一、什么是商品房預售

商品房預售是指房地產開發(fā)企業(yè)將正在建設中的房屋預先出售給承購人，由承購人預付定金或房價款的行為。

由于從預售到竣工交付的時間一般較長，具有較大的風險性和投機性，涉及到廣大購房者的切身利益。為規(guī)范商品房預售行為，加強商品房預售管理，保障購房人的合法權益，《城市房地產管理法》明確了“商品房預售實行預售許可證制度”。建設部第95號令《城市商品房預售管理辦法》對商品房預售管理的有關問題進一步作了細化。

二、商品房預售要滿足什么條件

期房，又稱預售商品房，是指房地產開發(fā)企業(yè)將已興建但尚未竣工的商品住宅，與購房者約定，由購房者交付定金或預付款，而在未來某一時期擁有所購房屋的一種房產交易行為。由于購房人購買的是尚未竣工的商品房，所以具有一定的風險。根據(jù)我國有關法律規(guī)定，商品房預售應當符合下列條件：

1、預售人已經(jīng)交付國有土地使用權出讓金，取得了國有土地使用權證書；

2、預售人已經(jīng)取得了該建設工程規(guī)劃許可證；

3、預售人投入建設的資金，按照提供預售的商品房計算，已經(jīng)達到了工程建設總投資的25%以上，并且已經(jīng)確定了施工進度和竣工交付日期；

4、預售人已經(jīng)取得了商品房預售許可證。

決定購房前，建議你先考察一下開發(fā)商的資質，內容包括：開發(fā)商是否具有合法的企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和資質證書；該商品房是否屬于共同開發(fā)的房地產，如屬合作開發(fā)則售樓合同應經(jīng)共有人同意；開發(fā)商是否具備了法律規(guī)定的預售商品房的主體資格；要仔細驗證“五證”，即開發(fā)商出具的國有土地使用權證書、建設用地許可證、建設工程規(guī)劃許可證、設計方案與施工許可證、房地產預售許可證。為防“移花接木”，開發(fā)商出示的證件都應當是原件，特別應仔細查驗《國有土地使用權證》和《商品房預售許可證》兩個重要文件，它們表明所售房屋是合法項目。此外，還應注意《國有土地使用權證》上有無抵押記錄，如購買有抵押記錄的商品房，購房者要承擔的風險會很大；《商品房預售許可證》每個欄目和內容都要確實無誤，與所售房屋相一致。如果以上證件不齊全或過期則不要購買。