一、商品房面積誤差怎么認(rèn)定

商品房的買賣會(huì)因?yàn)楦鞣N原因出現(xiàn)退房情況。在買賣過(guò)程中，由于違約方的不同及所處的階段不同，辦理退房的程序也不同。下面簡(jiǎn)單介紹一下在購(gòu)房的不同階段出現(xiàn)退房情況時(shí)如何辦理相關(guān)的手續(xù)。

1、訂金（定金或認(rèn)購(gòu)金）階段：買方已交訂金（定金或認(rèn)購(gòu)金），但沒(méi)有簽訂正式《房屋買賣合同》。如果買方已向賣方支付了訂金（定金或認(rèn)購(gòu)金），但沒(méi)有說(shuō)明所交款項(xiàng)的性質(zhì)，也沒(méi)有任何約定，這種情況無(wú)論賣方所預(yù)售項(xiàng)目有無(wú)《預(yù)銷售許可證》，買方都可直接向賣方或其代理人要回所交款項(xiàng)，采取口頭或書面方式均可，在賣方退回買方所交款項(xiàng)后，買方將發(fā)票或收據(jù)交還賣方，賣方可將所保留的房號(hào)售與他人，雙方都不需要承擔(dān)什么責(zé)任。如果賣方不同意全額退款，買方可向法院主張自己的權(quán)利，要回全部款項(xiàng)。如果賣方所售項(xiàng)目有《預(yù)銷售許可證》或產(chǎn)權(quán)證，買方與賣方有約定，所交款項(xiàng)為定金，且如果買賣雙方就《商品房買賣合同》達(dá)不成一致意見，最終沒(méi)有簽訂合同，所交款項(xiàng)予以沒(méi)收，定金一律不退，這種約定有違公平公正的原則，應(yīng)屬?gòu)?qiáng)迫交易的行為，且定金是擔(dān)保主合同履行的，主合同還沒(méi)有成立，何以存在定金？這種情況如賣方拒不退還定金買方可直接向法院起訴。

2、已簽合同未做預(yù)售登記階段：這種情況下如果一方想退房首先要與對(duì)方協(xié)商，看能否達(dá)成一致意見，如果雙方達(dá)成了一致意見，要以書面形式表示出來(lái)，簽訂正式退房協(xié)議。協(xié)議的內(nèi)容主要應(yīng)包括雙方同意解除原房屋買賣合同、違約責(zé)任由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)、如何退款、如何履行等問(wèn)題。雙方達(dá)成協(xié)議后任何一方不履行協(xié)議的內(nèi)容對(duì)方都有權(quán)要求其履行，也可以通過(guò)訟訴或仲裁方式要求對(duì)方履行。如果買賣雙方中一方違約，且達(dá)不成一致意見，那么根據(jù)《合同法》第九十六條的規(guī)定，主張解除合同的一方，應(yīng)當(dāng)通知對(duì)方。合同自通知到達(dá)對(duì)方時(shí)解除。對(duì)方有異議的，可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除合同的效力。如果雙方協(xié)商達(dá)不成退房協(xié)議，可直接向法院或仲裁機(jī)構(gòu)起訴或申請(qǐng)仲裁。

3、已做預(yù)售登記階段：買賣雙方已到房地產(chǎn)主管機(jī)關(guān)做了預(yù)售登記，但房屋還未交付使用，這個(gè)階段如果退房除與上述（二）辦理方式一樣外，雙方還應(yīng)到房地產(chǎn)登記主管機(jī)關(guān)辦理注銷預(yù)售登記手續(xù)。在賣方違約時(shí)，如果買方已申請(qǐng)銀行貸款，在解除合同時(shí)應(yīng)同時(shí)通知貸款銀行。賣方應(yīng)將首付款及應(yīng)付違約金支付給買方，買方銀行貸款部分由賣方直接退還給銀行。銀行再與買方解除合同。至于利息損失、保險(xiǎn)費(fèi)、銀行律師費(fèi)應(yīng)從買賣雙方的約定，如無(wú)約定，由買方、賣方及銀行三方協(xié)商解決。

