一、簽預售商品房抵押合同要滿足什么條件

1、抵押人是預售商品房的購房人。

購房人購買在建的商品房后，對所預購享有所有權之期待權，購房人以預售的商品房作為抵押，是對其享有的所有權之期待權進行處分、能行使這種處分權的只能是購房人，不能是其他人，預售人對已預售的商品房亦不得用于抵押。根據(jù)物權理論，兩個在性質(zhì)上不能共存的物權不能同時存在于一個物上，后發(fā)生的物權不能在妨礙先發(fā)生的物權的范圍內(nèi)成立。如果商品房預售人在預售的商品房上先設定購買權，而又設定抵押權，后發(fā)生的抵押權妨礙了購買權的實現(xiàn)，后發(fā)生的抵押權不能成立。

2、購房人與預售人簽訂了《商品房預售合同》，購房人按合同約定支付了到期的購房款。

購房人同預售人之間建立預售關系的主要標志，是雙方簽訂的《商品房預售合同》、購房人以預購的商品房作抵押標的，是以《商品房預售合同》為基礎的。由于購房人并不是一次性交清全部購房款，而是按照合同約定期付款。購房人在簽訂購房合同、交付第一期購房款至商品房建成竣工前的整個過程中，均可將該預購的商品房用于抵押，購房人設立抵押時，還必須繳納了應付的購房款，并提供付款憑證。因為購房人雖簽訂了《預售商品房合同》，但未按約定付款，該合同并未實際履行，購房人也就未取得預購商品房的期待權，故不能作為抵押標的。還因為《擔保法》第35條規(guī)定：抵押人所擔保的債權不得超過其抵押物的價值。購房人提供抵押的預購商品房價值，只能按抵押日購房人所支付的房款來確定，不能以建成后商品房的價值來確定。所以，以預購商品設定抵押；只能自該建筑物動工建造之日起，設定與預付定金價值相當?shù)牡盅簷唷?/p>

3、商品房預售合同須為有效合同。預售商品房抵押是以預購商品房合同為前提的，要使抵押合同有效，就必須使預購商品房合同合法有效。根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條第一款的規(guī)定，商品房預售應當符合下列條件：l）已交付全部土地出讓金，取得土地使用權證書；2）持有建設工種規(guī)劃許可證；3）按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的 25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期；4）向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明?！冻鞘猩唐贩款A售管理辦法》對此也做了相關規(guī)定。所以，我國商品房預售實行的是許可證制度，未取得商品房預售許可證的預售合同不受法律保護。

4、預售商品房抵押權的設定，應當以書面合同形式。

預售商品房抵押涉及的財產(chǎn)數(shù)額較大，法律關系比較復雜，履行期限較長。所以，抵押人與抵押權人之間設立抵押權的法律行為，不僅要求當事人雙方意思表示一致，還要求通過一定的法律形式表現(xiàn)出來，該種法律形式就是抵押合同。我國《擔保法》第三十八條規(guī)定：“抵押人和抵押權人應當以書面形式訂立抵押合同?！痹撘?guī)定確立了抵押的形式要件。

二、預售商品房抵押合同內(nèi)容是什么

預售商品房抵押合同的主要內(nèi)容有：

（1）抵押合同三方當事人；

（2）抵押物的坐落位置、類型、結(jié)構、面積、價值、所有權屬；

（3）擔保的債權數(shù)額及履行期限；

（4）擔保人（預售人）的法律責任；

（5）違約責任；

（6）抵押權消滅的條件，爭議解決的方式、時間、地點；

（7）約定的其他事項。

預售商品房抵押，須辦理抵押登記。

根據(jù)我國《擔保法》第四十一條規(guī)定：“當事人以本法第四十二條規(guī)定的財產(chǎn)抵押的，應當辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效?！?預售商品房抵押屬于擔保法第四十二條規(guī)定的城市房地產(chǎn)抵押范疇。我國法律對房地產(chǎn)抵押采取的是登記要件主義。即以房地產(chǎn)設立抵押，必須進行登記，抵押行為自辦理完登記手續(xù)時生效。經(jīng)過抵押登記后，抵押權人方取得抵押權。未辦理登記手續(xù)的，抵押合同不生效，抵押權人不享有抵押權，抵押登記制度，可以防止當事人以同一財產(chǎn)設立多個抵押權，維護債權人的利益。