一、商品房預(yù)售合同的特征是什么

（一）標(biāo)的物的特殊性商品房預(yù)售合同中的標(biāo)的物為特定物，房屋作為一種商品是不可替代物，在設(shè)計風(fēng)格、建筑材料、室內(nèi)裝修等方面兩棟房屋可能是相同的，但是其所處的地理位置、樓層、朝向、采光度以及處于不同的樓盤等因素，因此房屋買賣只能個別論價，在簽訂商品房預(yù)售合同時標(biāo)的物已經(jīng)特定。

（二）合同履行的非及時性就給付房屋價款來講，當(dāng)今很多買受人是采用按揭貸款的形式分期付款，就交付房屋的行為而言，是在合同生效后的某個時間來交付房屋，所以說合同履行具有非及時性。從而導(dǎo)致合同的履行需要較長的時間，進(jìn)而多發(fā)生商品房預(yù)售交易糾紛。

（三）調(diào)整法律的國家干預(yù)性買房花費是一筆較大的投資，關(guān)系到買受人的切身利益，為了防止開發(fā)商實施欺詐而損害購房者的利益，國家對商品房預(yù)售進(jìn)行一定干預(yù)，這種干預(yù)主要表現(xiàn)在法律法規(guī)以及司法解釋中規(guī)定了許多關(guān)于預(yù)售行為的強行性的規(guī)范， 以此排除當(dāng)事人的約定。比如，《城市商品房預(yù)售管理辦法》第lO條對實行預(yù)售商品房合同登記備案制度的規(guī)定，《城市房地產(chǎn)開發(fā)管理暫行辦法》第條對實行預(yù)售商品房權(quán)屬登記制度的規(guī)定等等。

（四）性質(zhì)的債權(quán)性在商品房頇售合同簽訂時，其房屋還沒有現(xiàn)實存在，因此無法進(jìn)行房屋權(quán)屬登記從而實現(xiàn)物權(quán)變動。此時，買受人對于房屋只享有期待權(quán)。

二、房屋預(yù)購方怎么自我保護(hù)

房屋預(yù)售屬于一種買賣關(guān)系，合同是雙方當(dāng)事人的唯一聯(lián)系途徑。所以預(yù)購人對個人利益最好的保護(hù)措施還是依據(jù)合同。對此要注意以下幾個問題：

（一）尋求簽約機(jī)會平等。

預(yù)購人在選購房產(chǎn)時，應(yīng)對欲購房產(chǎn)的開發(fā)商有所了解，對他們的有關(guān)情況進(jìn)行調(diào)查，尋找到合適的交易對象?，F(xiàn)在房地產(chǎn)市場逐漸擴(kuò)大，選擇的余地也在增大，不要圖一時小利，被一些表面現(xiàn)象所蒙騙。

（二）合同條款的爭取。

現(xiàn)在預(yù)售房屋除簽訂標(biāo)準(zhǔn)合同外，還需另簽補充協(xié)議。這些補充協(xié)議在實踐中都由開發(fā)商單方擬定，其中有的有很多不合理條件和誘騙條款。對于此預(yù)購人應(yīng)親自或委托律師進(jìn)行識別、據(jù)理力爭，以求簽訂公平合理的補充協(xié)議，避免自己在合同中居于不利地位。如對合同中關(guān)于面積計算問題上要注意公共設(shè)施面積分?jǐn)?，避免開發(fā)商進(jìn)行一些不合理的分?jǐn)偤椭貜?fù)計算。完善的預(yù)售合同可以有效地規(guī)范開發(fā)商的行為，從而有力地促使開發(fā)商履行義務(wù)，同時也有效地保障了購房者的合法利益。

（三）在簽約之后對合同的執(zhí)行上，預(yù)購人要利用合同中的權(quán)利擔(dān)保和瑕疵擔(dān)保條款的規(guī)定，確保自己獲得一幢滿意的房屋。對于開發(fā)商的訛詐、違約行為要及時依合同追究違約責(zé)任，請求損害賠償或解除合同。

（四）合同登記備案的保護(hù)措施

完善的合同是保護(hù)預(yù)購人的重要手段，但有時面對開發(fā)商的惡意是間接、滯后的。為此，立法上采取登記備案來保護(hù)購房者的權(quán)利，《城市房地產(chǎn)管理法》等法規(guī)都規(guī)定房屋預(yù)售合同必須到房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)辦理登記，否則不受法律保護(hù)。賦予登記過的預(yù)售合同排他效力，其權(quán)利不同于一般債權(quán)，具有特別效力。理由如下：依據(jù)債權(quán)原理，債權(quán)是特定當(dāng)事人之間的關(guān)系，不需公示即可有效。而在房屋預(yù)售中這種經(jīng)過公示的債權(quán)，根據(jù)公示制度的作用應(yīng)該產(chǎn)生公信力，具有對抗第三人的效果，即經(jīng)過公示的債權(quán)應(yīng)優(yōu)于未經(jīng)過公示的債權(quán)，在它們沖突時，以公示債權(quán)為準(zhǔn)，這樣可防止一房二賣。賦予經(jīng)過登記的債權(quán)以優(yōu)先效力并不會損害善意第三人的利益，因為合同登記公示了信息，排除了第三人因善意不知情而受損害的可能性。