一、一般來說，購(gòu)房者在簽訂認(rèn)購(gòu)書給付定金的時(shí)候，與開發(fā)商未就主合同的主要內(nèi)容達(dá)成一致，而事后雙方不能就主合同主要內(nèi)容達(dá)成協(xié)議，則購(gòu)房定金通常應(yīng)當(dāng)返還購(gòu)房者。

定金有立約定金(訂約定金)、成約定金、解約定金、證約定金、違約定金等各種類型。但在最高人民法院擔(dān)保法司法解釋施行之前，我國(guó)法律規(guī)定的主要是指違約定金。而擔(dān)保法解釋承認(rèn)了除違約定金以外的其它類型定金的效力，其中第一百一十五條就是對(duì)立約定金的明確規(guī)定。立約定金也可以被稱為是主合同的訂立而簽訂的從合同，特點(diǎn)在于，其法律效力的發(fā)生與主合同是否發(fā)生法律效力沒有聯(lián)系。在主合同訂立之前就已成立。凡在認(rèn)購(gòu)書、意向書一類協(xié)議中設(shè)定立約定金的，其法律效力自當(dāng)事人實(shí)際交付定金時(shí)產(chǎn)生，在其所擔(dān)保的立約行為沒有發(fā)生時(shí)，違反承諾的一方當(dāng)事人就應(yīng)當(dāng)受到定金處罰。因此，我們認(rèn)為，在實(shí)踐中不能把認(rèn)購(gòu)書、意向書中約定的定金性質(zhì)都認(rèn)為立約定金，否則對(duì)購(gòu)房者極為不利。如：因開發(fā)商提出的一些不合理的條件或基于惡意，導(dǎo)致購(gòu)房合同不能簽訂而讓購(gòu)房者承擔(dān)定金不能返還的后果是有違公平原則的。

二、嚴(yán)格以認(rèn)購(gòu)書約定的條件為準(zhǔn)，可區(qū)別于以下幾種情況：

（一）如果認(rèn)購(gòu)書并沒有明確約定房屋的價(jià)格、面積、戶型結(jié)構(gòu)等具體條件，而是把這些內(nèi)容留待簽訂正式的商品房預(yù)售或銷售合同再行協(xié)商，而開發(fā)商與購(gòu)房者又未能就此協(xié)商一致，從而導(dǎo)致雙方未能簽訂主合同的，則開發(fā)商應(yīng)當(dāng)將定金返還購(gòu)房者。

（二）如果開發(fā)商在簽訂主合同時(shí)，提出與認(rèn)購(gòu)書約定的不同的條件致使主合同不能簽訂的，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違反認(rèn)購(gòu)協(xié)議的違約責(zé)任，依照擔(dān)保法的規(guī)定，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)向購(gòu)房者雙倍返還定金；再次，如果開發(fā)商和購(gòu)房者雙方就認(rèn)購(gòu)書約定的條件之事項(xiàng)未能達(dá)成一致 ，導(dǎo)致不能簽訂主合同的，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)返還購(gòu)房者定金。

（三）如果認(rèn)購(gòu)書已經(jīng)將以后要簽訂的主合同的條件作了明確具體的約定，而購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違反認(rèn)購(gòu)協(xié)議的違約責(zé)任。此種情況下，開發(fā)商可以不予返還購(gòu)房者定金。

三、開發(fā)商在未取得商品房預(yù)售許可證、銷售許可證的情況下，與購(gòu)房者簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議的行為是違反法律規(guī)定的無效民事行為，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)如數(shù)返還購(gòu)房者定金。

以上就是對(duì)遇到商品房定金糾紛怎么辦，購(gòu)房定金返還的情況有哪些這個(gè)問題的解答。購(gòu)房者一般最終因?yàn)楦鞣N原因而未買到房子，已經(jīng)浪費(fèi)了不少時(shí)間，如果還因此而損失一筆不小的錢財(cái)，確實(shí)非?！棒[心”。因此我們?cè)谟龅酱祟悊栴}時(shí)，要注意及時(shí)請(qǐng)教一下有過購(gòu)房經(jīng)驗(yàn)的人，當(dāng)然比起一般的購(gòu)房者來說，律師的經(jīng)驗(yàn)是最豐富的也是最專業(yè)的。如果因?yàn)橘?gòu)房定金與開發(fā)商發(fā)生糾紛，那么向?qū)I(yè)的房地產(chǎn)律師咨詢或者聘請(qǐng)律師作為代理是很有好處的。