人從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)指定的第三方處領(lǐng)取房屋鑰匙。

7、買受人向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依法選定的前期物業(yè)管理企業(yè)交納物業(yè)管理費(fèi)，并辦理物業(yè)管理的相關(guān)手續(xù)。