一、商品房預(yù)購人要滿足什么條件

商品房預(yù)購人是指與開發(fā)商簽訂商品房預(yù)售合同并支付定金或房屋價款，享有在合同約定日期請求預(yù)售人交付約定商品房的權(quán)利的人。

從理論上講，預(yù)購方必須是具有完全民事行為能力的人。除此之外，有兩種特別情況：

（1）根據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》的規(guī)定，預(yù)售方向境外預(yù)售商品房的，應(yīng)當(dāng)提交允許向境外銷售的批準文件；

（2）根據(jù)最高人民法院在1993年《全國民事審判工作座談會紀要》：“無當(dāng)?shù)貞艨诘娜速徺I城鎮(zhèn)房屋，對于符合本地區(qū)房屋買賣法規(guī)規(guī)定的，可以認定買賣有效。” 無當(dāng)?shù)貞艨诘娜速I賣本地城鎮(zhèn)房屋將取決于當(dāng)?shù)卣贫ǖ姆课葙I賣法規(guī)。

二、商品房預(yù)購人有哪些權(quán)益

商品房預(yù)購人權(quán)益是指預(yù)購人在購買和使用商品房過程中依法或依合同約定享有的權(quán)利以及該權(quán)利受到法律保護時給預(yù)購人帶來的應(yīng)得利益。具體來說，預(yù)購人享有的權(quán)益包括：

1、預(yù)購人作為一般合同當(dāng)事人應(yīng)享有的權(quán)益

第一，享有按期獲得符合交付使用條件的商品房的權(quán)利?！冻鞘猩唐贩款A(yù)售管理辦法》第30條規(guī)定，“出賣人應(yīng)當(dāng)按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給購房人”。這里的交付使用條件應(yīng)包括法定的和約定的兩個方面，開發(fā)商除了要按《合同法》、《商品房銷售管理辦法》等法律、法規(guī)中規(guī)定的條件交付房屋外，還應(yīng)按與預(yù)購人簽訂的商品房預(yù)售合同及其附件、補充協(xié)議中約定的條件交付商品房。同時，預(yù)購人還有權(quán)要求出賣人按期交付商品房。如果出賣人沒有如期履行交付義務(wù)，應(yīng)根據(jù)合同約定承擔(dān)違約責(zé)任；超過合同約定的期限，出賣人仍不能交付商品房的，購房人有權(quán)解除合同。

第二，享有要求所購買的商品房不存在質(zhì)量瑕疵的權(quán)利。我國《合同法》第153條之規(guī)定，出賣人應(yīng)當(dāng)按照約定的質(zhì)量要求交付標的物；出賣人提供有關(guān)標的物質(zhì)量說明的，交付的標的物應(yīng)當(dāng)符合該說明的質(zhì)量要求。根據(jù)房屋質(zhì)量瑕疵對預(yù)購人合同目的能否實現(xiàn)的影響程度不同，開發(fā)商所承擔(dān)的質(zhì)量瑕疵擔(dān)保責(zé)任也有所不同。

第三，享有要求所購買的商品房不存在權(quán)利瑕疵的權(quán)利?！逗贤ā返?50條規(guī)定，出賣人就交付的標的物，負有保證第三人不得向買受人主張任何權(quán)利的義務(wù)。在商品房預(yù)售中也同樣如此，在商品房預(yù)售合同簽訂后，預(yù)購人享有要求所購買的商品房不存在權(quán)利瑕疵的權(quán)利，出賣人應(yīng)對所售商品房不存權(quán)利瑕疵負有擔(dān)保義務(wù)。出賣人不得擅自將已出售房屋轉(zhuǎn)賣或抵押給第三人，任何導(dǎo)致購房人的法定權(quán)利受到限制或不能完全實施對房屋標的物的所有權(quán)的，出賣人都應(yīng)依法承擔(dān)法律責(zé)任。開發(fā)商必須保證在約定的時間將商品房的所有權(quán)完全地轉(zhuǎn)移于預(yù)購人，因此，如果開發(fā)商交付的商品房存在抵押權(quán)（包括在商品房上設(shè)定的抵押權(quán)和在商品房所在的土地使用權(quán)上設(shè)定的抵押權(quán)）等他項權(quán)利，并且開發(fā)商在與預(yù)購人簽訂商品房預(yù)售合同時并未明確告知該權(quán)利負擔(dān)情況，商品房交付時該權(quán)利負擔(dān)仍然存在的， 預(yù)購人可以拒絕接收房屋并追究開發(fā)商的違約責(zé)任。

第四，享有要求出賣人協(xié)助辦理房地產(chǎn)權(quán)利證書及入住手續(xù)的權(quán)利。根據(jù)合同履行中的協(xié)助履行的原則，不管預(yù)購人是否委托出賣人代辦房產(chǎn)證，出賣人都有責(zé)任協(xié)助預(yù)購人辦理房產(chǎn)證。一般情況下，辦理房產(chǎn)證應(yīng)在房屋竣工驗收并入住后的三個月內(nèi)辦理完畢。如果在規(guī)定的期限內(nèi)不能辦理完畢，預(yù)購人可以給出賣人一定的寬限期。在寬限期內(nèi)仍不能辦理完畢，那么預(yù)購人可要求出賣人承擔(dān)責(zé)任，支付一定數(shù)額的違約金；如果購房人在入住一年以后仍拿不到房產(chǎn)證，就應(yīng)該查明不能按期辦理房屋所有權(quán)證的原因。如果是項目本身合法而只是由于驗收滯后或出賣人工作效率不高，那么購房人應(yīng)督促出賣人盡快完成其應(yīng)盡的義務(wù)。如果是項目違法或已經(jīng)抵押，那么購房人應(yīng)盡快作出決策，或退房，或要求出賣人承擔(dān)損失，以免拖延而過了訴訟時效，使損失擴大。

2、預(yù)購人作為消費者應(yīng)享有的基本權(quán)利

消費者權(quán)利是國家依照法律規(guī)定為保護消費者的利益而賦予消費者的權(quán)利。我國《消法》規(guī)定了消費者享有安全權(quán)、知情權(quán)、自主選擇權(quán)、公平交易權(quán)、受教育權(quán)、監(jiān)督權(quán)、結(jié)社權(quán)、求償權(quán)、人格尊嚴和民族習(xí)慣受到尊重等九項權(quán)利。