一、商品房住房面積怎么計算

住房面積問題一直是購房者牽腸掛肚的問題，它直接關系到每一位購房者的切身利益。購房由此而引發(fā)的糾紛、爭議不斷，并有逐漸升級趨勢，據消協(xié)統(tǒng)計，2001年因面積糾紛占整個房地產市場投訴的16%。購房者在購房后唯一可以明確的就是套內使用面積，而對公攤面積的組成也只是一知半解，模糊不清。在建設部的有關文件和北京市京國土房管權字[2000]第369號和京房地權字[1998]第1285號等文件的規(guī)定中就商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤列出了四個公式：

1、商品房銷售面積=套內建筑面積+分攤的公用建筑面積；

2、分攤的公用建筑面積=套內建筑面積×公用建筑面積分攤系數(shù)；

3、公用建筑面積分攤系數(shù)=公用建筑面積÷？套內建筑面積之和；

4、公用建筑面積=整幢建筑的建筑面積-套內建筑面積之和-不應分攤的建筑面積。

二、房屋應當按什么面積銷售

對購房者來說，除了套內建筑面積可通過套內使用面積+墻體面積+陽臺面積以后略有感知外，對分攤到業(yè)主身上的公用建筑面積到底有多大？公用建筑面積分攤系數(shù)應該是多少？公用建筑面積整體是多少？套內建筑面積之和是多少？整幢建筑的建筑面積是多少？不應分攤的建筑面積是多少等等一系列的相關面積根本不可得知，即使現(xiàn)在明確的公攤部位，對于一個沒有專業(yè)知識的購房者來說，計算起來也是無從下手。要想清清楚楚地知道自己到底公攤了多少面積真可畏難上加難。

提出了按使用面積售房，樓市掀起了一陣波瀾，贊成者有之，反對者亦有之。

我們知道，在中國對于一個普通購房者來說，現(xiàn)在要購買一套商品房要花費掉他們一生的心血。

然而消費者卻對所購買的房子面積都搞不清楚，他們能不急嗎？他們能不爭嗎？他們能不吵嗎？作為一個購房者來說，對自己所購的房子，只想通過簡單的丈量方法，核對這套房子所標明的幾個尺寸，清楚地知道自己所購房子的實際面積和所標的面積是否存在誤差。說來購房者對售房的面積問題要求并不高，可就這一小小的要求對購房者來說都無從知曉。能不發(fā)生糾紛嗎？

建筑面積+公攤面積的計算方法是復雜的，它是專業(yè)性極強的工作。連專業(yè)人員要在了解許多數(shù)據的情況下才能計算出來的數(shù)，作為一個普通的購房者怎么能算得清楚呢？我們大家都清楚，作為一個購房者，了解自己實際所購房的住房面積，是購房者最起碼的要求。至于其它公攤面積，大多數(shù)購房者并不關心，也無從知道清楚。就象我們買服裝一樣，個人可根據自己的愛好不同選擇不同的款式、質量的服裝。大可不必了解其服裝生產線、服裝的工藝等等相關問題。

按使用面積計價售房，消費者最直觀的感受就是“我花了多少錢，買了多少面積的房子，我心里有數(shù)”。消費者可以明明白白的購房了。這種方法對購房者來說直觀，易于接受。購房者不需要了解公攤面積都包含哪些部位，哪些屬計算范圍之內？哪些不屬于計算之內。我買的是這套房子。我只需要這套房子的面積就可以了，這樣就可以把復雜的東西變簡單了，又何樂而不為呢？

按使用面積計價售房，消費者可從公攤的公用面積部位、公攤面積多少的困擾中解脫出來，這樣不僅保護了消費者的利益，更重要的是可抑制有些開發(fā)商利用公攤面積而獲取不合法的利潤。這樣他們都可從曠日持久的面積糾紛中解脫出來，同時也算給消費者一個明白。

每當一種新生事物出現(xiàn)時必定會帶來一定的弊端，但要衡量利弊的大小。我個人認為按套內使用面積售房，一是簡單明了，可打消購房者在面積問題上的疑慮，消費者只需有個小小的皮尺就可以入戶測量；二是化解因面積問題引起的危機；三是符合大多數(shù)購房人的意愿，購房者不必要因這面積問題而煩惱，也保護了消費者利益。

是否可運行，關鍵問題在于政府管理部門和專家們對相關的一些問題如使用面積出售按什么定價、物業(yè)費按什么面積收取、產權證按什么面積登記等等，經過研究出臺相應管理條例、辦法，并具有可操作性。