一、簽訂購房合同時要注意什么

簽訂合同前要調(diào)查開發(fā)商背景

并非大開發(fā)商就一定有誠信，但目前看來出問題的開發(fā)商一般是資金少開發(fā)經(jīng)驗少的公司。特別是8.31土地大限讓有能力拿地的小公司一下子失去了活力。而那些大公司計劃在房地產(chǎn)業(yè)長期經(jīng)營下去，有較好的信譽保障。所以決定買房前要先問問周圍的人探探開發(fā)商的口碑。

簽訂合同時要查“五證”

第二就是要看項目的“五證”。五證包括《國有土地使用證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程開工證》和《商品房預售許可證》。如果是現(xiàn)房銷售，應當看到“大產(chǎn)權證”。五證俱全才可銷售。

30日內(nèi)合同應去備案

在商品房預售合同中約定，開發(fā)商辦理商品房預售合同登記備案手續(xù)為合同生效條件，或根據(jù)“城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例”以及“城市商品房預售管理辦法”的規(guī)定，約定開發(fā)商在合同簽訂之日起30日之內(nèi)，將合同送到國土房管局登記備案。

由于購房人先交首付款，然后再將合同備案，所以購房人必須承擔的風險就在這30天里。當合同備案了，法律上也就承認了購房人擁有房產(chǎn)的合法性。

60天內(nèi)開發(fā)商辦理權屬登記備案

根據(jù)建設部《商品房銷售管理辦法》，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在商品房交付使用之日起60日內(nèi)，將需要由其提供的辦理房屋權屬登記的資料報送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門。否則開發(fā)商違約，業(yè)主拿產(chǎn)權證的時間會拖后。

入住90天應辦理房產(chǎn)證

按照“城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例”以及“城市商品房預售管理辦法”的規(guī)定，預售合同購房人應當自商品房交付使用之日起90日內(nèi)辦理房產(chǎn)證；現(xiàn)房購房人自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)辦理房產(chǎn)證。如果雙方?jīng)]有約定辦理房產(chǎn)證的期限，由于開發(fā)商的原因，購房人在上述期限屆滿未能取得房產(chǎn)證的，出賣人應承擔違約責任。

然而在現(xiàn)有的購房合同中，往往將辦理房產(chǎn)證的期限約定到1-3年，購房人應盡量要求開發(fā)商承諾在1年內(nèi)辦理好房產(chǎn)證。

二、簽約時怎么判斷購房風險

（一）要求開發(fā)商將取得房屋所有權證的確切時間寫在合同中，如果到期不能取得房產(chǎn)證，則買方有權退房，或者逾期不能取得房產(chǎn)證，則按日、按一定比例支付違約金。如果開發(fā)商同意在房屋竣工交付之日起兩年內(nèi)能取得房屋所有權證，并將其寫在合同中，則買方的風險可能會減少。如果開發(fā)商不同意兩年，而是房屋竣工交付之日起的三年內(nèi)或四年內(nèi)，則此項目風險太大，因為按照正常合法的房地產(chǎn)開發(fā)程序，自房屋峻工交付之日起一年左右應該能夠取得房屋所有權證，最多不會超過兩年。如果超過兩年，則可能是開發(fā)商沒有足夠的資金交納全部土地出讓金，且后期也沒有能力交納，或者項目本身不合法，永遠也不可能取得房屋所有權證。

（二）用公積金貸款或商業(yè)貸款是否成功來考查開發(fā)項目的風險性。在談合同時，要求開發(fā)商在合同中承諾如果因為開發(fā)商原因不能取得公積金貸款或商業(yè)貸款的則買方有權退房、退款并承擔比較重的違約責任，因為銀行對公積金貸款審查較嚴格，要求開發(fā)商“五證”齊全。如果開發(fā)項目不合法，或者說缺少“五證”，銀行是不會貸款的。如果因為開發(fā)商原因商業(yè)貸款也不能取得，那就從側面證明了銀行也認為這個項目存在風險。

（三）如果是預售項目，開發(fā)商拒不提供預售許可證的原件，則應在合同中注明開發(fā)商最遲應在一個月之內(nèi)到房地產(chǎn)管理部門做好預售登記，否則買方有權退款、退房。如果開發(fā)商不答應此項約定，則可能該項目存在缺陷，可能是開發(fā)商并沒有完全取得該項目的預售許可，或者別的其它原因。

在簽約談判中還可以從其它側面來了解整個項目的風險性，比如房屋質(zhì)量，交房條件等。總而言之，購房者不能僅憑開發(fā)商的廣告或者售樓人員的口頭介紹就匆忙決定購買某一處房產(chǎn)，而應從法律、房地產(chǎn)專業(yè)知識和開發(fā)商的實力等多方面綜合分析決定是否購買某一房產(chǎn)。