一、何為預(yù)告登記

預(yù)告登記，即為保全一項(xiàng)以將來發(fā)生的不動產(chǎn)物權(quán)變動為目的的請求權(quán)的不動產(chǎn)登記。它將債權(quán)請求權(quán)予以登記，使其具有對抗第三人的效力，使妨害其不動產(chǎn)物權(quán)登記請求權(quán)所為的處分無效，以保障將來本登記的實(shí)現(xiàn)。預(yù)告登記是與本登記相對應(yīng)的一項(xiàng)登記制度。本登記是已經(jīng)完成的不動產(chǎn)物權(quán)的登記，是現(xiàn)實(shí)物權(quán)的登記，實(shí)質(zhì)是終局登記，當(dāng)事人所期待的物權(quán)變動效果得以實(shí)現(xiàn)。預(yù)告登記是相對于本登記而言，它所登記的不是現(xiàn)實(shí)的不動產(chǎn)物權(quán)，它是在確定的財(cái)產(chǎn)權(quán)登記條件還不具備時，為了保全將來財(cái)產(chǎn)權(quán)變動能夠順利進(jìn)行而就與此相關(guān)的請求權(quán)進(jìn)行的登記。

二、何為異議登記

異議登記是利害關(guān)系人對不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利提出異議并記入登記簿的行為，是在更正登記不能獲得權(quán)利人同意后的補(bǔ)救措施。異議登記使得登記簿上所記載權(quán)利失去正確性推定的效力，因此異議登記后第三人不得主張基于登記而產(chǎn)生的公信力。

三、預(yù)告登記和異議登記區(qū)別

1、在保全權(quán)利上的不同。二者在保全權(quán)利的內(nèi)容上的差別，已如上述，此處只涉及保全權(quán)利效力上的不同。關(guān)于預(yù)告登記保全權(quán)利之效力，在立法例上有幾種選擇，如禁止其后的登記、禁止登記名義人再為處分或采取相對無效主義。但就目前設(shè)有預(yù)告登記制度的國家和地區(qū)而言，為兼顧當(dāng)事人的利益，保持目的和手段的平衡，一般不采取禁止處分或禁止登記主義，而奉行處分相對無效之原則。即在預(yù)告登記后，就不動產(chǎn)權(quán)利，義務(wù)人仍得為處分。只是在預(yù)告登記權(quán)利人與第三人之間，在妨害預(yù)告登記權(quán)利人請求權(quán)的范圍內(nèi)，義務(wù)人的處分行為無效。因此，如果預(yù)告登記權(quán)利人的請求權(quán)不存在或其請求權(quán)嗣后消滅，或預(yù)告登記權(quán)利人對義務(wù)人的處分表示同意，那么義務(wù)人對第三人的處分行為便絕對地有效。對此，《德國民法典》第883條第2款規(guī)定：在對土地或權(quán)利為預(yù)告登記后所為的處分，在妨害前項(xiàng)請求權(quán)的全部或一部的限度內(nèi)無效?！岸c此有所差別的是，在經(jīng)過異議登記之后，雖然土地權(quán)利人仍得處分其權(quán)利，且如與異議登記所保全的權(quán)利相抵觸者，則在抵觸的范圍內(nèi)其處分行為也為無效，但這種無效是有條件的，即必須說明其登記原因（除非異議登記的申請是經(jīng)利害關(guān)系人同意的），反之，則屬有效。而前述預(yù)告登記沒有這種要求。

2、在保全順位效力上的差別。預(yù)告登記的效力不僅在于其能保全請求權(quán)這種實(shí)體權(quán)利，其效力還體現(xiàn)為能保全該請求權(quán)的順位?！兜聡穹ǖ洹返?83條第3款規(guī)定：“以轉(zhuǎn)讓某項(xiàng)權(quán)利為請求權(quán)的標(biāo)的時，該項(xiàng)權(quán)利的順位按預(yù)告登記的日期加以確定。”結(jié)合本條規(guī)定，就預(yù)告登記自身性質(zhì)而言，它本身并無獨(dú)立的效力，而是與本登記的效力共進(jìn)退。如果只有預(yù)告登記而沒有本登記，則預(yù)告登記就沒有任何意義。但預(yù)告登記在依賴本登記的同時，也完善了本登記的效力，由預(yù)告登記所保全的權(quán)利的順位可以在日后的本登記中繼續(xù)有效。如甲就其不動產(chǎn)為乙設(shè)定抵押權(quán)，乙在接受抵押權(quán)設(shè)定的預(yù)告登記后，甲又將該不動產(chǎn)為丙設(shè)定抵押權(quán)，而丙又在乙之前完成了抵押權(quán)設(shè)定的本登記，當(dāng)乙根據(jù)預(yù)告登記而做成本登記時，其本登記的順位優(yōu)先于丙，其效力視為在預(yù)告登記做成之時就已發(fā)生。而對于異議登記，則不存在保全順位的問題。

