一、物業(yè)費(fèi)按什么面積收費(fèi)

住戶在第一次交納物業(yè)管理費(fèi)時，通常會有一種感覺，物業(yè)管理核定的計(jì)費(fèi)面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于自己房屋的使用面積。那么，物業(yè)管理的計(jì)費(fèi)面積是以什么面積為標(biāo)準(zhǔn)呢？

通常情況下，物業(yè)管理的計(jì)費(fèi)面積是以房產(chǎn)證上標(biāo)明的建筑面積為準(zhǔn)，這個建筑面積包括兩個部分：一部分是套內(nèi)建筑面積，另一部分是公用分?jǐn)偯娣e。對于還沒有取得房產(chǎn)證的房屋，暫時以開發(fā)商與購房人簽定的購房合同上的銷售面積為準(zhǔn)；最后以房屋測量部門實(shí)測的面積并寫入房產(chǎn)證的建筑面積為準(zhǔn)。

當(dāng)前，在一些城市，為了避免商品房銷售中的面積糾紛，規(guī)定按套內(nèi)建筑面積或使用面積來銷售住宅，即通過提高單價、總房款不變，消費(fèi)者明明白白買房，所買面積更加清楚明了。這樣的住宅，物業(yè)管理計(jì)費(fèi)面積就是以銷售時規(guī)定的面積（套內(nèi)建筑面積或使用面積）為準(zhǔn)。

二、房屋出現(xiàn)問題能不交物業(yè)費(fèi)嗎

這樣做是不行的。在《物業(yè)管理?xiàng)l例》實(shí)施以前，開發(fā)商開發(fā)的房屋一般都讓自己投資成立的物業(yè)公司來管理，這種關(guān)系被稱為“父子”關(guān)系。很多糾紛原本是業(yè)主和開發(fā)商之間的糾紛，但由于房屋開發(fā)和物業(yè)服務(wù)不分，最后變成了業(yè)主和物業(yè)公司的糾紛，這叫“老子生病，兒子吃藥”。比如，由于房屋實(shí)際面積與合同約定不一致，或者由于開發(fā)商銷售時對業(yè)主的一些不實(shí)承諾不能兌現(xiàn)，或者由于房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題，這些開發(fā)商的責(zé)任造成的物業(yè)糾紛隨著業(yè)主入住，演變成了業(yè)主和物業(yè)公司的糾紛，因?yàn)樵跇I(yè)主的眼中，物業(yè)公司和開發(fā)商是一家人。

但是，業(yè)主將氣撒在物業(yè)公司的頭上卻是找錯了對象。因?yàn)槲飿I(yè)公司雖然由開發(fā)商投資設(shè)立，在法律上卻是另一個主體，具有獨(dú)立的民事主體資格，是與開發(fā)商不同的另一個法人。業(yè)主與開發(fā)商之間是房屋買賣合同關(guān)系，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)按合同交付質(zhì)量合格的房屋。如果房屋質(zhì)量不合格，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)向業(yè)主承擔(dān)違約責(zé)任，賠償業(yè)主所受到的損失。而業(yè)主與物業(yè)公司是物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，物業(yè)公司提供服務(wù)，業(yè)主按合同交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。這是兩個不同的合同。所以，你應(yīng)當(dāng)向開發(fā)商要求賠償損失。開發(fā)商不賠償?shù)脑挘€可以向人民法院起訴，但不能以此為由拒付物業(yè)服務(wù)費(fèi)，否則要承擔(dān)違反物業(yè)服務(wù)合同的違約責(zé)任，“有理”也變得“沒理”了。

《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定住宅物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)，在特殊情況下，才能采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。這樣就能讓房屋開發(fā)和物業(yè)服務(wù)徹底分家了。