一、房屋面積出現(xiàn)的問題：

1、 商品房合同面積與實(shí)測面積存在誤差

關(guān)于房屋合同中約定的面積與實(shí)測面積不符，這一直是個(gè)焦點(diǎn)問題，在實(shí)踐中像這種情況是很常見的。而且對于消費(fèi)者來說，消費(fèi)者常常因面積問題出現(xiàn)糾紛而處于被動(dòng)局面，建議購房人在購房合同中對相關(guān)可能出現(xiàn)的問題詳細(xì)進(jìn)行約定，以維護(hù)自己的權(quán)益。

2、 開發(fā)商有時(shí)能利用公攤、面積測量侵占購房者的合法利益，還不易被發(fā)現(xiàn)。

正確測算房屋面積，是專業(yè)人員的工作，一般購房者根本無法完成。其次，面積測量的人工操作特點(diǎn)，正常誤差都難以避免，一些開發(fā)商在使之產(chǎn)生人為偏差侵占購房者一、兩米面積輕而易舉。再有，由于消費(fèi)者相關(guān)知識掌握不夠，使得購房過程中信息不對稱，開發(fā)商很容易偷梁換柱，把非公攤的面積加入公攤之中。

二、房屋面積問題如何解決？

1、關(guān)于面積誤差如何解決？

根據(jù)有關(guān)規(guī)定，買賣雙方因設(shè)計(jì)變更造成的實(shí)測房屋套內(nèi)面積或建筑面積（含公攤面積）與房屋買賣合同約定面積不符的，按照合同約定處理。合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：

（1）面積誤差比絕對值在3％以內(nèi)（含3％），按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算房款；

（2）面積誤差比絕對值超出3％，購房人可要求退房。

開發(fā)商應(yīng)在買房人提出退房之日起30日內(nèi)退還已交房款，并支付已付房款利息。如購房人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3％以內(nèi)（含3％）部分的房價(jià)款由購房人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出3％部分的房價(jià)款由開發(fā)商承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積在3％以內(nèi)（含3％）部分的房價(jià)款及利息由開發(fā)商返還購房者，面積誤差絕對值超過3％部分的房價(jià)款由開發(fā)商雙倍返還買受人。

需要提醒您注意的是：

（1）想測出您買的商品房的真實(shí)面積，首先需要您索要出建筑的竣工圖紙，請專業(yè)人士根據(jù)圖紙進(jìn)行計(jì)算。

（2）簽定合同時(shí)應(yīng)該細(xì)化條款，應(yīng)該約定實(shí)際面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差時(shí)的處理方式。如規(guī)定合同中未約定處理方式的，面積誤差比絕對值超出3％時(shí)，購房人有權(quán)退房。

2、關(guān)于分?jǐn)偯娣e如何解決？

（1）公用建筑面積分?jǐn)傇瓌t：

①商品房公用建筑面積的分?jǐn)傄源睘閱挝?。分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e為本幢內(nèi)的公用建筑面積，與本幢不相連的公用建筑面積不得分?jǐn)偟奖敬狈课輧?nèi)。

②為整幢商品房服務(wù)的公用建筑面積，由該幢樓各套商品房分?jǐn)?；為局部范圍服?wù)的公用建筑面積，由受益的各套商品房分?jǐn)?。多次分?jǐn)偣媒ㄖ娣e的，分別計(jì)算分?jǐn)傁禂?shù)。各套商品房應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e，為各次分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。

③公用建筑面積分?jǐn)偤?，不劃分各套商品房攤得建筑面積的具體部位，但任何人不得侵占或改變原設(shè)計(jì)的使用功能。

（2）分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e由以下兩部分組成：

①電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積；

②套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。凡已作為獨(dú)立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等，不應(yīng)計(jì)入公用建筑面積部分，作為人防工程的地下室也不計(jì)入公用建筑面積。

（3）不應(yīng)入的公用建筑空間：

①倉庫、機(jī)動(dòng)車庫、非機(jī)動(dòng)車庫、車道、供暖鍋爐等，作為人防工程的地下室、單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間。

②售房單位自營、自用的房屋。

③為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理（包括物業(yè)管理）用房。

④對于半地下室，不論采光井的結(jié)構(gòu)如何，都不計(jì)入建筑面積。

需要提醒您注意的是：

（1） 簽訂合同時(shí)應(yīng)明確約定公攤的具體項(xiàng)目。

（2） 售房單位在預(yù)售商品房前，應(yīng)向商品房預(yù)售管理部門提交預(yù)售商品房的面積測量報(bào)告。預(yù)售商品房設(shè)計(jì)方案變更涉及預(yù)售房屋面積的，應(yīng)重新提交面積測量報(bào)告。

售房單位在銷（預(yù)）售商品房時(shí)，在銷（預(yù)）售合同（含補(bǔ)充協(xié)議）中應(yīng)明確商品房銷售面積、分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e及公用建筑部位。

（3） 其他購房人受益的其他非經(jīng)營性用房，需要進(jìn)行分?jǐn)偟?，?yīng)在銷（預(yù)）售合同中寫明房屋名稱、需分?jǐn)偟目偨ㄖ娣e。

以上便是關(guān)于房屋面積問題中常出現(xiàn)的問題以及房屋面積問題如何解決的相關(guān)內(nèi)容介紹，希望能對您有幫助。房屋交易在收房后出現(xiàn)糾紛，對于購房者來說，維權(quán)之路是很艱難的，所以建議您在簽訂房屋買賣合同時(shí)以附加條款加以防范，而在發(fā)現(xiàn)面積差或是分?jǐn)偯娣e時(shí)，一定要及時(shí)的根據(jù)自己的情況找個(gè)專業(yè)的房產(chǎn)律師進(jìn)行咨詢，請律師幫你分析，看要怎么辦會(huì)比較好，不要拖拉，或者直接不計(jì)較了，否則一旦產(chǎn)生糾紛，你就不占理了。