一、商品房預售合同是否有效

按照我國《城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條的規(guī)定，開發(fā)商預售商品房應當申請取得預售許可，否則其與購房人簽訂的商品房預售合同無效，不受法律保護。不具備《城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條第一款規(guī)定的前三個條件的開發(fā)商所簽訂的預售商品房合同、應確認其無效，有利于保護承購人的合法權(quán)益，以促使開發(fā)商規(guī)范開發(fā)、依法預售，維護整個房地產(chǎn)業(yè)的長期利益是有益的。

但是對那些已具備《城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條第一款規(guī)定的前三個條件，只是未向房產(chǎn)管理部門申請辦理預售房許可證的房屋開發(fā)經(jīng)營企業(yè)所簽訂的合同，應如何確認其效力呢？這種情況下的預售房合同應當屬于效力待定的合同的一種，這種合同如果當事人發(fā)生糾紛以后，但在起訴前預售房開發(fā)商能及時向房地產(chǎn)管理部門申請補辦并取得預售商品房許可證。也應當確認合同的效力，這樣有利于保護當事人雙方的合法權(quán)益，有利于社會穩(wěn)定。

在商品房買賣中有些開發(fā)商與承購人，由于對預售商品房要領的不理解，將已建成的成品商品在簽訂合同時承購人不能一次支付金額價金而簽訂“預售房合同”，在這種情況下，應當根據(jù)實際情況。審查開發(fā)商是否具備“五證”即《固定資產(chǎn)投資許可證》、《國有土地使用證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《商品房銷售許可證》。如果具備“五證”應確認商品房買賣合同有效。

二、如何審查商品房預售合同效力

國家有關(guān)判定商品房預售合同有效無效的規(guī)定如下 ：

（一）開發(fā)商沒有取得土地使用權(quán)證的，商品房預售合同無效。

（二）開發(fā)商在一審訴訟期間，補辦了土地證和商品房預售許可證的，可以認定預售合同有效。

（三）開發(fā)商將同一期房子先后出售給兩人，如都未發(fā)放房量所有權(quán)證，則后簽訂的購房合同無效 如果后簽訂合同的購房者辦理了房屋所有權(quán)證，則認定臺同有效。所以，預購期房者并非先來原則。在這種情況下，開發(fā)商應給前一位簽訂合同的購房者賠償損失。

（四）商品房的預售合同無效的，再轉(zhuǎn)讓的合同同樣無效。

（五）預售商品房未交付前，預購方將房屋轉(zhuǎn)讓并辦理了有關(guān)轉(zhuǎn)讓手續(xù)的，則合同有效；轉(zhuǎn)讓時未辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)，但能在一審期間補辦的，合同也有效。