3、有無預(yù)警效力不同。因?yàn)轭A(yù)告登記有權(quán)利保全和順位保全的效力，因此，第三人不得無視預(yù)告登記的存在，預(yù)告登記在本登記之前對于第三人有預(yù)告的意義。第三人應(yīng)通過預(yù)告登記認(rèn)識到預(yù)告登記權(quán)利人日后為本登記的可能性，從而不為妨害預(yù)告登記所保全的權(quán)利（或權(quán)利順位）之行為，而且，第三人也不能以不知預(yù)告登記為由為善意之抗辯。日本學(xué)者將預(yù)告登記的此項(xiàng)效力稱為“警告的效力”。而對于異議登記來說，由于它自身沒有公信力，即使第三人根據(jù)異議登記相信異議登記權(quán)利人為真權(quán)利人，也不會受到公信力的保護(hù)，因此，異議登記沒有所謂預(yù)警的效力。

4、有無破產(chǎn)保護(hù)效力不同。預(yù)告登記具有破產(chǎn)保護(hù)的效力，基于該效力，預(yù)告登記的請求權(quán)不僅可以對抗不動產(chǎn)的所有權(quán)人和其他物權(quán)人以保證請求權(quán)人取得物權(quán)，而且還可以在不動產(chǎn)物權(quán)人陷于破產(chǎn)時對抗其他債權(quán)人，從而使預(yù)告登記所保全的請求權(quán)得以實(shí)現(xiàn)。對此，《德國破產(chǎn)法》第24條有規(guī)定：“為保全破產(chǎn)人的土地權(quán)利，或破產(chǎn)人所為登記的權(quán)利讓與、消滅，或權(quán)利內(nèi)容、順位變更請求權(quán)，在登記簿內(nèi)記入預(yù)告登記時，債權(quán)人對破產(chǎn)管理人得請求履行?！笨梢?，預(yù)告登記還有在相對人陷于破產(chǎn)，但請求權(quán)的履行期限尚未到來或履行條件并未成就時，排斥他人而保障請求權(quán)發(fā)生指定的效果。這一效力同樣適用于相對人死亡、其財(cái)產(chǎn)納入繼承程序的情形，即繼承人不得以繼承為緣由要求滌除預(yù)告登記。而在異議登記之下，如果異議為正當(dāng)，則異議登記權(quán)利人為真權(quán)利人，那么在破產(chǎn)程序中，他直接享有取回權(quán)，其效力要比預(yù)告登記的破產(chǎn)保護(hù)效力積極得多。因?yàn)槿』貦?quán)有直接取回的主動的效力，而預(yù)告登記的破產(chǎn)保護(hù)效力僅有消極被動的對抗效力，權(quán)利人不得因預(yù)告登記而將所涉不動產(chǎn)徑行取回。如果異議為不正當(dāng)，則它不會產(chǎn)生任何效力，更遑論破產(chǎn)保護(hù)效力。

5、有無公信力不同。所謂公信，主要適用于不動產(chǎn)的交易。它是指一旦當(dāng)事人變更物權(quán)時依據(jù)法律的規(guī)定進(jìn)行了公示（對于不動產(chǎn)而言，登記是其公示方式），則即使依公示方法表現(xiàn)出來的物權(quán)事實(shí)上并不存在或有瑕疵，但對于信賴該物權(quán)的存在并已從事了物權(quán)的交易的人，法律仍然承認(rèn)其具有與該物權(quán)為真實(shí)時相同的法律效果，以保護(hù)交易安全。對于預(yù)告登記而言，它正是有這種公信的效力。當(dāng)預(yù)告登記做成之后，任何第三人都可信賴此登記所顯示的權(quán)利狀態(tài)為真實(shí)，從而相信預(yù)告登記的權(quán)利人日后可能通過本登記成為真正的物權(quán)人，即使第三人不知預(yù)告登記的事實(shí)，也不能動搖其公信力，此時，他也不能以此為由進(jìn)行善意之抗辯。