一、商品房預售要滿足什么條件

調(diào)整商品房預售的法律法規(guī)主要有《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市商品房預售管理辦法》等，其中《城市房地產(chǎn)管理法》第44條第1款對商品房預售的條件作出了明確規(guī)定：“商品房預售，應當符合下列條件：

（1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；

（2）持有建設工程規(guī)劃許可證；

（3）按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期；

（4）向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明?！?/p>

為了避免購期房的風險，在購房時預購人應當要求房地產(chǎn)開發(fā)商和銷售商提供齊全的“五證”，五證齊全是法律對銷售方的基本要求?！拔遄C”是指《國有土地使用證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建設工程施工許可證》（建設工程開工證）、《商品房預售許可證》。

二、商品房預售要登記嗎

我國《城市商品房預售管理辦法》第十條規(guī)定：“商品房預售，開發(fā)經(jīng)營企此應當與承購人簽訂商品房預售合同。預售人應當在簽約之日起30曰內(nèi)持商品房預售合同向縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》中也都做出了類似規(guī)定。商品房預售實行合同登記備案的主要目的是要通過公示的方式來確定預購人的對房屋權(quán)利。通過合同登記備案，公權(quán)力的介入很大程度上可以避免一房多賣的發(fā)生。

（1）商品房預售是法律關(guān)系比較復雜的一種交易行為。預售的復雜主要表現(xiàn)在兩個方面：商品房預售合同符合買賣合同性質(zhì)。房屋預售合同簽訂之時房屋尚未開工或正在施工，合同的標的物并非現(xiàn)實物而是將來物。雙方的內(nèi)心意圖都在于房屋竣工后的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓。預購人支付價款是為了取得房屋所有權(quán)，開發(fā)商接受價款也自然負有了交付房屋的義務，這與買賣合同是出賣人轉(zhuǎn)移標的物所有權(quán)于買受人，買受人支付價款的基本特性是相吻合的。預售合同實為房屋作為商品交換形式在法律上的必然表現(xiàn)，合同當事人的行為在本質(zhì)上仍是買賣行為。預售合同有關(guān)付款、標的物交付、權(quán)利擔保、瑕疵擔保和違約責任等條款內(nèi)容也多與買賣合同相同，具有明顯的買賣合同性質(zhì)。

（2）商品房預售合同是非即時交付合同。商品房預售與現(xiàn)房的買賣相比具有自身的特殊性，主要表現(xiàn)在交易標的物的非現(xiàn)實性、合同履行的非即時性。在合同成立時，標的物還未建成不可即時交付，合同不能即時完全履行。合同的完成需要一定的時間，實踐中通常是一年至兩年，所以它是一種遠期交付合同。但這種遠期交付合同又不同于附期限合同，附期限合同是指期限到來時合同才生效，而預售合同成立時即已生效，只是履行期限的延后。預售商品房行為的具體運行中，從預售方資格的申請、房屋的設計、建材的供應，到樓宇的建造、竣工交付、產(chǎn)權(quán)的審查登記等一系列環(huán)節(jié)中，任何一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)誤差，都可能導致預售行為不能履行或不能完全履行。相對于其他買賣行為，商品房預售法律行為顯得更為錯綜復雜。