一、什么是房屋抵押

我們所說的抵押是一個法律術語，根據(jù)我國《擔保法》規(guī)定，抵押定義為：債務人或第三人不轉(zhuǎn)移對財產(chǎn)的占有，將該財產(chǎn)作為債權的擔保。債務人不履行債務時，債權人有權依法以該財產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該財產(chǎn)的價款優(yōu)先受償。

房屋抵押就是一種具體的抵押方式，是指債務人或者第三人為了保證債務履行而將自己所有的房屋或享有處分權的國有房屋提供出來作擔保，如債務人不能履行債務，則債權人有權依法處分抵押房屋，并在處分抵押房屋所得價款中優(yōu)先受償。

提供抵押房屋的當事人稱為房屋抵押人，接受抵押房屋的原債權人稱為房屋抵押權人。房屋抵押人必須具有完全的民事行為能力，無民事行為能力和限制民事行為能力的人不得設定房屋抵押。凡他們已設定的抵押，當為無效。

二、哪些情形下房產(chǎn)作擔保無效

（一）未經(jīng)房產(chǎn)所有權人同意，以他人房產(chǎn)作抵押。這樣做不但抵押關系無效，而且構成侵權。

（二）未經(jīng)共有人同意以共有房產(chǎn)作抵押。這樣做不僅抵押關系無效，而且侵犯其他共有人的合法權益，由房產(chǎn)抵押引發(fā)侵權糾紛。

（三）用于抵押的證件不齊全。房產(chǎn)抵押必須質(zhì)押房產(chǎn)證和土地使用證，有的當事人只將房產(chǎn)證抵押，未將該房產(chǎn)的土地使用證抵押；或者只在抵押合同中規(guī)定以“某某房產(chǎn)作抵押”，而有效房產(chǎn)證件未交抵押。

（四）未按我國《擔保法》要求辦理抵押物登記手續(xù)。我國《擔保法》第42條第2項規(guī)定，以城市房地產(chǎn)或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，必須到縣級以上人民政府規(guī)定的部門辦理抵押物登記。