一、為什么要進(jìn)行房屋租賃登記

辦理租賃合同登記對于當(dāng)事人來說相當(dāng)重要，因為租賃行為雖然是一種平等主體之間的民事行為，政府行政管理不宜過多干涉。但其行為客體———房屋卻是一種特殊商品，與國土資源、人口、居住以及社會治安、環(huán)境保護密切相關(guān)，從而提出了對出租的房屋進(jìn)行合法性審查的必要。

辦理房屋租賃登記備案，是為了保護出租屋主和承租人的合法權(quán)益不受侵害，實行房屋租賃備案登記制度，由房地產(chǎn)管理部門對租賃行為進(jìn)行審查，可以使租賃行為規(guī)范、有序，避免許多可能發(fā)生的糾紛。

二、不進(jìn)行房屋租賃登記的后果

（一）不進(jìn)行房屋租賃登記對出租人的影響

不進(jìn)行房屋租賃登記，出租人可能因無法證明租賃關(guān)系的存在或承租人的真實身份而承擔(dān)法律責(zé)任。比如，出租人在將房屋出租給承租人之后，承租人在租賃房屋內(nèi)種植花草，因保管不當(dāng)致使其中的一盆花掉落而將某個行人砸傷。事發(fā)后，承租人便沒了蹤影。在這種情況下，受傷的行人無疑會向房東要求賠償。而《證據(jù)規(guī)定》第四條規(guī)定，“建筑物或者其他設(shè)施以及建筑物上的擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落致人損害的侵權(quán)訴訟，由所有人或者管理人對其無過錯承擔(dān)舉證責(zé)任”。

出租人在未辦理租賃登記的情況下，要證明租賃關(guān)系的存在并進(jìn)而證明發(fā)生事故時房屋實際在由承租人支配和管理，顯然并非易事。在出租人舉證不能的情況下，法院將推定出租人對事故的發(fā)生負(fù)有責(zé)任。

（二）不進(jìn)行房屋租賃登記對承租人的影響。

1、承租人可能無法獲得優(yōu)先購買權(quán)。

《合同法》第二百三十條規(guī)定，“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利?！币簿褪钦f，在出租人出售已經(jīng)出租的房屋時，如果承租人開出的價格與其他人相同，則承租人有權(quán)與出租人優(yōu)先簽訂購房合同。立法的本意在于使現(xiàn)有的承租人獲得優(yōu)先購買房屋的機會，以有利于其生活或生產(chǎn)的穩(wěn)定。當(dāng)事人要獲得這種特殊的保護，就必須能夠證明其是房屋的“承租人”，其與出租人之間具有真實的租賃關(guān)系。那么如果進(jìn)行了房屋租賃登記的話，這就是證明租賃關(guān)系最有力的證據(jù)。

2、承租人可能無法獲得“買賣不破租賃”的特別保護。

《合同法》第二百二十九條規(guī)定，“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力?！?/p>

通俗地講，這條法規(guī)是指在租賃期內(nèi)租賃房屋的產(chǎn)權(quán)因買賣或繼承等而發(fā)生變化時，新的房屋所有權(quán)人(購房者或繼承人等)無權(quán)終止原有的租賃關(guān)系，承租人可以在租賃期內(nèi)按照原有的條件繼續(xù)使用所租賃的房屋，其實質(zhì)也在于維護承租人生產(chǎn)或生活的穩(wěn)定。但是，從新的房屋所有權(quán)人的角度來看，承租人對房屋的繼續(xù)使用則嚴(yán)重?fù)p害了其利益，在租期長達(dá)十年甚至二十年時情況尤其嚴(yán)重。在我國，許多商業(yè)銀行或資產(chǎn)管理公司就因此而無法將債務(wù)人的房產(chǎn)拍賣變現(xiàn)，從而使得呆壞賬的數(shù)量大幅增加。

為了避免債務(wù)人虛構(gòu)租賃關(guān)系，保護新的房屋所有權(quán)人的利益，許多法院為承租人“買賣不破租賃”的權(quán)利設(shè)定了嚴(yán)格的條件，即要求承租人應(yīng)事先辦理租賃登記。

了解了以上為什么要進(jìn)行房屋租賃登記，不進(jìn)行房屋租賃登記的后果這些問題的答案，我們應(yīng)該對房屋租賃登記的理解更加深刻了。進(jìn)行房屋租賃登記確實非常重要，關(guān)系到我們以后可能出現(xiàn)的各種利益糾紛的處理。如果您還有這方面的問題不太清楚，建議咨詢專業(yè)律師，以更好的維護自己的合法權(quán)益。