一、什么是商品房預(yù)售

商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房?jī)r(jià)款的行為。商品房預(yù)售，只適用于城市商品房。并在預(yù)售前，向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。

商品房預(yù)售必須滿足如下條件：

1、已經(jīng)交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書，這是從事房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)交易的前提條件。

2、在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)新建、擴(kuò)建和改建建筑物、構(gòu)筑物、道路、管線和其他工程設(shè)施，必須持相關(guān)批準(zhǔn)文件向城市規(guī)劃行政主管部門提出申請(qǐng)，經(jīng)核實(shí)后獲得建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證。

3、按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。這樣的規(guī)定主要在于防止“炒賣地皮”，抑制房地產(chǎn)投機(jī)行為的消極作用，也便于主管部門的監(jiān)督管理。

4、房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)滿足上述條件后，可向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》。

二、什么是商品房現(xiàn)售

商品房現(xiàn)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房?jī)r(jià)款的行為。

三、商品房現(xiàn)售和預(yù)售有什么區(qū)別

商品房現(xiàn)售與商品房預(yù)售主要差異在于，商品房預(yù)售要求投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程總投資的25%以上即可，而商品房現(xiàn)售要求已通過竣工驗(yàn)收，預(yù)售合同簽訂以后，可能出現(xiàn)某種原因會(huì)導(dǎo)致商品房無法建成或交付，或建成后的商品房存在各種質(zhì)量瑕疵，因而買房人無法實(shí)際獲得商品房的所有權(quán)，商品房預(yù)售對(duì)買房人而言存在更大的風(fēng)險(xiǎn)。