一、什么是商品房認(rèn)購協(xié)議？

什么是商品房認(rèn)購協(xié)議？商品房認(rèn)購書是指購房者看中開發(fā)商開發(fā)的樓盤后，由于開發(fā)商未取得商品房預(yù)售許可證不能公開銷售或者購房者一時不能付清購房款等，在購房者與開發(fā)商簽訂正式的商品房買賣合同或預(yù)售合同之前簽訂用于約束購房者和開發(fā)商，由購房者支付一定購房定金并明確商品房狀況、價款、正式買賣合同簽署期限、違約責(zé)任等商品房銷售基本內(nèi)容的協(xié)議。

一般的，商品房認(rèn)購協(xié)議包含以下內(nèi)容：

（一）雙方當(dāng)事人的姓名、名稱、住所。

（二）認(rèn)購房屋的具體情形。商品房認(rèn)購書的標(biāo)的應(yīng)是合同雙方就特定房屋在特定的時間訂立正式商品房買賣合同進(jìn)行正式交易的行為，而不是房屋本身：

1.坐落位置，對房屋的坐落位置的約定應(yīng)是具體而詳細(xì)的，它不僅要說清房屋所處的地理位置，還要說清楚房屋在整個小區(qū)整棟樓中坐落的具體位置，因為商品房隨著其坐落位置的不同價格也是不相同的。

2.面積。商品房的面積問題長期以來都是開發(fā)商與購房者之間的焦點問題之一，容易引發(fā)糾紛。就商品房認(rèn)購書中有關(guān)預(yù)訂房屋面積的約定而言，一般應(yīng)使其明確約定兩點，一是預(yù)訂房屋的建筑面積和套內(nèi)建筑面積;二是預(yù)訂房屋使用面積的計價方式。

3.價款。對商品房的價款在商品房認(rèn)購書中約定可以避免合同雙方當(dāng)事人將來的糾紛，但過早的約定價款也會使缺乏購房經(jīng)驗的人過早地陷入了商品房認(rèn)購書的陷阱。

（三）合同履行期限。無論是特定的房屋還是特定的時間，這個特定都是由雙方約定加以確定的。因此，約定特定的合同履行期限非常有必要。

（四）定金。在商品房認(rèn)購書中，它有時作為債的擔(dān)保形式的條款存在，有時作為違約責(zé)任的條款存在，或同時作為兩種形式存在。

二、認(rèn)購協(xié)議約定的定金能否收回？

為了保證合同的履行，開發(fā)商在簽訂商品房認(rèn)購協(xié)議時一般都會要求購買者先交付定金，那么認(rèn)購協(xié)議約定的定金能否收回？區(qū)分不同的情況，如果是購房者違約簽訂認(rèn)購協(xié)議而并未出現(xiàn)協(xié)議無效的情形下，認(rèn)購協(xié)議約定的定金不能收回；如果是開發(fā)商違約導(dǎo)致合同目的不能實現(xiàn)的，不僅承擔(dān)違約責(zé)任，還要返還定金。主要有以下幾種情形：

（一）認(rèn)購協(xié)議約定的定金不能收回。購房者違反認(rèn)購書的約定導(dǎo)致不能收回定金，《認(rèn)購協(xié)議》已就日后簽訂的《商品房買賣合同》的某些條件作了明確約定，而購房人卻不同意按這些條件簽訂《商品房買賣合同》，導(dǎo)致未能訂立《商品房買賣合同》，顯然購房人明顯存在違約行為，故開發(fā)商有權(quán)拒絕返還定金開發(fā)商通過認(rèn)購方式向購房人收受定金作為訂立《商品房買賣合同》擔(dān)保。

（二）認(rèn)購協(xié)議約定的定金可以收回。開發(fā)商通過認(rèn)購方式向購房人收受定金作為訂立《商品房買賣合同》擔(dān)保的，如果因?qū)俨豢蓺w責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致《商品房買賣合同》未能訂立，則開發(fā)商應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。如：《認(rèn)購協(xié)議》并未明確約定商品房的價格、面積、朝向等具體條件，而是把這些條件留待以后由雙方協(xié)商，若后來雙方不能就這些條件協(xié)商一致，導(dǎo)致不能簽訂《商品房買賣合同》，此時，因當(dāng)事人雙方對《商品房買賣合同》未能訂立均沒有過錯，故開發(fā)商應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。

1. 開發(fā)商未取得預(yù)售許可證導(dǎo)致認(rèn)購協(xié)議無效。不符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)費用。

2. 如果開發(fā)商向購房人提供的證明文件不真實或有瑕疵，致使未能訂立《商品房買賣合同》的，開發(fā)商應(yīng)返還定金。

3.認(rèn)購小產(chǎn)權(quán)房協(xié)議無效繳納的定金可收回。

以上就是關(guān)于“什么是商品房認(rèn)購協(xié)議？認(rèn)購協(xié)議約定的定金能否收回？”相關(guān)問題的解答。隨著福利分房的停止,購置商品房產(chǎn)成為大多數(shù)人的主要生活需求之一，我們可以看到全國房地產(chǎn)市場也日趨升溫,因為定金糾紛向法院和消費者協(xié)會投訴的案件也越來越多,簽訂認(rèn)購書并交納定金雖然是行業(yè)通行的做法,但由于法律、法規(guī)不健全、操作不規(guī)范等原因，所引發(fā)的法律問題也日益尖銳起來。房產(chǎn)畢竟是價格昂貴、交易流程復(fù)雜以及專業(yè)性較強的產(chǎn)品，所以我們的消費者在選擇購置房產(chǎn)的時候，還是應(yīng)該委托專業(yè)的房產(chǎn)律師來協(xié)助我們辦理相關(guān)手續(xù)和簽訂相關(guān)合同，以保證購房者的最大利益。