一、什么是限購令？

國務(wù)院限購令頒布之后，強調(diào)各省市要根據(jù)各自的具體狀況制定適合當(dāng)?shù)氐南拶徴撸瑥哪壳案鞯胤秸C布的具體限購政策來看，限購的具體房屋數(shù)量上有所差異，但是政策的基本形式大同小異。什么是限購令？我們以北京市限購令的政策為藍本，同時參考其他城市的具體政策，為您詳細(xì)介紹：

限購令是指對已經(jīng)擁有一套住房的戶籍居民家庭，對持有有效暫住證，在本市沒有住房的購房人，且連續(xù)五年繳納社會保險和個人所得稅的非本市戶籍家庭，限購一套住房；對擁有兩套及以上住房的本市戶籍家庭，擁有一套及以上住房的非本市戶籍家庭，以及無法提供本市暫住證、連續(xù)五年以上繳納社會保險或個人所得稅的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市向其售房。

限購令的限制主要存在于以下幾方面：

（一）限制購房數(shù)量。本市戶籍居民家庭(含部分家庭成員為本市戶籍居民的家庭)，限購兩套住房，住建部將會同多個部門完善信息共享和購房人資格審查。

（二）限制二套房銀行貸款。在住房信貸政策方面，要求切實實施差別信貸政策，要求各金融機構(gòu)和公積金管理中心對二套房購房者切實執(zhí)行首付比例不低于六成，貸款利率1.1倍的政策。

（三）限制納稅或社會保險繳納年限。無本市戶籍但持有有效暫住證的，需要連續(xù)五年繳納社會保險和個人所得稅才可以享受一套購房資格。

二、限購令政策下如何認(rèn)定二套房？

限購令的主要著眼點在于限制購房者買房數(shù)量，那么限購令政策下如何認(rèn)定二套房？一般來說認(rèn)定為二套房的主要有以下六種情形：

（一）父母名下有住房，以未成年子女名義再購房。根據(jù)新的政策，家庭成員包括借款人、配偶及未成年子女，即未成年子女也是被劃為家庭范疇的。所以以未成年子女的名義申請貸款購房時，就會按照二套房政策執(zhí)行。

（二）個人名下有全款購買的住房，再貸款購房。過去只“認(rèn)貸”，這種情況不算二套房，但現(xiàn)在加了“認(rèn)房”，雖然沒有貸過款，但只要是在房屋產(chǎn)權(quán)交易系統(tǒng)中能夠查到名下有房產(chǎn)，在不賣掉且申請貸款的情況下，也會被認(rèn)定為二套房。

（三）個人名下有貸款購買住房，結(jié)清出售后再貸款購房。目前銀行對二套房認(rèn)定是“認(rèn)房又認(rèn)貸”，也就是說雖然貸款買的房產(chǎn)出售以后，家庭名下已沒有任何住房，但因為其之前有貸款記錄，再申請房貸也會被算作二套房。

（四）婚后雙方共同貸款購房，離異后一方再申請貸款購房。只要央行的征信系統(tǒng)中能夠查到房貸記錄，那么即便離異后房產(chǎn)判給一方，另一方再貸款購房時也會被認(rèn)定為二套房。這使得很多試圖通過“假離婚”來規(guī)避二套房新政的想法得到一定程度的抑止。

以上就是關(guān)于“什么是限購令，限購令政策下如何認(rèn)定二套房？”相關(guān)問題的解答。實踐中，很多人采用假贈真賣的方式來規(guī)避稅款和限購令，這樣做對買方來說存在以下很多風(fēng)險，一是可能會導(dǎo)致贈與合同無效，一旦出現(xiàn)糾紛，嚴(yán)重的甚至要承擔(dān)刑事責(zé)任；二是對買家來說，如何約定付款方式，這是一個難題，因為贈與人在贈與財產(chǎn)，轉(zhuǎn)移權(quán)利之前可以撤銷贈與，在這種情況下即使買家已經(jīng)支付了定金，對出售方也沒有約束力。當(dāng)事人一般對于本地的限購政策了解的并不清楚，為了規(guī)避先行政策可能會采取一些違法法律政策的方式完成交易，但是這種交易中當(dāng)事人的權(quán)利是沒有保障的，對于自己的實際情況是否符合限購令下的購房政策，如何防范上述法律風(fēng)險，最好咨詢專業(yè)的房產(chǎn)律師。