一、什么是商品房預(yù)售？

商品房預(yù)售也就是期房購(gòu)買，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購(gòu)房者約定，由購(gòu)房者交付定金或預(yù)付款，而在未來(lái)一定日期擁有現(xiàn)房的房產(chǎn)交易行為，商品房的預(yù)售行為主要是通過商品房預(yù)售合同的簽訂來(lái)實(shí)現(xiàn)。商品房預(yù)售主要具有以下特征：

（一）商品房預(yù)售是一種附加期限的交易行為。也就是說(shuō)簽訂合同以后，購(gòu)房者提前把全部或部分房款按照合同約定的方式支付給開發(fā)商，雙方在合同中約定了一個(gè)期限，開發(fā)商在這個(gè)期限之內(nèi)將房子按照合同約定的質(zhì)量規(guī)格建好，期限到來(lái)時(shí)，開發(fā)商要依照合同的約定將房產(chǎn)交付給購(gòu)房者。

（二）商品房預(yù)售具有較強(qiáng)的國(guó)家干預(yù)性。由于商品房的預(yù)售不同于房屋的實(shí)質(zhì)性買賣，真正的房屋交接尚未完成，所以國(guó)家加強(qiáng)了對(duì)商品房預(yù)售市場(chǎng)的規(guī)范和管理。我國(guó)對(duì)商品房預(yù)售的條件資格及程序作了專門的規(guī)定，而且還要求在預(yù)售合同簽訂后一定時(shí)限內(nèi)必須向當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)和國(guó)土管理部門辦理登記備案手續(xù)。

二、商品房預(yù)售許可怎么辦理？

（一）受理。開發(fā)企業(yè)按本辦法第七條的規(guī)定提交有關(guān)材料，材料齊全的，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)當(dāng)場(chǎng)出具受理通知書；材料不齊的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)場(chǎng)或者5日內(nèi)一次性書面告知需要補(bǔ)充的材料。

（二）審核。房地產(chǎn)管理部門對(duì)開發(fā)企業(yè)提供的有關(guān)材料是否符合法定條件進(jìn)行審核。開發(fā)企業(yè)對(duì)所提交材料實(shí)質(zhì)內(nèi)容的真實(shí)性負(fù)責(zé)。

（三）許可。經(jīng)審查，開發(fā)企業(yè)的申請(qǐng)符合法定條件的，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)在受理之日起10日內(nèi)，依法作出準(zhǔn)予預(yù)售的行政許可書面決定，發(fā)送開發(fā)企業(yè)，并自作出決定之日起10日內(nèi)向開發(fā)企業(yè)頒發(fā)、送達(dá)《商品房預(yù)售許可證》。

經(jīng)審查，開發(fā)企業(yè)的申請(qǐng)不符合法定條件的，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)在受理之日起10日內(nèi)，依法作出不予許可的書面決定。書面決定應(yīng)當(dāng)說(shuō)明理由，告知開發(fā)企業(yè)享有依法申請(qǐng)行政復(fù)議或者提起行政訴訟的權(quán)利，并送達(dá)開發(fā)企業(yè)。對(duì)于商品房預(yù)售許可決定書、不予商品房預(yù)售許可決定書應(yīng)當(dāng)加蓋房地產(chǎn)管理部門的行政許可專用印章，《商品房預(yù)售許可證》應(yīng)當(dāng)加蓋房地產(chǎn)管理部門的印章。

（四）公示。房地產(chǎn)管理部門作出的準(zhǔn)予商品房預(yù)售許可的決定，應(yīng)當(dāng)予以公開，公眾有權(quán)查閱。開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向承購(gòu)人出示《商品房預(yù)售許可證》。售樓廣告和說(shuō)明書應(yīng)當(dāng)載明《商品房預(yù)售許可證》的批準(zhǔn)文號(hào)。

房屋預(yù)售制度是造成房?jī)r(jià)居高不下的重要原因之一。在房屋預(yù)售制度下，房地產(chǎn)開發(fā)商不僅能以低成本使用銀行資金、無(wú)息占用購(gòu)房者的預(yù)繳款以及承建商的墊款，而且也不需承擔(dān)房屋的存貨成本。這樣，房產(chǎn)商就把房屋預(yù)售的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者身上了。為了維護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益，在購(gòu)買預(yù)售商品房時(shí)，最好咨詢一下房產(chǎn)律師，這樣能更好的維護(hù)自身的房屋權(quán)益。