一、有關(guān)拆遷補償要注意什么

拆遷補償是拆遷人對被拆除房屋的被拆遷人給予相應(yīng)補償?shù)男袨?。根?jù)《城市房屋拆遷管理條例》第22條的規(guī)定，拆遷補償?shù)姆秶ú鸪闹黧w房屋和附屬物，違章建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑不予補償，拆除未超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑，應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補償。附屬物一般是指與房屋主體建筑有關(guān)的附屬建筑或構(gòu)筑物，如圍墻、煙囪、化糞池、門斗、水井等。因附屬物對于被拆遷人來說也具有一定的經(jīng)濟價值，拆除附屬物必定對被拆遷人帶來經(jīng)濟損失，所以，補償范圍應(yīng)當(dāng)包括附屬物。而違章建筑是指在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者違反建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)，嚴(yán)重影響城市規(guī)劃的建筑，屬于《中華人民共和國城市規(guī)劃法》（以下簡稱《城市規(guī)劃法》）規(guī)定的必須拆除的建筑或必須經(jīng)過改正方可使用的建筑因此，在拆遷過程中，拆遷人對必須拆除的違章建筑不給予補償。違章建筑主要包括：（1）未申請或申請未獲得批準(zhǔn)，未取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證而建成的建筑；（2）擅自改變建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建成的建筑；（3）擅自改變了使用性質(zhì)建成的建筑；（4）擅自將臨時建筑建設(shè)成為永久性的建筑。違章建筑的認(rèn)定應(yīng)由規(guī)劃行政主管部門依職權(quán)判定，并出具證明，拆遷人或者拆遷主管部門無權(quán)認(rèn)定。臨時建筑是指必須限期拆除、結(jié)構(gòu)簡易、臨時性的建筑物、構(gòu)筑物和其他設(shè)施，臨時建筑都應(yīng)當(dāng)有規(guī)定的使用期限。按照《城市規(guī)劃法》第33條規(guī)定，拆遷人對拆除超過批準(zhǔn)使用期限的臨時建筑，不予補償。而未超過批準(zhǔn)使用期限的臨時建筑是合法建筑，拆除未到期限的臨時建筑會給被拆遷人帶來一定的經(jīng)濟損失，因此，應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補償。適當(dāng)補償是鑒于臨時建筑的特點，按使用期限的殘存價值參考剩余期限給予補償。這是符合公平原則的。

根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》第4條的規(guī)定，被拆遷人是指被拆遷房屋的所有權(quán)人。因此，拆遷補償?shù)膶ο缶褪侵副徊鸪课莸乃袡?quán)人。

根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》第23條的規(guī)定，拆遷補償?shù)姆绞娇梢詫嵭胸泿叛a償，也可實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。貨幣補償是指在拆遷補償中，經(jīng)拆遷人與被拆遷人協(xié)商，被拆遷人放棄房屋所有權(quán)，由拆遷人按市場評估價為標(biāo)準(zhǔn)，對被拆除的房屋所有權(quán)人進行貨幣形式的補償。產(chǎn)權(quán)調(diào)換是指拆遷人用自己建造或者購買的產(chǎn)權(quán)房屋與被拆遷房屋進行調(diào)換產(chǎn)權(quán)，并按拆遷房屋的評估價和調(diào)換房屋的市場價進行結(jié)算調(diào)換差價的行為。也就是說以易地或者原地再建的房屋與被拆除房屋進行產(chǎn)權(quán)交換，被拆遷人失去了被拆遷房屋的產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)權(quán)調(diào)換之后擁有調(diào)換房屋的產(chǎn)權(quán)。被拆遷房屋的補償金額應(yīng)按照等價有償原則，根據(jù)被拆除房屋所在的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估的辦法確定。所謂區(qū)位是指房屋的地理位置，主要包括在城市或者區(qū)域中的地位，與其他地方往來的便捷性，與重要場所（如市中心、機場、港口、車站、公園、醫(yī)院、政府機關(guān)、娛樂場所等）的距離，周圍環(huán)境、景觀等。由于房地產(chǎn)的位置不可移動性，區(qū)位對房地產(chǎn)價值有極其重要的決定作用。所謂用途是指被拆遷房屋所有權(quán)證書上表明的用途，所有權(quán)證書未標(biāo)明用途的，以產(chǎn)權(quán)檔案中記錄的用途為準(zhǔn)，產(chǎn)權(quán)檔案也未記錄用途的，按實際用途為準(zhǔn)。．實際用途的界定以是否依法征得規(guī)劃等部門同意，是否取得合法手續(xù)為依據(jù)。如原設(shè)計用途為經(jīng)營性用房的，以取得營業(yè)執(zhí)照作為確認(rèn)其為營業(yè)用房的依據(jù)；如原設(shè)計為住宅，改為營業(yè)性用房的，不但要有營業(yè)執(zhí)照，還應(yīng)當(dāng)有規(guī)劃部門同意變更的依據(jù)。除此之外的因素還應(yīng)當(dāng)包括被拆遷房屋成新程度、權(quán)益狀況、建筑結(jié)構(gòu)形式、使用率、樓層、朝向等。只有參照上述各種因素對被拆遷人進行補償，才能體現(xiàn)拆遷補償?shù)目茖W(xué)、合理、公平，切實保護被拆遷人的財產(chǎn)權(quán)。減少拆遷人與被拆遷人之間的矛盾。

二、有關(guān)拆遷安置要注意什么

拆遷安置是指拆遷人將被拆除房屋的使用人安排到由拆遷人新建、購置或拆遷人提供的其他房屋中居住或使用的行為。安置是實物安置，與補償不同。補償是對被拆除房屋所有權(quán)的補償，解決的是所有權(quán)問題；安置是對被拆除房屋使用人的安置，解決的是使用權(quán)問題。

根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》第4條的規(guī)定，拆遷安置的對象應(yīng)當(dāng)是被拆遷人。同時，對房屋使用人的利益也予以保護，如在拆遷出租房屋時，拆遷補償安置協(xié)議由拆遷人、被拆遷人、被拆遷房屋的承租人三方簽署；拆遷出租房屋時，被拆遷人和承租人對解決租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議的，拆遷補償實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，并且承租人有權(quán)承租產(chǎn)權(quán)調(diào)換房。

針對拆遷實踐中一些房地產(chǎn)開發(fā)商為追求高額利潤，為被拆遷人提供的安置房規(guī)劃設(shè)計不合理，工程質(zhì)量差，甚至沒有經(jīng)過竣工驗收就交付使用等嚴(yán)重侵害被拆遷人利益的情況，《城市房屋拆遷管理條例》第28條規(guī)定，拆遷人應(yīng)當(dāng)提供符合國家質(zhì)量安全標(biāo)準(zhǔn)的房屋，用于拆遷安置。拆遷安置的方式，主要表現(xiàn)為兩種：一種是原地安置，另一種是易地安置，具體應(yīng)由當(dāng)事人協(xié)商解決。拆遷人應(yīng)當(dāng)被拆遷人或者房屋承租人支付搬遷補助費。過渡期內(nèi)，被拆遷人或者房屋承租人自行安排住處的，拆遷人應(yīng)當(dāng)支付臨時安置補助費；被拆遷人或者房屋承租人使用拆遷人提供的周轉(zhuǎn)房的，拆遷人不支付臨時安置補助費。