一、如何約定房屋買賣違約金

根據(jù)相關法律的規(guī)定，當事人可以按如下方法約定違約金：

1、售房人與受讓人在簽訂房屋買賣合同中應約定違約責任，一方違反合同約定，應向?qū)Ψ街Ц哆`約金；

2、由于違約給對方造成的損失應當依法賠償；

3、違約金的數(shù)額，雙方應當在合同中約定，沒有約定，按照規(guī)定的標準確定違約金：因房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人的過錯，未在定的時間內(nèi)交付房地產(chǎn)的，轉(zhuǎn)讓人向受讓人支付的違約金為已經(jīng)收取的轉(zhuǎn)讓價款按照中國人民銀行公布的同期存款利率計算所得利息的兩倍。

二、房屋出賣人承擔違約責任的情形

由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任的情形有：

1、商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限；

2、商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；

3、商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。

為了避免糾紛產(chǎn)生，購房者最好在合同條款中對交付使用的條件明確約定，指出只有完全符合交付條件后才算是正式交付，否則出賣人應承擔逾期交房的違約責任。同時也可以約定出賣人交付未經(jīng)驗收合格的房屋應承擔的違約責任。購房者在簽訂合同的過程中如能這樣約定，無論出賣人逾期交房或交付未經(jīng)驗收的房屋均應承擔違約責任。