一、什么是商品房預(yù)售許可證？

什么是商品房預(yù)售許可證？商品房預(yù)售許可證，是指開發(fā)商在進(jìn)行商品房預(yù)售之前向房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)，由其頒發(fā)的行政許可證明，主要用于證明進(jìn)行預(yù)售的開發(fā)商已經(jīng)取得相關(guān)的建筑資質(zhì)，并對(duì)建設(shè)工程已經(jīng)投入資金和進(jìn)行先期建設(shè)。未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售時(shí)，應(yīng)當(dāng)向求購(gòu)人出示《商品房預(yù)售許可證》。

根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，商品房預(yù)售許可證應(yīng)滿足下列條件：

（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；

（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

（三）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；

（四）向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。

二、開發(fā)商怎么取得預(yù)售許可證？

開發(fā)商怎么取得預(yù)售許可證？商品房的預(yù)售是行政部門對(duì)商品房開發(fā)行政管理的一個(gè)環(huán)節(jié)，應(yīng)該滿足行政許可的基本程序，一是開發(fā)商的主動(dòng)申請(qǐng)，二是房地產(chǎn)管理部門的審批。

（一）開發(fā)商申請(qǐng)

開發(fā)商申請(qǐng)需要的材料的與《房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的預(yù)售許可要求稍有不同，在具體材料商更具體、細(xì)致。開發(fā)商取得預(yù)售許可證除滿足《房地產(chǎn)管理法》上述要求外，還應(yīng)該提交以下申請(qǐng)材料：

1.營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)等級(jí)證書；

2.用地規(guī)劃許可證、土地使用權(quán)證書、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證；

3.工程施工合同及關(guān)于施工進(jìn)度的說(shuō)明；

4.商品房預(yù)售方案，預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說(shuō)明商品房的位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、交付使用日期、預(yù)售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附商品房預(yù)售總平面圖；

5.住宅小區(qū)配套設(shè)施規(guī)劃建設(shè)及前期物業(yè)管理方案。

6.房屋交付驗(yàn)收辦法。

（二）房地產(chǎn)主管部門審批。開發(fā)商要想取得預(yù)售許可證，不僅要主動(dòng)申請(qǐng)，還要經(jīng)過(guò)主管部門的審批：

1.主管審批的行政部門。2012年10月國(guó)務(wù)院最新的行政文件將房地產(chǎn)預(yù)售許可審批權(quán)下放，由原來(lái)的縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)管理部門，下放至設(shè)區(qū)的市級(jí)、縣級(jí)人民政府房地產(chǎn)管理部門。

2.審批許可程序。首先，申請(qǐng)人向房地產(chǎn)交易管理所提出申請(qǐng)，并提交有關(guān)材料；其次，房地產(chǎn)交易管理所對(duì)申請(qǐng)材料進(jìn)行初審，提出初審意見，并將初審意見和全部材料上報(bào)縣建設(shè)局；最后，建設(shè)局進(jìn)行審核和現(xiàn)場(chǎng)查勘，并作出行政許可決定，準(zhǔn)于許可的，于法定時(shí)間內(nèi)向申請(qǐng)人頒發(fā)送達(dá)許可證書。

以上就是關(guān)于“什么是商品房預(yù)售許可證，開發(fā)商怎么取得預(yù)售許可證？”相關(guān)問(wèn)題的解答。房地產(chǎn)開發(fā)周期長(zhǎng)、資金流動(dòng)頻繁，國(guó)家對(duì)開發(fā)商的建設(shè)資質(zhì)和法律資格要求嚴(yán)格，在工程籌備到建設(shè)整個(gè)過(guò)程中通過(guò)嚴(yán)格的行政許可程序進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理，開發(fā)商未取得商品房預(yù)售許可證售房一般承擔(dān)都要賠償購(gòu)房者雙倍購(gòu)房款，這種不必要的損失對(duì)于開發(fā)商來(lái)說(shuō)完全是可以避免的，房產(chǎn)律師在這方面都有豐富的經(jīng)驗(yàn)和熟練的業(yè)務(wù)技能，而開發(fā)商取得商品房預(yù)售許可證需要的申請(qǐng)材料比較多，行政審批程序復(fù)雜，如果房地產(chǎn)開發(fā)公司沒有專門的法律顧問(wèn)或者法律管理部門，委托律師咨詢或者進(jìn)行合規(guī)審查完全可以進(jìn)行事先預(yù)防，防患于未然。