一、抵押的房屋能否進行租賃

抵押權(quán)與出租權(quán)是房屋所有權(quán)人的權(quán)利，房屋所有權(quán)人將已抵押房屋出租的，租賃合同有效，但租賃權(quán)不能對抗抵押權(quán)。

《關(guān)于適用＜中華人民共和國擔保法＞若干問題的解釋》第六十六條規(guī)定：“抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租時，如果抵押人未書面告知承租人該財產(chǎn)已抵押，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任；如果抵押人已書面告知承租人對該財產(chǎn)已抵押的，抵押權(quán)實現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自己承擔。”可見，后成立的承租權(quán)對先設(shè)立的抵押權(quán)無對抗力，抵押權(quán)人實現(xiàn)權(quán)利時可以不考慮租賃事實的存在，租賃關(guān)系對于受讓人無約束力。

同時應(yīng)當注意，出租人與承租人之間的租賃合同有效，由于抵押權(quán)人行使抵押權(quán)致使承租人不能行使承租權(quán)的，承租人可以據(jù)此主張違約請求權(quán)。雙方當事人有約定的除外。

二、房屋抵押貸款的擔保形式

個人住房貸款一般采用抵押、質(zhì)押、保證和抵押質(zhì)押加保證四種擔保方式。

抵押貸款方式是指貸款銀行以借款人或第三人提供的符合規(guī)定條件的財產(chǎn)作為抵押物而向借款發(fā)放貸款的方式。

下列物品可以作為個人住房貸款的抵押物：

1、抵押人依法取得的土地使用權(quán)；

2、抵押人所有的房屋和其他地上定著物；

3、貸款銀行認可的其他符合法律規(guī)定的財產(chǎn)。

質(zhì)押貸款方式是指借款人或第三人將符合規(guī)定條件的權(quán)利憑證交由貸款銀行占有。

貸款銀行以該權(quán)利作為貸款擔保而向借款人發(fā)放貸款的方式。

下列有價證券可作為個人住房貸款的質(zhì)押物：

1、金融債券

2、憑證式國庫券

3、國家重點建筑債券

4、AAA級企業(yè)債券

5、存單等有價證券

保證貸款方式是指貸款銀行以借款人提供的具有代為清償能力的法人或個人作為保證人而向其發(fā)放貸款的方式。法人和個人均可為個人住房貸款提供保證。保證人是法人的，必須具有代為償還全部貸款本息的能力，且在銀行開立有存款帳戶；保證人是個人的，必須有固定經(jīng)濟來源，具有足夠代償能力，并且在銀行存有一定數(shù)額的保證金。

抵押質(zhì)押加保證貸款方式是指貸款銀行在借款人或第三人提供抵押質(zhì)押的基礎(chǔ)上，同時要求借款人提供符合規(guī)定條件的保證人作為貸款擔保而向借款人發(fā)放貸款的方式。