一、常見的房屋質(zhì)量問題有哪些

房屋質(zhì)量常見問題有以下幾種情況：

（一）樓體不穩(wěn)定。表現(xiàn)為過了沉降期依然下沉不止；不均勻沉降導(dǎo)致樓體傾斜；整體強(qiáng)度不夠，樓體受震動后或在大風(fēng)中擺動；因結(jié)構(gòu)不完善，部分或全部承重體系載力不夠，導(dǎo)致樓體有局部或全部坍塌隱患。

（二）裂縫。包括墻體裂縫及樓板裂縫。裂縫分為強(qiáng)度裂縫、沉降裂縫、溫度裂縫、變形裂縫，產(chǎn)生的原因有材料強(qiáng)度不夠，結(jié)構(gòu)、墻體受力不均，抗拉、抗擠壓強(qiáng)度不足，樓體不均勻沉降，建筑材料質(zhì)次，砌筑后干燥不充分等。

（三）滲漏。由于防水工藝不完善、防水材料質(zhì)量不過關(guān)等原因?qū)е挛菝鏉B漏，廚房、衛(wèi)生間向外的水平滲漏，以及向樓下的垂直滲漏，垂直滲漏多見于各種管線與樓板接合處。在雨季及廚房、衛(wèi)生間用水量大時，滲漏嚴(yán)重會影響使用人的正常生活，破壞地面裝修，影響樓上樓下鄰里關(guān)系。

（四）墻體空，墻皮脫落。墻體內(nèi)部各砌塊、層面之間連接不好，在壓力、溫差等作用下形成中空，致使墻體整體抗壓能力降低，表面粉刷層易于脫落。有時在沒有形成空鼓的情況下，由于墻表面粉刷材料質(zhì)次，粉刷工藝不合要求，也會造成墻皮大面積脫落。

（五）隔音、隔熱效果差。住宅樓內(nèi)戶與戶之間、戶內(nèi)各廳室之間隔斷墻及樓板隔音、減震效果不好，達(dá)不到私秘性的要求；屋面、外墻冬天降溫快，夏天升溫快，達(dá)不到保溫、隔熱的要求。上述現(xiàn)象產(chǎn)生的原因在于墻體、屋面隔音、隔熱材料厚度不夠，材料質(zhì)次，或者施工工藝不合要求。

（六）門、窗密閉性差、變形。有的門窗自安裝上開始，有的在使用一段時間后即出現(xiàn)密閉不好、部分材質(zhì)或整體變形的問題，嚴(yán)重者起不到隔斷視線、擋風(fēng)遮雨的效果，有的無法關(guān)閉、開啟。產(chǎn)生上述問題的原因在于選用材料質(zhì)量不好，木材干燥程度不夠，或在安裝后受到潮濕侵襲，做工粗糙。門窗質(zhì)量問題一般危害性不大，只需局部修整或替換即可。

二、房屋質(zhì)量問題如何解決

房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題和出現(xiàn)質(zhì)量問題后難解決，是買房人最擔(dān)心出現(xiàn)的問題之一。如何解決房屋的質(zhì)量問題：

（一）簽合同時，注意約定解決質(zhì)量問題的具體辦法購房人在購買房屋簽合同時，因為此時看不到現(xiàn)房，往往忽視了房屋的質(zhì)量。如果在入住時房屋出現(xiàn)了質(zhì)量問題，由于在購房合同里沒有約定解決質(zhì)量問題的具體辦法，那么對購房人來說是十分不利的。所以從簽訂合同的時候起，購房人就應(yīng)該關(guān)注房屋質(zhì)量?，F(xiàn)在通用的《商品房買賣合同》里沒有明確的約定入住時如果出現(xiàn)房屋質(zhì)量問題的解決辦法，而只是在第十六條約定了保修責(zé)任，這對購房人來說解決不了什么實際問題，所以在簽訂補(bǔ)充條款時要盡可能的約定該項內(nèi)容。購房人應(yīng)和開發(fā)商約定：

1、如果在交付房屋時，發(fā)現(xiàn)房屋有質(zhì)量問題，購房人有權(quán)延遲辦理入住手續(xù)，不承擔(dān)違約責(zé)任；如果出現(xiàn)嚴(yán)重質(zhì)量問題，購房人有權(quán)單方解除合同，開發(fā)商應(yīng)退還全部房價款，并支付利息。

2、經(jīng)房屋質(zhì)監(jiān)部門確認(rèn)房屋質(zhì)量不合格的，購房人可以要求解除合同和賠償損失。這樣約定能夠避免出現(xiàn)質(zhì)量問題，購房人要求解除合同無依據(jù)的情況。如果屬于一般質(zhì)量問題，修復(fù)后購房人可繼續(xù)辦理入??；如果是嚴(yán)重的質(zhì)量問題，購房人要求解除合同也是符合法律規(guī)定的。

（二）辦理入住時，先仔細(xì)驗收，后辦理入住購房人在辦理入住時，要注意三點：第一，應(yīng)要求開發(fā)商提供該房產(chǎn)項目的竣工驗收備案表，并且看所購的房屋是否在該表的范圍內(nèi)；同時開發(fā)商還應(yīng)提供《住宅質(zhì)量保證書》，該書規(guī)定了保修的范圍和時間，在出現(xiàn)質(zhì)量問題時它是要求開發(fā)商履行義務(wù)的書面憑證。第二，購房人要先仔細(xì)驗收房屋，確信沒有質(zhì)量問題再去辦理入住手續(xù)。第三，如果發(fā)現(xiàn)房屋有一般質(zhì)量問題，應(yīng)立即找開發(fā)商或建筑商，要求對有質(zhì)量問題的地方予以書面確認(rèn)并加蓋公章，在對方解決好該問題后才辦理入住手續(xù)。如果在短時間內(nèi)解決不了，應(yīng)要求開發(fā)商承擔(dān)延期交房的責(zé)任，并索要書面憑證。如果發(fā)現(xiàn)是嚴(yán)重的質(zhì)量問題，購房者認(rèn)為就是修復(fù)了也無法正常居住，就可直接找開發(fā)商提出解除合同并賠償損失。如果協(xié)商不成，可向法院起訴解決，依據(jù)新的司法解釋，法院應(yīng)當(dāng)支持購房人的請求。

（三）入住以后，出現(xiàn)質(zhì)量問題注意分清責(zé)任，保留證據(jù)購房人在裝修完實際入住后，如果出現(xiàn)質(zhì)量問題，要注意兩點：第一，要確定該質(zhì)量問題是房屋本身的質(zhì)量問題還是裝修部分的問題。如果是裝修的問題，只能找裝修公司維修并要求賠償損失，在保修期內(nèi)裝修公司要是拒絕維修，購房人可起訴解決。提醒購房人一定要保管好當(dāng)初的合同、材料清單、付款發(fā)票等書面憑證，否則其請求無法得到法律的支持。第二，如果是房屋本身的質(zhì)量問題，按照規(guī)定，在保修期內(nèi)，購房人首先向開發(fā)商提出要求維修，最好是書面提出，并讓開發(fā)商予以確認(rèn)，可作為以后訴訟的證據(jù)。經(jīng)合理期限后，如果開發(fā)商拒絕或拖延維修，購房人可委托第三方進(jìn)行維修，需要注意的是購房人要保管好全部的票據(jù)和其他的書面依據(jù)，在維修完后，可以要求開發(fā)商承擔(dān)全部的修復(fù)費用和因為修復(fù)而給自身造成的合理損失。