一、商品房預售有哪些風險？

目前，在商品房預售中常見的風險，如下：

1、常見風險一：開發(fā)商在建設(shè)項目土地被抵押狀況下，不告知購房人抵押的事實，與購房人簽訂商品房買賣契約，且該房屋的權(quán)利瑕疵也不在合同中注明，目的是打消購房人的顧慮，順利收取定金和首付款。

2、常見風險二：開發(fā)商在建設(shè)項目土地被抵押狀況下，在與購房人簽訂合同后，為了順利地將土地抵押轉(zhuǎn)成在建工程抵押，往往不為購房人辦理登記備案手續(xù)。

3、常見風險三：開發(fā)商在不通知抵押權(quán)人的情況下，也不告知購房人抵押的事實，將已作為在建工程抵押的房屋銷售給購房人，在簽訂契約收取房款后，長期不為購房者辦理登記備案（被設(shè)定抵押的房屋無法辦理登記備案）。

房管局人士分析說，雖然開發(fā)商與購房人簽訂的合同從法律上是有效的，但由于開發(fā)商未辦理登記備案手續(xù)，使行政部門無法對購房人的權(quán)益加以保護。一旦開發(fā)商資金發(fā)生危機，不能如期償還銀行的貸款，銀行為主張其抵押權(quán)，可通過司法程序?qū)σ唁N售但未辦理登記備案的房屋進行查封并處理。盡管購房人已履行了合同義務(wù)，并支付了部分或全部房款，但最終無法取得該房屋。

二、如何防范商品房預售風險？

1、故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的，合同無效或者被撤消。

根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，商品房出賣人訂立商品房買賣合同時，故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實，導致合同無效或者被撤消，解除的，購買人可以要求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可要求出賣人承擔不超過已付購房款1倍的賠償責任。但是，如若開發(fā)企業(yè)瀕臨倒閉，無錢賠償，最終受害的還是購房人。

2、查驗房產(chǎn)管理部門核發(fā)的《商品房預售許可證》。

為防范購房風險，購房人在簽約前，須查驗房產(chǎn)管理部門核發(fā)的《商品房預售許可證》，凡土地設(shè)定抵押的，許可證上備注欄內(nèi)均加以備注；若是在建工程被抵押的，《商品房預售許可證》上也會加蓋抵押章。對土地設(shè)定抵押的房屋，購房人在簽約時，應(yīng)要求開發(fā)商將土地抵押權(quán)利瑕疵在合同中注明，并在合同簽訂后5日內(nèi)（最長不得超過30日），督促開發(fā)商按期辦理登記備案手續(xù)，防止開發(fā)商將已售房屋作為在建工程進行抵押。對已作為在建工程抵押的房屋，購房人在簽訂房屋認購書后，待開發(fā)商辦理了抵押注銷手續(xù)后，方與開發(fā)商簽訂契約，在辦理了登記備案后，方可支付首付款或房款。

3、做好網(wǎng)上管理工作。

為防止開發(fā)企業(yè)此類違規(guī)行為的發(fā)生，一些城市已實行網(wǎng)上打印合同和網(wǎng)上申報在建工程抵押資料，一旦在網(wǎng)上打印商品房買賣契約后，開發(fā)商就不能將該房作為在建工程抵押；凡已辦理了在建工程抵押的房屋，均處于被限制狀態(tài)，不能在網(wǎng)上打印商品房買賣契約。但有個別開發(fā)商，為達到既向銀行抵押貸款，又不影響正常銷售收取房款的目的，往往不在網(wǎng)上打印合同。購房人此時可拒絕支付房款，并向房產(chǎn)管理部門反映開發(fā)商的違規(guī)情況。

如今，在商品房預售中存在許多陷阱，為了防止陷進一些不法分子布下的陷阱，您可以找專業(yè)房地產(chǎn)律師提供全程的“律師陪購”法律服務(wù)，專業(yè)律師能夠提示法律風險、投資決策意見以及對《商品房買賣契約》的補充修改意見，并參與和開發(fā)商的合同談判。祝您早日買到放心安全的房子。