一、什么是房屋抵押

我們所說的抵押是一個法律術(shù)語，根據(jù)我國《擔(dān)保法》規(guī)定，抵押定義為：債務(wù)人或第三人不轉(zhuǎn)移對財(cái)產(chǎn)的占有，將該財(cái)產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人有權(quán)依法以該財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣該財(cái)產(chǎn)的價(jià)款優(yōu)先受償。

房屋抵押就是一種具體的抵押方式，是指債務(wù)人或者第三人為了保證債務(wù)履行而將自己所有的房屋或享有處分權(quán)的國有房屋提供出來作擔(dān)保，如債務(wù)人不能履行債務(wù)，則債權(quán)人有權(quán)依法處分抵押房屋，并在處分抵押房屋所得價(jià)款中優(yōu)先受償。

提供抵押房屋的當(dāng)事人稱為房屋抵押人，接受抵押房屋的原債權(quán)人稱為房屋抵押權(quán)人。房屋抵押人必須具有完全的民事行為能力，無民事行為能力和限制民事行為能力的人不得設(shè)定房屋抵押。凡他們已設(shè)定的抵押，當(dāng)為無效。

二、哪些情形下房產(chǎn)作擔(dān)保無效

（一）未經(jīng)房產(chǎn)所有權(quán)人同意，以他人房產(chǎn)作抵押。這樣做不但抵押關(guān)系無效，而且構(gòu)成侵權(quán)。

（二）未經(jīng)共有人同意以共有房產(chǎn)作抵押。這樣做不僅抵押關(guān)系無效，而且侵犯其他共有人的合法權(quán)益，由房產(chǎn)抵押引發(fā)侵權(quán)糾紛。

（三）用于抵押的證件不齊全。房產(chǎn)抵押必須質(zhì)押房產(chǎn)證和土地使用證，有的當(dāng)事人只將房產(chǎn)證抵押，未將該房產(chǎn)的土地使用證抵押；或者只在抵押合同中規(guī)定以“某某房產(chǎn)作抵押”，而有效房產(chǎn)證件未交抵押。

（四）未按我國《擔(dān)保法》要求辦理抵押物登記手續(xù)。我國《擔(dān)保法》第42條第2項(xiàng)規(guī)定，以城市房地產(chǎn)或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，必須到縣級以上人民政府規(guī)定的部門辦理抵押物登記。