4、入住階段：在房屋竣工后，買方已辦理了入住手續(xù)，交了政府部門應(yīng)收的稅費(fèi)之后，但房產(chǎn)證還沒(méi)有辦理下來(lái)之前退房的，這個(gè)階段要求退房的一般都是買方，大多是賣方違約。這個(gè)階段除與上述（三）要求一致外，還涉及到物業(yè)、裝修損失、稅費(fèi)、搬離時(shí)間等問(wèn)題。如賣方違約，裝修損失應(yīng)經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估，確定裝修損失。買方還應(yīng)與物業(yè)公司簽訂解除物業(yè)管理的合同，賣方所代收的稅費(fèi)也應(yīng)退還。如達(dá)不成協(xié)議買方可向法院起訴。

5、房產(chǎn)證辦理完畢階段：房產(chǎn)證辦理完畢之后，房屋的所有權(quán)已完成了轉(zhuǎn)移，除非合同里有約定，否則一般情況下買方是不能退房的。如果賣方已為買方辦理完畢房產(chǎn)證，但是賣方墊資，且合同有約定如買方拒不按約定履行付款義務(wù)，賣方是可以提出解除合同的，要求買方退房并承擔(dān)相應(yīng)的損失。這種情況需雙方到房地產(chǎn)發(fā)證機(jī)關(guān)辦理房產(chǎn)證過(guò)戶或注銷手續(xù)。

二、哪些機(jī)構(gòu)可判定商品房面積

有的消費(fèi)者憑感覺認(rèn)為自己的房子面積縮水，更有人自己拿著皮尺量面積，去找發(fā)展商理論。不少發(fā)展商也以自己計(jì)算為依據(jù)，要求購(gòu)房者補(bǔ)交面積差價(jià)款?；蛟诜康禺a(chǎn)管理機(jī)關(guān)核發(fā)房產(chǎn)證后，有人仍然對(duì)其產(chǎn)權(quán)登記載明面積不服，認(rèn)為可能存在不準(zhǔn)確因素，從而出現(xiàn)糾紛和爭(zhēng)議。

購(gòu)房者自己測(cè)量的結(jié)果是否可以作為依據(jù)呢，雖沒(méi)有禁止性規(guī)定，但測(cè)量房屋建筑面積，有比較復(fù)雜的公式、方法，另外還要求全面而專業(yè)的測(cè)量工具以及具有相關(guān)資質(zhì)的測(cè)量人員。普通的購(gòu)房者很難做到這一點(diǎn)，所以其測(cè)量結(jié)果難以成為法律意義上的證據(jù)。

根據(jù)國(guó)家建設(shè)部、國(guó)家測(cè)繪局頒布《房產(chǎn)測(cè)繪管理辦法》，改變了以前房管局測(cè)繪部門一統(tǒng)天下的局面。只要有相關(guān)測(cè)繪資質(zhì)的單位，都可以不受區(qū)域限制根據(jù)其測(cè)繪資質(zhì)承攬測(cè)繪業(yè)務(wù)。如果購(gòu)房房人士覺得面積不合理，自己可以委托國(guó)家認(rèn)可的房產(chǎn)測(cè)繪成果鑒定機(jī)構(gòu)測(cè)量面積，作為法律依據(jù)。在武漢市，如房屋消費(fèi)者對(duì)開發(fā)商委托有關(guān)測(cè)繪機(jī)構(gòu)所作的測(cè)繪成果有異議，可要求測(cè)繪單位給予解釋和答復(fù)，并可向房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)進(jìn)行投訴和舉報(bào)，還可以向房地產(chǎn)面積測(cè)算鑒定站申請(qǐng)鑒定。如鑒定結(jié)果證明開發(fā)商和原測(cè)繪單位有違反測(cè)量規(guī)范損害房屋買受人合法權(quán)益的情形，可依法要求其承擔(dān)法律責(zé)任和行政責(zé)任。