一、同一房屋有兩個抵押權怎么辦

優(yōu)先受償權是抵押權人對該抵押房屋享有的重要權利之一。在同一房屋上設定多個抵押權時，一旦抵押人無法履行債務致使抵押權人需要實現(xiàn)抵押權，經(jīng)拍賣、變賣抵押房屋后所得價款，首先由第一順位抵押權人按照已登記的債權數(shù)額優(yōu)先受償，后順位的抵押權人依次受償。這就意味著如果前一順位抵押權人已將抵押物變賣所得價款全部受償完畢后，后一順位抵押權人將無法實現(xiàn)抵押權，遭受經(jīng)濟損失。所以優(yōu)先受償?shù)捻樜粍t是決定抵押權人能否實現(xiàn)抵押權的關鍵。

《物權法》第一百九十九條規(guī)定了同一財產(chǎn)向兩個以上債權人抵押的，在拍賣、變賣抵押財產(chǎn)后所得的價款清償?shù)捻樞颍?/p>

1、抵押權已登記的，按照登記的先后順序清償；順序相同的，按照債權比例清償。

2、抵押權已登記的先于未登記的受償。

3、抵押權未登記的，按照債權比例清償。根據(jù)這一規(guī)定，已登記的抵押權優(yōu)先于未登記的抵押權受償，而在同樣已登記的抵押權中，決定受償順序的是登記時間。登記時間則是登記機構將抵押登記核準登記并記載于登記簿的時間。

要解決因登記在先的抵押權辦理了債權數(shù)額減少的變更登記，變更登記時間晚于在后的抵押權，受償順序是否因此改變的問題，首先我們要確定的是，辦理債權數(shù)額減少的變更登記是否影響到抵押權的順位，登記時間是看抵押權設立的登記時間還是抵押權變更的登記時間。

但需注意的是，《物權法》第一百九十四條也規(guī)定了抵押權人可以放棄抵押權或抵押權的順位。所以，因抵押權人放棄抵押權的順位所辦理的抵押權變更登記當然對抵押權的順位產(chǎn)生了改變。

債權數(shù)額減少的變更登記屬于抵押權變更登記的內(nèi)容之一。根據(jù)前述對抵押權變更登記的理解，它并不對抵押權的主體產(chǎn)生改變，只是抵押的客體和內(nèi)容的變化，并不影響到抵押當事人的民事法律關系。同時，抵押權設立登記與抵押權變更登記又是一種先后的、從屬的關系。筆者認為抵押權的效力是在抵押權設立登記開始時便產(chǎn)生的，而抵押權變更登記并沒有改變抵押權的效力。所以因債權數(shù)額減少的抵押權變更登記不對抵押權的順位產(chǎn)生影響，抵押權順位的登記時間應以抵押權設立登記的時間為準。

二、期房抵押登記需什么材料

提交證件：

（一）、期房抵押申請

（二）、預購（售）合同（預售合同已登記備案的全套）

（三） 、抵押合同

（四）、開發(fā)商同意抵押證明

（五） 、貸款合同

（六） 、授權委托書及代理人身份證明復印件

（七）、登記機關認為必要的其它文件及資料

由于房地產(chǎn)市場資金緊張，期房竣工和交付的進度要視房地產(chǎn)商資金籌措到位而定，而且還要受國家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控等一系列因素的影響。實踐中，房地產(chǎn)商延期竣工。遲延交付甚至破產(chǎn)歇業(yè)無法交付的現(xiàn)象也屢見不鮮，這使得作為抵押標的的期房不一定能成為現(xiàn)房，有可能存在導致抵押物滅失的風險。