一、商品房預(yù)購(gòu)人要滿足什么條件

商品房預(yù)購(gòu)人是指與開(kāi)發(fā)商簽訂商品房預(yù)售合同并支付定金或房屋價(jià)款，享有在合同約定日期請(qǐng)求預(yù)售人交付約定商品房的權(quán)利的人。

從理論上講，預(yù)購(gòu)方必須是具有完全民事行為能力的人。除此之外，有兩種特別情況：

（1）根據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》的規(guī)定，預(yù)售方向境外預(yù)售商品房的，應(yīng)當(dāng)提交允許向境外銷售的批準(zhǔn)文件；

（2）根據(jù)最高人民法院在1993年《全國(guó)民事審判工作座談會(huì)紀(jì)要》：“無(wú)當(dāng)?shù)貞艨诘娜速?gòu)買城鎮(zhèn)房屋，對(duì)于符合本地區(qū)房屋買賣法規(guī)規(guī)定的，可以認(rèn)定買賣有效?！?無(wú)當(dāng)?shù)貞艨诘娜速I賣本地城鎮(zhèn)房屋將取決于當(dāng)?shù)卣贫ǖ姆课葙I賣法規(guī)。

二、商品房預(yù)購(gòu)人有哪些權(quán)益

商品房預(yù)購(gòu)人權(quán)益是指預(yù)購(gòu)人在購(gòu)買和使用商品房過(guò)程中依法或依合同約定享有的權(quán)利以及該權(quán)利受到法律保護(hù)時(shí)給預(yù)購(gòu)人帶來(lái)的應(yīng)得利益。具體來(lái)說(shuō)，預(yù)購(gòu)人享有的權(quán)益包括：

1、預(yù)購(gòu)人作為一般合同當(dāng)事人應(yīng)享有的權(quán)益

第一，享有按期獲得符合交付使用條件的商品房的權(quán)利?！冻鞘猩唐贩款A(yù)售管理辦法》第30條規(guī)定，“出賣人應(yīng)當(dāng)按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給購(gòu)房人”。這里的交付使用條件應(yīng)包括法定的和約定的兩個(gè)方面，開(kāi)發(fā)商除了要按《合同法》、《商品房銷售管理辦法》等法律、法規(guī)中規(guī)定的條件交付房屋外，還應(yīng)按與預(yù)購(gòu)人簽訂的商品房預(yù)售合同及其附件、補(bǔ)充協(xié)議中約定的條件交付商品房。同時(shí)，預(yù)購(gòu)人還有權(quán)要求出賣人按期交付商品房。如果出賣人沒(méi)有如期履行交付義務(wù)，應(yīng)根據(jù)合同約定承擔(dān)違約責(zé)任；超過(guò)合同約定的期限，出賣人仍不能交付商品房的，購(gòu)房人有權(quán)解除合同。

第二，享有要求所購(gòu)買的商品房不存在質(zhì)量瑕疵的權(quán)利。我國(guó)《合同法》第153條之規(guī)定，出賣人應(yīng)當(dāng)按照約定的質(zhì)量要求交付標(biāo)的物；出賣人提供有關(guān)標(biāo)的物質(zhì)量說(shuō)明的，交付的標(biāo)的物應(yīng)當(dāng)符合該說(shuō)明的質(zhì)量要求。根據(jù)房屋質(zhì)量瑕疵對(duì)預(yù)購(gòu)人合同目的能否實(shí)現(xiàn)的影響程度不同，開(kāi)發(fā)商所承擔(dān)的質(zhì)量瑕疵擔(dān)保責(zé)任也有所不同。

第三，享有要求所購(gòu)買的商品房不存在權(quán)利瑕疵的權(quán)利?！逗贤ā返?50條規(guī)定，出賣人就交付的標(biāo)的物，負(fù)有保證第三人不得向買受人主張任何權(quán)利的義務(wù)。在商品房預(yù)售中也同樣如此，在商品房預(yù)售合同簽訂后，預(yù)購(gòu)人享有要求所購(gòu)買的商品房不存在權(quán)利瑕疵的權(quán)利，出賣人應(yīng)對(duì)所售商品房不存權(quán)利瑕疵負(fù)有擔(dān)保義務(wù)。出賣人不得擅自將已出售房屋轉(zhuǎn)賣或抵押給第三人，任何導(dǎo)致購(gòu)房人的法定權(quán)利受到限制或不能完全實(shí)施對(duì)房屋標(biāo)的物的所有權(quán)的，出賣人都應(yīng)依法承擔(dān)法律責(zé)任。開(kāi)發(fā)商必須保證在約定的時(shí)間將商品房的所有權(quán)完全地轉(zhuǎn)移于預(yù)購(gòu)人，因此，如果開(kāi)發(fā)商交付的商品房存在抵押權(quán)（包括在商品房上設(shè)定的抵押權(quán)和在商品房所在的土地使用權(quán)上設(shè)定的抵押權(quán)）等他項(xiàng)權(quán)利，并且開(kāi)發(fā)商在與預(yù)購(gòu)人簽訂商品房預(yù)售合同時(shí)并未明確告知該權(quán)利負(fù)擔(dān)情況，商品房交付時(shí)該權(quán)利負(fù)擔(dān)仍然存在的， 預(yù)購(gòu)人可以拒絕接收房屋并追究開(kāi)發(fā)商的違約責(zé)任。

第四，享有要求出賣人協(xié)助辦理房地產(chǎn)權(quán)利證書(shū)及入住手續(xù)的權(quán)利。根據(jù)合同履行中的協(xié)助履行的原則，不管預(yù)購(gòu)人是否委托出賣人代辦房產(chǎn)證，出賣人都有責(zé)任協(xié)助預(yù)購(gòu)人辦理房產(chǎn)證。一般情況下，辦理房產(chǎn)證應(yīng)在房屋竣工驗(yàn)收并入住后的三個(gè)月內(nèi)辦理完畢。如果在規(guī)定的期限內(nèi)不能辦理完畢，預(yù)購(gòu)人可以給出賣人一定的寬限期。在寬限期內(nèi)仍不能辦理完畢，那么預(yù)購(gòu)人可要求出賣人承擔(dān)責(zé)任，支付一定數(shù)額的違約金；如果購(gòu)房人在入住一年以后仍拿不到房產(chǎn)證，就應(yīng)該查明不能按期辦理房屋所有權(quán)證的原因。如果是項(xiàng)目本身合法而只是由于驗(yàn)收滯后或出賣人工作效率不高，那么購(gòu)房人應(yīng)督促出賣人盡快完成其應(yīng)盡的義務(wù)。如果是項(xiàng)目違法或已經(jīng)抵押，那么購(gòu)房人應(yīng)盡快作出決策，或退房，或要求出賣人承擔(dān)損失，以免拖延而過(guò)了訴訟時(shí)效，使損失擴(kuò)大。

2、預(yù)購(gòu)人作為消費(fèi)者應(yīng)享有的基本權(quán)利

消費(fèi)者權(quán)利是國(guó)家依照法律規(guī)定為保護(hù)消費(fèi)者的利益而賦予消費(fèi)者的權(quán)利。我國(guó)《消法》規(guī)定了消費(fèi)者享有安全權(quán)、知情權(quán)、自主選擇權(quán)、公平交易權(quán)、受教育權(quán)、監(jiān)督權(quán)、結(jié)社權(quán)、求償權(quán)、人格尊嚴(yán)和民族習(xí)慣受到尊重等九項(xiàng)權(quán)利。