一、一般來說，購房者在簽訂認購書給付定金的時候，與開發(fā)商未就主合同的主要內(nèi)容達成一致，而事后雙方不能就主合同主要內(nèi)容達成協(xié)議，則購房定金通常應(yīng)當返還購房者。

定金有立約定金(訂約定金)、成約定金、解約定金、證約定金、違約定金等各種類型。但在最高人民法院擔保法司法解釋施行之前，我國法律規(guī)定的主要是指違約定金。而擔保法解釋承認了除違約定金以外的其它類型定金的效力，其中第一百一十五條就是對立約定金的明確規(guī)定。立約定金也可以被稱為是主合同的訂立而簽訂的從合同，特點在于，其法律效力的發(fā)生與主合同是否發(fā)生法律效力沒有聯(lián)系。在主合同訂立之前就已成立。凡在認購書、意向書一類協(xié)議中設(shè)定立約定金的，其法律效力自當事人實際交付定金時產(chǎn)生，在其所擔保的立約行為沒有發(fā)生時，違反承諾的一方當事人就應(yīng)當受到定金處罰。因此，我們認為，在實踐中不能把認購書、意向書中約定的定金性質(zhì)都認為立約定金，否則對購房者極為不利。如：因開發(fā)商提出的一些不合理的條件或基于惡意，導致購房合同不能簽訂而讓購房者承擔定金不能返還的后果是有違公平原則的。

二、嚴格以認購書約定的條件為準，可區(qū)別于以下幾種情況：

（一）如果認購書并沒有明確約定房屋的價格、面積、戶型結(jié)構(gòu)等具體條件，而是把這些內(nèi)容留待簽訂正式的商品房預(yù)售或銷售合同再行協(xié)商，而開發(fā)商與購房者又未能就此協(xié)商一致，從而導致雙方未能簽訂主合同的，則開發(fā)商應(yīng)當將定金返還購房者。

（二）如果開發(fā)商在簽訂主合同時，提出與認購書約定的不同的條件致使主合同不能簽訂的，開發(fā)商應(yīng)當承擔違反認購協(xié)議的違約責任，依照擔保法的規(guī)定，開發(fā)商應(yīng)當向購房者雙倍返還定金；再次，如果開發(fā)商和購房者雙方就認購書約定的條件之事項未能達成一致 ，導致不能簽訂主合同的，開發(fā)商應(yīng)當返還購房者定金。

（三）如果認購書已經(jīng)將以后要簽訂的主合同的條件作了明確具體的約定，而購房者應(yīng)當承擔違反認購協(xié)議的違約責任。此種情況下，開發(fā)商可以不予返還購房者定金。

三、開發(fā)商在未取得商品房預(yù)售許可證、銷售許可證的情況下，與購房者簽訂認購協(xié)議的行為是違反法律規(guī)定的無效民事行為，開發(fā)商應(yīng)當如數(shù)返還購房者定金。

以上就是對遇到商品房定金糾紛怎么辦，購房定金返還的情況有哪些這個問題的解答。購房者一般最終因為各種原因而未買到房子，已經(jīng)浪費了不少時間，如果還因此而損失一筆不小的錢財，確實非常“鬧心”。因此我們在遇到此類問題時，要注意及時請教一下有過購房經(jīng)驗的人，當然比起一般的購房者來說，律師的經(jīng)驗是最豐富的也是最專業(yè)的。如果因為購房定金與開發(fā)商發(fā)生糾紛，那么向?qū)I(yè)的房地產(chǎn)律師咨詢或者聘請律師作為代理是很有好處的。