一、什么是商品房按揭貸款？

什么是商品房按揭貸款？商品房按揭貸款一般是指不能或不愿一次性支付房款的按揭購房借貸人將其與開發(fā)商已簽訂之商品房預(yù)售或銷售合同項(xiàng)下的所有權(quán)益作為向商業(yè)銀行貸款的擔(dān)保而取得商業(yè)銀行貸款的行為。按揭需有三方主體，即購房借貸人、開發(fā)商與銀行，各自承擔(dān)著這樣的地位，房產(chǎn)商就是供貨商，銀行是融資方，購房者就是購買方。三方之間的關(guān)系詳述如下：

（一）房地產(chǎn)開發(fā)商與購房者。購房者和房產(chǎn)商是買方和賣方的關(guān)系，在保修期內(nèi)房屋有任何質(zhì)量問題可以直接找房產(chǎn)商，保修期后是找物業(yè)管理公司了。

（二）銀行和購房者。房屋按揭中，銀行是借款給購買方全款購買房產(chǎn)商的房屋。因此房屋按揭辦理好，銀行抵押產(chǎn)權(quán)、全款給了房產(chǎn)商后，就和房產(chǎn)商沒有任何關(guān)系了。

（三）銀行與房地產(chǎn)開發(fā)商，在開發(fā)商負(fù)責(zé)為購房借貸人辦理完成房地產(chǎn)權(quán)證過戶手續(xù)，為銀行與購房借貸人辦理完成正式的抵押登記，并將購房借貸人的房地產(chǎn)權(quán)證交銀行收押之前，開發(fā)商需為購房借貸人向銀行貸款提供階段性擔(dān)保，購房借貸人與銀行之間，不是真正意義上的抵押關(guān)系。

二、怎么辦理商品房按揭貸款？

怎么辦理商品房按揭貸款呢？ 辦理商品房按揭貸款應(yīng)該遵守以下的主要流程：一是簽訂購房合同，二是簽訂樓宇按揭合同，三是辦理抵押登記、保險，具體內(nèi)容如下：

（一）辦理按揭貸款申請。購房者在確認(rèn)自己選擇的房產(chǎn)得到銀行按揭支持后，應(yīng)向銀行或銀行指定的律師事務(wù)所了解銀行關(guān)于購房者獲得按揭貸款支持的規(guī)定，準(zhǔn)備有關(guān)法律文件，填報《按揭貸款申請書》。

（二）簽訂購房合同。銀行收到購房者遞交的按揭申請有關(guān)法律文件，經(jīng)審查確認(rèn)購房者符合按揭貸款的條件后，發(fā)給購房者同意貸款通知或按揭貸款承諾書。購房者即可與發(fā)展商或其代理商簽訂《商品房預(yù)售、銷售合同》。

（三）簽訂樓宇按揭合同。購房者在簽訂購房合同，并取得交納房款的憑證后，持銀行規(guī)定的有關(guān)法律文件與發(fā)展商和銀行簽訂《樓宇按揭抵押貸款合同》明確按揭貸款數(shù)額、年期、利率、還款方式及其他權(quán)利義務(wù)。

（四）辦理抵押登記、保險。購房者、發(fā)展商和銀行持《樓宇按揭抵押貸款合同》及購房合同到房地產(chǎn)管理部門辦理抵押登記備案手續(xù)。對期房，在竣工后應(yīng)辦理變更抵押登記。在通常情況下，由于按揭貸款期間相對較長，銀行為防范貸款風(fēng)險，要求購房者申請人壽、財(cái)產(chǎn)保險。

以上就是關(guān)于“什么是商品房按揭貸款，怎么辦理商品房按揭貸款？”相關(guān)問題的解答。商品房按揭貸款涉及的法律主體多，各個主體之間的法律關(guān)系就顯得更為復(fù)雜，如果對其中的一個法律關(guān)系的處理與把握稍微不慎，就會引起連鎖的“多米諾骨牌”效應(yīng)。比如開發(fā)商為購房人提供一般或連帶的保證擔(dān)保，一旦購房人發(fā)生此種情況，銀行可以將開發(fā)商和購房人作為共同被告要求承擔(dān)連帶責(zé)任。而購房人與開發(fā)商比起來，明顯的要開發(fā)商首先承擔(dān)責(zé)任是銀行的首選，開發(fā)商會因此承擔(dān)向銀行償還貸款本息及滯納金，由此可以見在商品房按揭貸款中房地產(chǎn)開發(fā)商要承擔(dān)較大的法律風(fēng)險，現(xiàn)在社會隨著公民法律意識的增強(qiáng)，一些重大的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目都會有專門的房產(chǎn)律師的參與以有效的控制融資貸款中的風(fēng)險。