一、買二手房原房主不遷戶口怎么辦

二手房買家中有很多是為了小孩要到附近的學(xué)校念書，才決定購買此二手房。但是如果所購買的房屋中有其他人的戶口，派出所就不給辦理戶口遷入，小孩子就不能到附近的學(xué)校上學(xué)，所以房價高點也無所謂。事實上因購買二手房后不能實現(xiàn)戶口遷移而引發(fā)的糾紛并不少。

眾所周知，我國戶籍制度，與社會福利制度、教育制度、就業(yè)制度、以及其他管理制度互為前提與條件。 “戶口供需市場”在某些地方己成為推動房地產(chǎn)市場繁榮，推動房價上漲的增漲點。所以，戶籍遷移己漸成為二手房交易過程中賣方漲價的又一賣點。由于戶籍管理屬于公安部門進(jìn)行的行政管理，法院無權(quán)干涉，而且法院也不受理二手房交易中以戶籍遷移為訴訟標(biāo)的案件。所以此類糾紛暫時不能通過法律途徑解決。

所以，在目前房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓與戶籍遷移相分離的體制下，如果買方確實需要解決諸如子女就學(xué)等方面的實際問題而需要遷移戶籍的，在不違反國家禁止性規(guī)定的前提下，建議雙方在二手房買賣合同中明確約定以戶籍遷移為條件的違約責(zé)任，要求未按照約定遷移戶口的售房人承擔(dān)賠償責(zé)任，直至解除合同。為了能夠保證售房人履行合同或在售房違約時得到保障，也可以以戶籍遷移作為支付部分房款的條件。當(dāng)然，為防患于未然，避免糾紛產(chǎn)生，買賣合同雙方最好在簽訂合同之前，到房屋所在地派出所了解房屋內(nèi)的戶口信息，防止因戶口問題導(dǎo)致履約不快。

二、買二手房怎么解決戶口問題

人們在買賣二手房時，往往將談判的重點集中在房屋的產(chǎn)權(quán)、價格、區(qū)位、戶型、樓層和朝向等方面。卻經(jīng)常忽略一個可能引發(fā)嚴(yán)重后果的問題：戶口。

在司法實踐當(dāng)中，因戶口引發(fā)的房屋買賣糾紛有逐年上升的趨勢。

其糾紛的主要表現(xiàn)形式為：買賣雙方經(jīng)過談判后，賣方將房屋過戶到了買方的名下，買方也向賣方付清了房款，交易似乎就此圓滿結(jié)束。但在不久之后，買方在辦理落戶手續(xù)時才發(fā)現(xiàn)，賣方的戶口并未從交易的房屋中遷出，以致買方的戶口無法遷人。

有些賣方的共同居住人以其戶口尚未遷出為名，主張其對爭議房屋具有居住權(quán)，因此拒絕搬出。如此一來，購房者雖然名義上取得了房屋的產(chǎn)權(quán)，但戶口“陰影”卻揮之不去。如果碰到賣方共同居住人以戶口為由拒絕搬出，如果想搬進(jìn)購買的房屋，花費(fèi)在訴訟上的財力和精力又將無法避免。

房屋交易一旦因戶口發(fā)生糾紛，處理起來非常復(fù)雜。由于戶籍的遷人和遷出等均歸公安機(jī)關(guān)管理，不屬于法院的受理范圍，因此法院對于此類案件是不予受理的。而公安機(jī)關(guān)在處理戶口糾紛時，又受到戶籍政策的限制。比如，賣給買方的房屋是賣方唯一的一套房屋，沒有其他的房屋可供賣方遷人戶口，則無論買方理由多么充分，公安機(jī)關(guān)都是無法將賣方戶口強(qiáng)行遷出的。相應(yīng)地買方的戶口也就無法遷人。

為了避免因戶口問題而引發(fā)的房產(chǎn)糾紛，買方應(yīng)要做好以下幾個方面的工作：

第一，要求賣方出示戶口，并復(fù)印留存。

通過審查賣方的戶口本，買方即可大致了解賣方家庭的戶籍情況。但這種做法存在兩點缺陷，一方面，戶口本只能反映賣方家庭成員的戶籍狀況，而不能排除非家庭成員戶口落于交易房屋內(nèi)的可能；另一方面，戶口本上的信息可能與實際的戶籍狀況存在差異。

第二，在交易之前到公安機(jī)關(guān)查詢交易房屋的戶籍狀況。房屋的戶籍通常是由該房屋所在地的派出所管理的。買方可以委托律師或親自到派出所了解房屋的戶籍狀況。如果派出所僅限本人調(diào)取戶籍材料的活，買方可以要求同賣方一起到派出所調(diào)閱。如果賣方拒絕配合的話，則房屋的戶口即可能存在問題。

第三，就戶口問題進(jìn)行協(xié)商。約定適當(dāng)?shù)母犊罘绞胶瓦`約責(zé)任。如前所述，戶籍問題的事后補(bǔ)救是非常困難的，買方必須在糾紛的預(yù)防上下足工夫。

在簽訂購房合同時，應(yīng)當(dāng)把握兩點：一是付款的時間。買方只有在確認(rèn)所購房屋中的全部戶口已經(jīng)遷出時，才可以付清全部的購房款。二是違約責(zé)任的約定。賣方僅僅作出將戶口遷出交易房屋的承諾是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，買方必須與賣方就違反該項承諾的責(zé)任作出約定。明確了違約責(zé)任，就可以免除買方在損害方面的舉證責(zé)任。